Archives pour la catégorie Transaction, Vente

En pratique, la gestion locative d’un bien recouvre l’accomplissement de deux types d’actes, traités différemment par la loi Hoguet :
- la transaction (signature des baux)
- la gestion locative (perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, contentieux, …).

Pour mener ces deux missions, le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.

La loi Hoguet marque également la différence entre la mission de louer (Transaction) et de gérer (Gestion): si, lors de prise d’un bien en mandat, le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire ainsi que la gestion locative dudit bien, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance sera nécessaire.

La relocation du bien peut être qualifié d’acte accessoire à la mission principale de gérer le bien. Par conséquent, la signature d’un mandat de location pour la mise en place de nouveaux locataires, peut ne pas être considérée comme indispensable si un mandat de gestion a bien été signé.

Source: FNAIM

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CréditsLes crédits immobiliers se négocient à des taux de plus en plus élevé depuis quelques mois.
Empruntis, courtier en crédits, observe que les taux “ont tous augmenté dans le courant du mois de mai » et que « pour la première fois depuis très longtemps, la totalité de nos [banques] partenaires ont appliqué des hausses à leur barème. »

Exemple de taux des crédits:
- sur 7 ans: 4,65 %
- sur 10 ans: 4,70 %
- sur 15 ans: 4,80 %
- sur 20 ans: 4,90 %
- sur 25 ans: 5,05 %
- sur 30 ans: 5,40 %

Apparemment, de très bons dossiers ont pu négocier un taux inférieur à 5% sur une période de longue durée. Cela montre que les banques disposent d’une marge de manoeuvre pour conquérir les clients qui les intéressent.

Empruntis ne prévoit pas un retournement de tendance dans les prochaines semaines. “Le cours des OAT (obligation assimilable du trésor), sur lesquelles les banques indexent leurs taux de crédit, semble désormais bien installé au-dessus de 4,50%. ”
Les mois à venir pourraient encore connaître une forte hausse. Affaire à suivre …

Source: Capital

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Danger ElectriqueC’est désormais une certitude, le diagnostic immobilier intégrera prochainement la liste des diagnostics obligatoire à réaliser en cas de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison datant de plus de 15 ans.

Le décret d’application du 22 avril 2008, paru dans le journal officiel du 24 avril prévoit la mise en place du diagnostic électrique à compter du 1er janvier 2009.

Ce certificat de conformité devra être annexé à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Afin de circonscrire les risques portant atteinte à la sécurité, il devra être établit par un professionnel agrée.

La principale mission du diagnostic électrique est de vérifier les systèmes de protection des installations, mais aussi d’identifier les éventuels « matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement »

Le diagnostic disposera d’une durée de validité de 3 ans.

Source: Empruntis / Diagnostic-Expertise

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Diagnostics immobiliersL’enquêté réalisée par l’UFC-Que-Choisir sur les diagnostics immobilier, révèle des pratiques inquiétantes par les diagnostiqueurs, comme par exemple:
- zones d’amiante non détectées,
- diagnostics termites effectués sans sondage,
- diagnostics des installations de gaz ne détectant pas une anomalie pourtant basique

Ces diagnostics ne sont cependant pas anodins pour les consommateurs, puisqu’ils sont censés garantir la parfaite information des vendeurs et acheteurs sur les caractéristiques essentielles du bien touchant à la sécurité et à la santé des occupants.

L’UFC-Que-Choisir veut mettre fin à ce qu’elle qualifie de “conflits d’intérêts anormaux”.
Par exemple, certains groupes d’entreprises se posent à la fois en juge et partie en délivrant les certifications des diagnostiqueurs et en réalisant les diagnostics. De nombreux diagnostiqueurs versent également des commissions aux agents immobiliers, voire des notaires, afin que ceux-ci leur adressent leur clientèle, alors que les diagnostiqueurs sont tenus à une obligation d’indépendance et d’impertialité.

