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En pratique, la gestion locative d’un bien recouvre l’accomplissement de deux types d’actes, traités différemment par la loi Hoguet :
- la transaction (signature des baux)
- la gestion locative (perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, contentieux, …).

Pour mener ces deux missions, le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.

La loi Hoguet marque également la différence entre la mission de louer (Transaction) et de gérer (Gestion): si, lors de prise d’un bien en mandat, le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire ainsi que la gestion locative dudit bien, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance sera nécessaire.

La relocation du bien peut être qualifié d’acte accessoire à la mission principale de gérer le bien. Par conséquent, la signature d’un mandat de location pour la mise en place de nouveaux locataires, peut ne pas être considérée comme indispensable si un mandat de gestion a bien été signé.

Source: FNAIM

A compter du 12 août 2008, le constat des risque d’exposition au plomb doit être obligatoirement annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté tout ou partie à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (Article L .1334-7 du code de la santé publique) ou tout renouvellement du contrat. Jusqu’à présent, ce diagnostic n’était exigé qu’en cas de vente.

A toutes fins utiles, les bailleurs de logements loués meublés ou saisonniers sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de présence de plomb, le bailleur est tenu de le signaler aux occupants. Par ailleurs, il doit procéder, à ses propres frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.
Dans l’hypothèse d’un constat positif, le document reste valable six ans.
Cependant, le constat est valable définitivement lorsqu’aucun risque n’est dépisté.

A lire également: Nouveau diagnostic locatif obligatoire: le plomb

Source: Capital

L’arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1.000 m² lorsqu’ils font l’objet de travaux de rénovation importants a été publié le 8 août au Journal officiel.

les bâtiments existants de plus de 1.000 m² qui font l’objet de travaux de rénovation importants feront l’objet d’exigences de performance énergétique. Cette réglementation s’appliquera lorsqu’un maître d’ouvrage aura décidé d’effectuer des travaux de rénovation thermique importants dont le montant prévisionnel portant sur l’enveloppe, les installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage du bâtiment dépasse 25% de sa valeur.

 Le coût de construction est calculé grâce aux spécifications de l’arrêté du 20 décembre 2007 relatif au coût de construction pris en compte pour déterminer la valeur du bâtiment.

Ces modalités techniques de la réglementation thermique sont spécifiées dans le décret n°2007-363 du 19 mars 2007 relatif aux études de faisabilité des approvisionnements en énergie et dans l’arrêté du 13 juin 2008 relatif à la performance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1000 m² lorsque ils font l’objet de travaux de rénovation importants.

Source: Le Moniteur

La possibilité offerte par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suffit à assurer le succès d’une résolution proposant l’installation de panneaux solaires.

Réponse ministérielle n° 13416, JOAN Q, 8 avril 2008, p.3094

Question: Mme Pascale Crozon interroge M. le ministre d’État, ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, sur les conditions d’installation de panneaux solaires dans les immeubles en copropriété. En effet, aux termes de l’article 25, alinéa g, de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ne peuvent êtres décidés qu’à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires, et non à la majorité simple des présents ou représentés prévue par l’article 24 de la même loi. De ce fait, l’absentéisme en assemblée générale tend à freiner l’installation de panneaux solaires ou autres sources renouvelables d’énergie dans les immeubles en copropriété. Compte tenu des engagements pris en faveur des énergies renouvelables par le programme « Moderniser le bâtiment et la ville » du Grenelle de l’environnement, elle lui demande s’il envisage d’assouplir cette législation afin de responsabiliser les propriétaires et de permettre au solaire de prendre toute sa place dans le parc immobilier privé.

Réponse: L’article 25-g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires « les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ». Toutefois, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque « le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». La possibilité offerte par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suffit à assurer le succès d’une résolution proposant notamment l’installation de panneaux solaires, dans la mesure où cet article répond justement au souci de parer à l’absentéisme en assemblée générale. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, le comité opérationnel « bâtiments existants », qui a remis son rapport d’étape le 7 janvier 2008 au ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, n’a pas jugé nécessaire de modifier les règles de majorité prévues pour le vote de travaux d’économie d’énergie. C’est pourquoi une modification sur ce point particulier n’apparaît pas aujourd’hui nécessaire.

Source: Assemblée Nationale

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs dispose qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son orientation sexuelle. 

