Publiée au Journal officiel du 27 mars 2009, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 compte 124 articles répartis en sept chapitres.
Voici quelques dispositions relatives à la copropriété.

 - Les honoraires du syndic (art. 18-1 loi du 10 juillet 1965): la règle consacrée par le nouvel article 18-1A de la loi, réserve la possibilité, pour le syndic, de réclamer des “honoraires spécifiques” dans les seules hypothèses définies par la nature de la dépense exposée. Ces honoraires supplémentaires peuvent être justifiés par les décisions de réaliser des travaux relevant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. La majorité requise lors du vote de la décision de travaux en assemblée générale est celle des articles 24, 25, 26, 26-3 ou 30 de la loi du 10 juillet 1965.
La rémunération particulière ne peut être décidée que lors de la même assemblée générale qui statue sur les travaux susceptibles de la justifier. La décision est prise aux mêmes conditions de majorités que celle portant sur les travaux (principe de l’article 11, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Cette décision ne peut être prise, ni par anticipation, ni a posteriori. Seul le syndic en exercice, lorsqu’elle a été prise, doit pouvoir se prévaloir de cette décision.
La gestion courante n’ouvre pas droit à ces “honoraires spécifiques”.

- Les archives du syndicat et le changement de syndic (art. 18-2 loi du 10 juillet 1965): l’espace occupé par les documents à conserver est souvent trop important pour que les professionnels puissent leur faire place dans leurs locaux. Ils ont recours à des prestataires de services spécialisés dans l’archivage. L’article 18-2 de la loi a été complété. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit informer le prestataire extérieur de ce changement dans le délai d’un mois (même délai que celui imposé pour la transmission des archives) en fournissant les coordonnées du nouveau syndic. La transmission des archives du syndicat à un successeur, en cas de changement de syndic, doit être facilité par le recours aux services d’un professionnel de la conservation des archives. Cependant, rien n’impose au successeur d’avoir recours au même prestataire.

- Les copropriétés en risque de difficultés (art. 29-1A et B loi du 10 juillet 1965): dès que 25% des sommes exigibles dues au syndicat au titre de certaines de ses créances sur les copropriétaires (art. 14-1 et 14-2) demeurent impayés à la clôture des comptes (25% du budget prévisionnel), le syndic doit informer le conseil syndical de la menace qui en résulte. Les impayés, ainsi pris en considération, sont ceux qui portent sur les sommes relatives aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, c’est-à-dire les dépenses qui figurent dans le budget de fonctionnement.
Le syndic doit, sans attendre l’avis du conseil syndical et sans consulter l’assemblée générale, solliciter la désignation d’un mandataire. La juridiction compétente est le président du tribunal de grande instance. Le délai laissé au syndic est d’un mois à compter de la première constatation des impayés, lors de la clôture des comptes.
A l’expiration du délai d’un mois et à défaut d’action du syndic, les copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat peuvent agir en référé pour demander la désignation d’un mandataire.

- Les copropriétés en difficultés (art. 29-1 loi du 10 juillet 1965): une procédure d’alerte préventive est créée pour prévenir en amont le traitement des copropriétés en difficulté

- La mise en vente d’aires de stationnement (art. 8-1 loi du 10 juillet 1965): en cas de vente isolée d’un lot de copropriété à usage de stationnement, les copropriétaires ont un droit de priorité.
Modalités d’application de ce droit de préemption : préalablement à la conclusion de la vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, le vendeur doit faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Par la suite, cette information est transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux frais du vendeur.

- Les adaptations du règlement de copropriété (art. 49 loi du 10 juillet 1965): la règle de l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives à la majorité de l’article 24 est pérennisée (il n’y a plus de délai butoir) et la modification qui en découle bénéficie d’une fiscalité allégée. En effet, la possibilité d’adapter le contenu du règlement aux dispositions nouvellement consacrées, par décision prise à la majorité de l’article 24, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 avait été prévue à titre provisoire jusqu’en décembre 2005 puis jusqu’en décembre 2008.

- La suppression du poste de concierge ou de gardien (art. 26f loi du 10 juillet 1965): les décisions relatives à la suppression du poste de gardien-concierge et la mise en vente du logement sont prises à la majorité de l’article 26 lorsque le logement affecté au poste de gardien-concierge appartient au syndicat et que les décisions ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

- Substitution de la commune aux copropriétaires défaillants pour travaux (art. 511-4 du CCH): lorsque la collectivité publique se substituera aux copropriétaires défaillants pour financer les travaux prescrits sur les immeubles en copropriété frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, la créance due par les copropriétaires défaillants sera majorée d’un intérêt moratoire au taux de l’intérêt légal.

- Notification du ravalement par décision du Maire (art. 132-3 du CCH): une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (article L132-1 du code de la construction et de l’habitation). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie. Par conséquent, la notification d’injonction de ravalement de façade est valablement faite par l’autorité municipale au syndic de copropriété à charge pour lui dans informer individuellement chaque copropriétaire par LR/AR, sans délai (art. L. 132-3 du CCH).

Sources: FNAIM / AJDI

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4 réponses à “Loi de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion: les dispositions relatives à la copropriété”
  1. Le forum immobilier dit :

    J’ignorais qu’une commune pouvait exiger qu’une façade soit refaite tous les 10 ans! C’est un vrai gouffre financier, et dans bien des cas ce délai est un peu court :???:

  2. Honoraires sur travaux: première réponse ministérielle | Blog Immobilier dit :

    […] date du 10 mai 2009, je vous informais des dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, […]

  3. » L’Arrêté “syndics de copropriété” signé le 19 mars 2010 - Immobilier Pour Tous dit :

    […] Loi de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion: les dispositions relatives

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