Face à ces situations, l’UFC-Que-Choisir suggère trois axes pour renforcer la transparence via une réforme du cadre législatif actuel, à savoir:
- exiger les diagnostics immobiliers dés la mise en vente du bien,
- interdire pour un même groupe de sociétés d’agir à la fois sur le terrain de la certification et sur celui de l’activité de diagnostics immobiliers,
- aller plus loin que la simple mention des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières en la rendant juridiquement opposable entre l’acheteur et le vendeur. De cette manière, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être engagée en cas de diagnostic erroné.

En “annexe, quelques repères juridiques et un petit aperçu du marché au format PDF
Source immage: Clarifimmo

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Selon la FNAIM, les prix dans l’immobilier ancien se sont stabilisés au 1er trimestre 2008.
Ce constat vaut tant pour les transactions que pour le marché locatif privé.

Transaction immobilière:
Si sur un trimestre, les prix ont baissé de 1,0% (-0,4% pour les appartements et - 1,9% pour les maisons), la variation annuelle reste toujours positive: + 2,7%. 
Les maisons ont connu une revalorisation de 1,3% en avril 2008.
Selon la FNAIM, “si le spectre d’une spéculation à la baisse n’est pas à exclure, il faut certainement privilégier le scénario de la stabilisation des prix”.

Marché locatif privé:
Le marché locatif privé n’échappe pas au mouvement de stabilisation de la hausse des prix. En effet, après un niveau moyen de + 3,7% entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s’est établi à la fin du 1er trimestre 2008 à +0,7%. Cette hausse se confirme sur l’ensemble du territoire.
Contrairement aux maisons, les appartements ont vu leurs prix reculer de 0,1% en avril 2008.

La FNAIM conclut “si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer leurs prétentions financières avant d’y être contraints, l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme et se maintenir à niveau.”

Source: AJDI

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A compter du 12 août 2008, le diagnostic Plomb, appelé également constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mentionné à l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique devra être annexé au bail locatif de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme, grave affection neurologique chez l’enfant, en limitant les risques d’exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb succède à l’Etat des Risques d’Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

L’absence de ce diagnostic dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Lors de la signature du bail, Le diagnostic plomb doit dater de moins de 6 ans.
Si le diagnostic plomb révèle l’absence de revêtement contenant du plomb, il n’y a pas lieu de procéder à l’actualisation du constat lors de l’établissement d’un nouveau bail, le constat initial pouvant être joint au contrat de location.

Si le diagnostic plomb révèle l’un des cinq facteurs de dégradation prévus par la réglementation, le diagnostiqueur doit transmettre un copie du rapport aux services de la préfecture du département d’implantation du bien expertisé, qui peut imposer la réalisation des travaux aux propriétaires.

La distinction est faite entre peintures dégradés et facteurs de dégradation du bâti. Le CREP n’est pas transmit aux services de la préfecture en cas de seule présence de peinture dégradée.
Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tout de même tenu d’effectuer des travaux, afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

Rappelons que le CREP est également obligatoire en cas de vente.
Concernant les copropriétés, lors de travaux “susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements” (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d’habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).

Références légales et réglementaires:
Articles L.1334-5, L.1334-6, L.1334-7, L.1334-8, R.1334-10, R.1334-11 et R.1334-12 du Code de la Sécurité Publique ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb.

Source: Diagnostic Expertise
 

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Maison à 15 € par jourChristine Boutin, Ministre du Logement, a officiellement lancé le programme de vente des maisons à 15 € par jour, soit 450 € maximum par mois.
Ce dispositif devrait permettre aux ménages modestes de devenir propriétaire d’une maison et de son terrain.

La commune devrait verser une subvention de 3 000 à 4 000 € par coût par maison de 169 000 à 222 000 €.
Ces maisons sont financées par le dispositif du Pass-Foncier qui doit permettre de payer la maison sur une période de 20 à 25 ans, puis le terrain sur une période de 10 à 15 ans, financé par le 1% Logement.