Réponse ministérielle n° 12836, JOAN Q, 15 avril 2008, p. 3296

Question: M. Frédéric Lefebvre interroge M. le ministre du travail, des relations sociales et de la solidarité sur le rapport sur l’homophobie 2007 publié par l’association SOS homophobie. Le rapport montre les difficultés rencontrées par les couples homosexuels pour se loger. En effet, les propriétaires restent très frileux pour louer leurs biens immobiliers à ces derniers. Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer les mesures envisagées afin de répondre à leurs attentes.

Réponse: Depuis la loi n° 99-944 du 15 novembre 1999, la vie commune entre deux personnes de même sexe est officiellement reconnue. Par ailleurs, l’article 1er alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs dispose qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison notamment de son orientation sexuelle, ceci constituant une discrimination entraînant le versement de dommages et intérêts au bénéfice du candidat locataire évincé. Enfin, la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE) qui a pour mission de lutter contre les discriminations prohibées par la loi et d’accompagner les victimes, les conseille dans leurs démarches juridiques et les aide à établir, le cas échéant, la preuve de la discrimination.

Source: Assemblée Nationale

Question écrite n° 02421 de Mme Dominique Voynet (Seine-Saint-Denis - SOC) publiée dans le JO Sénat du 08/11/2007 - page 2020

Mme Dominique Voynet attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la liste des documents dont la demande est interdite lors de l’examen d’une demande de logement, prévue dans la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.

La loi de juillet 1989 prévoyait une liste très limitative de documents dont la demande de production était prohibée lors de l’examen d’une demande de logement. Cette liste a été étendue dans la loi du 5 mars 2007. Cependant, la nouvelle loi a introduit l’exception à l’interdiction pour le bailleur d’exiger la présentation d’un dossier médical sauf « en cas de demande de logement adapté ou spécifique ».

Si cette exception peut parfois être justifiée, pour permettre à une personne d’obtenir un logement adapté à son handicap, il n’en est pas de même pour d’autres pathologies. On mesure bien le risque que des personnes séropositives, par exemple, se voient refuser un logement…

Elle lui demande donc quelles mesures elle entend prendre pour rectifier cette situation et garantir l’interdiction intégrale de toute demande d’un dossier médical tout en prévoyant la possibilité pour un médecin de certifier le besoin sans justifier de la nature de la maladie.

Réponse du Ministère du logement et de la ville  publiée dans le JO Sénat du 03/07/2008 - page 1353

Les différentes pièces qui peuvent être réclamées lors de la signature d’un bail relèvent de la liberté contractuelle des parties. L’exigence de ces pièces a pour but de protéger le bailleur mais également le locataire, dans la mesure où elle permet de vérifier qu’il sera en mesure d’assumer financièrement ses engagements. Afin d’éviter les atteintes à la vie privée et les discriminations dans l’accès au logement, l’article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a limité, depuis la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, les documents que le bailleur ne peut réclamer à son locataire. Plus récemment, l’article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a élargi la liste de ces pièces justificatives dont le bailleur ne peut exiger la production, notamment la présentation d’« un dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ». La loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 de financement de la sécurité sociale pour 2008 est revenue sur ce dispositif inadapté, interdisant dorénavant au bailleur de demander au candidat locataire la production d’un dossier médical en cas de demande d’un logement adapté ou spécifique. La production d’un certificat médical est en effet suffisante, le cas échéant.

Source: Le Sénat

Selon les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiées ce mardi 22 juillet, le marché des crédits immobiliers français a baissé de 11% au 1er semestre.
Ce recul s’expliquerait par une restriction de l’offre de prêt par les banques. Cependant, la capacité d’emprunt des ménages est restée intacte.
Au 1er semestre, le production de crédits immobiliers de baissé 10,9% par rapport à la même période l’année dernière. Le recul est de -12,5% dans l’ancien de -8,6% dans le neuf.
“La situation est totalement paradoxale, puisque l’activité est en recul sur tous les marchés, et pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation”, a relevé Michel Mouillart, le président de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Selon lui, l’origine de ce recul du marché se trouve dans les “difficultés” des établissements de crédit à “refinancer leurs activités de prêt”.
Aujourd’hui, on doit faire face à la “crise de liquidité”; en effet, la crise des crédits américains à risque (subprime) a conduit les banques à moins se prêter les unes aux autres.

