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La décision de la cour de cassation 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617 met en lumière la possible étendue de l’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un bien situé au voisinage d’une installation classée soumise à autorisation préfectorale.

L’article L. 514-20 du code de l’environnement met à la charge du propriétaire vendeur d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation a été exploitée une obligation spéciale d’information en ces termes :

« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

L’application de cette disposition légale n’était pas en cause en l’espèce puisque la vente ne portait pas sur un terrain ayant supporté pareille exploitation. Il s’agissait en fait d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement à proximité duquel se trouvait une installation classée pour la protection de l’environnement, et c’est donc sur le fondement du droit commun des contrats et des vices du consentement, le dol précisément, que la responsabilité du vendeur a été recherchée avec succès par l’acquéreur, qui a ainsi obtenu des dommages et intérêts.

Pourtant, la société venderesse n’avait pas dissimulé l’existence de l’usine dont l’activité avait débuté entre la signature du contrat de réservation et l’acte authentique, et l’acquéreur était informé de cette activité industrielle ainsi que d’un risque de nuisances olfactives en écrivant avant de s’engager définitivement : « j’espère que ADRIAN n’émettra pas d’odeurs gênantes ».

Cependant, le promoteur vendeur n’ignorait pas la qualification administrative particulière de l’installation avoisinante qui présentait « des dangers et des inconvénients », ainsi que le relève la Cour, l’aménageur de la ZAC lui ayant en outre conseillé de « communiquer aux acquéreurs éventuels des éléments quantitatifs et qualitatifs précis concernant la nature des constructions individuelles environnantes », ce dont il déclarait d’ailleurs tenir compte envers ses futurs clients, au commissaire enquêteur, lors de l’instruction du dossier de l’usine.

C’est finalement l’insuffisance des informations délivrées à l’acquéreur qui lui a été reprochée, comme caractérisant une réticence dolosive par volonté de dissimulation, alors qu’il vantait en même temps le standing de l’immeuble et la qualité de son environnement. L’étendue des informations dont ce vendeur disposait aurait dû le conduire à répondre plus précisément aux interrogations de l’acquéreur sur les nuisances olfactives ou à lui donner les moyens de se renseigner.

Même s’il ne s’agit là que d’un arrêt d’espèce, il incitera les rédacteurs de contrats, eu égard à leur responsabilité civile professionnelle, à renforcer l’information sur les installations classées situées au voisinage des biens transmis : indication des risques lorsqu’ils sont connus du vendeur, renvoi à l’étude de dangers… et à ne pas se contenter des indications de l’éventuel état des risques technologiques. On relèvera toutefois que la cour d’appel avait considéré qu’il ne revenait pas au notaire « de rechercher s’il existait une installation industrielle classée ou non éventuellement génératrice de nuisances à proximité du bien objet de la vente. »

Source: FNAIM / Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617.

L’enquêté réalisée par l’UFC-Que-Choisir sur les diagnostics immobilier, révèle des pratiques inquiétantes par les diagnostiqueurs, comme par exemple:
- zones d’amiante non détectées,
- diagnostics termites effectués sans sondage,
- diagnostics des installations de gaz ne détectant pas une anomalie pourtant basique

Ces diagnostics ne sont cependant pas anodins pour les consommateurs, puisqu’ils sont censés garantir la parfaite information des vendeurs et acheteurs sur les caractéristiques essentielles du bien touchant à la sécurité et à la santé des occupants.

L’UFC-Que-Choisir veut mettre fin à ce qu’elle qualifie de “conflits d’intérêts anormaux”.
Par exemple, certains groupes d’entreprises se posent à la fois en juge et partie en délivrant les certifications des diagnostiqueurs et en réalisant les diagnostics. De nombreux diagnostiqueurs versent également des commissions aux agents immobiliers, voire des notaires, afin que ceux-ci leur adressent leur clientèle, alors que les diagnostiqueurs sont tenus à une obligation d’indépendance et d’impertialité.

Face à ces situations, l’UFC-Que-Choisir suggère trois axes pour renforcer la transparence via une réforme du cadre législatif actuel, à savoir:
- exiger les diagnostics immobiliers dés la mise en vente du bien,
- interdire pour un même groupe de sociétés d’agir à la fois sur le terrain de la certification et sur celui de l’activité de diagnostics immobiliers,
- aller plus loin que la simple mention des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières en la rendant juridiquement opposable entre l’acheteur et le vendeur. De cette manière, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être engagée en cas de diagnostic erroné.

En “annexe, quelques repères juridiques et un petit aperçu du marché au format PDF
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