Selon le dispositif annoncé en février 2008 par la ministre, Christine Boutin prévoit 5 000 maisons à 15 € par jour avant la fin de l’année.
Ces constructions devraient profiter d’une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %.

“Les foyers désireux de faire l’acquisition d’une « maison à 15 euros par jour » devront au préalable être éligibles au principe du Pass-foncier (système permettant d’acheter indépendamment le bien immobilier et le terrain sur lequel il repose). Ces ménages primo-accédants, dont le revenu net mensuel devra se situer entre 1.500 et 2.100 euros, devront en outre être constitués de 3 personnes minimum et bénéficier « d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par ou une ou plusieurs collectivités.»”

En savoir plus sur la maison à 15 € par jour

Source: Diagnostic Expertise

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France Home Staging
Le concept du Home Staging existe depuis plus de 30 ans aux Etats Unis et au Canada.
Le Home Staging, ou le Home Styling, débarque en France avec la création du réseau “France Home Staging”.

Ce concept consiste en une mise en scène destinée à présenter le bien immobilier sous son meilleur aspect pour une vente au meilleur prix et dans les meilleurs délais…
C’est l’art de mettre en valeur une propriété à peu de frais afin de créer une impression favorable chez les futurs acheteurs. Comment ? En attirant le regard sur les points forts de la maison et en présentant un décor neutre, aéré et harmonieux qui plaira au plus grand nombre.

La première agence de Home Staging a ouvert à St-Etienne et la plaine du Forez, dans la Loire. Le réseau se développe au niveau national en proposant la création d’agence dans nos régions.
Les premières agences devront voir le jour au cours de l’été 2008.

En Angleterre ou en Suède, la vente se fait rarement sans avoir recours à ce service. Le Home Staging est rentré dans les moeurs.

Mais combien coûte réellement ce service? Quel bénéfice réalisé par les propriétaires?
Le bénéfice serait réel et non négligeable car d’après “les statistiques, une maison aménagée selon les principes du home-staging se vend de 2 à 10 % plus cher. Cela peut atteindre jusqu’à 20 % pour les résidences de prestige”.
Les coûts et les actions du Home Staging sont toujours calculés de manière à mettre en valeur le bien de façon à en augmenter le prix de vente.

Source: Actualités Immobilière

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Selon le promoteur-constructeur, Promogim, l’année 2007 aura été une année record pour le marché de la promotion immoblière.

Quelques chiffres:
- volume de ventes brutes: 127 206 unités
- ventes de logements collectifs: 110 574 unités
- ventes de maisons individuelles: 16 632 unités

Les trois régions les plus dynamiques:
- Ile de France
- Rhône Alpes
- Provence Côte d’Azur
Ces trois régions constituent 43% des ventes effectuées en 2007.

Les ventes ont cependant reculées au deuxième semestre 2007 par rapport au premier, “le signe de la fin d’un cycle selon le promoteur”.

«  Le contexte économique est difficile, marqué notamment par la hausse des prix des matières premières qui entraîne une augmentation du prix de revient et par le fait que les établissements bancaires sont moins enclins à faire des prêts. Ces deux éléments conduisent à une baisse des ventes  », explique le président de Promogim, Christian Nolloy.
Le tassement devrait se poursuivre en 2008, ce qui se traduirait par une baisse des prix comprises entre 10 % et 15 %. Même prévision pour la production de logements neufs qui chuterait de 15 %, une baisse qui devrait se poursuivre au cours des trois prochaines années.

Source: Empruntis

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“Un couple, qui avait usé d’une fausse identité pour visiter un appartement, s’est ensuite adressé directement au vendeur pour en faire l’acquisition, sans passer par l’agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien.
Privé du paiement de sa commission, l’agent immobilier a assigné les acquéreurs.”

- Communiqué relatif à l’arrêt N° 568 rendu le 9 mai 2008 par l’assemblée plénière, privé du paiement de sa commission
- Arrêt n° 568 du 9 mai 2008

Source: Cour de cassation

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