Source: Le Moniteur

Christine Boutin, Ministre du Logement, a présenté son plan d’action qui permettrait de faciliter l’accès au logement. Quatre grands points sont traités, à savoir:
- construction accélérée aux logements
- accessibilité à la propriété pour les ménages les plus modestes
- lutte contre l’habitat indigne
- élargissement de l’accès au parc de logements sociaux

La mesure la plus importante est celle de la maison à 15 € par jour. Cependant, en raison d’un coût de revient plus élevé pour les appartements, les prix des futurs acquéreurs se voit réévalué à 18 ou 19 €.
Ce plan présenté par la Ministre du Logement prévoit également d’intégrer dans la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) les biens en “accessions aidée à la propriété”.
Rappelons que la loi SRU impose aux communes de construire 20% de logements sociaux.

Ce plan d’action n’est actuellement qu’en projet de loi. Il sera présenté au Conseil des ministres le 28 juillet 2008 avant le passage devant le Parlement en octobre 2008. Affaire à suivre.

Source: Empruntis

L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) est paru en date du 17 juillet 2008 (cf. INSEE).
Au 2° trimestre 2008, il a atteint le chiffre de 116,07, soit une hausse annuelle de 2,38% après une première hausse de 1,81% au 1er trimestre.
“Si les loyers augmentent moins depuis quelques mois au moment d’une relocation, la révision légale des loyers donne de bons coups de bambou au locataire en place. Pourtant le nouvel indice, entré en vigueur en février dernier, devait contenir les fortes augmentations liées à l’ancien mode de calcul. Celui-dernier intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. La flambée de ces deux indicateurs avait provoqué pendant plusieurs années des révisions de loyers comprises entre 2,5 et 3% par an.”

Au Ministère du Logement, on reste positif: “la hausse est inférieure d’un point à ce qu’elle aurait été (3,4%) si l’indice de référence n’avait pas été modifié “.
David Rodriguez, juriste de l’association pour le logement et le cadre de vie (CLCV) se demande “si l’on devait dépasser les 3%, est-ce qu’on pourra toujours se féliciter qu’elle soit inférieure d’un point à ce qu’elle aurait pu être ?”

Gérard Vittek, chef d’unité de la division comptes et études de l’industrie de l’Insee, confiait récemment à l’AFP : “vu la hausse des prix à la consommation, il est normal que l’IRL progresse et cela devrait se poursuivre au troisième trimestre”.
En tout cas, le débat sur le pouvoir d’achat n’est pas prêt de finir…

A toutes fins utiles, rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi : elle ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à une échéance stipulée dans le bail, ou, par défaut, à la date anniversaire de sa signature.
L’indice à ce jour utilisé est l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitations et l’indice du coût de la construction pour les baux professionnels/commerciaux.

Source: Capital

La loi n° 2008-111 du 8 février 2008  pour le pouvoir d’achat comporte un article 10 relatif au dépôt de garantie applicable aux locataires de logements. Cette loi réduit le dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer pour les locations de logement qui relèvent du droit commun.
Quant on lit les déclarations ministérielles ou autres articles de presse, on constate que cette loi a unifié le régime des dépôts de garantie à un mois de loyer.
Cependant, la réalité juridique est plus complexe et il aurait fallu un peu plus de temps et de réflexion de la part du gouvernement et du parlement si l’objectif avait été réellement de modifier toutes les dispositions prévoyant encore un dépôt de garantie de deux mois.
Si le gouvernement veut simplifier en alignant tous les dépôts de garantie à un mois de loyer, il doit modifier tous les textes qui doivent l’être.

Montant du dépôt de garantie selon les bailleurs et les types de logement:

HLM
Conventinné (Hlm, art. 17 de la conventionné typé annexée à l’art. R. 353-1 du CCH): 1 mois de loyer
Non conventionné (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer
PLI (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer

Autres bailleurs
Droit commun loi du 6 juillet 1989 (art.22) ou convention ANAH (art. L. 321-8 du CCH): 1 mois de loyer
Conventionné SEM (art. R. 353-59 du CCH -art.16): 1 mois de loyer
Conventionné APL (art. R. 353-90 - art.15 et R. 353-127 - art. 20 du CCH): 2 mois de loyer
Conventionné ANAH-APL (art. R. 353-32 du CCH - art.20): 2 mois de loyer
PAP locatif (art. R 353-200 du CCH - art.17): 2 mois de loyer

Autres
Loi du 1er septembre 1948 (art. 75): 2 mois de loyer
Logements foyers (art. R. 353-161 du CCH): 1 mois de loyer
Résidences sociales conventionnées (art. R. 353-165-2 du CCH - art.12): 1 mois de loyer
Logements meublés (art. L. 632-1 du CCH): Durée fixée par le bailleur

Source: AJDI