La loi Grenelle 2 n° 2010-788 du 12 juillet 2010 rend obligatoire à compter du 1er janvier 2011 l’affichage du classement énergétique des biens résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans toutes les annonces immobilières de vente et de location, quelle que soit l’affectation du bien, selon des modalités devant être définies par décret en Conseil d’Etat (art. L. 134-4-3 nouveau du code de la construction et de l’habitation).

Le professionnel devra donc être en possession de cette information lors de la signature des mandats de ventes ou de location, et non plus seulement lors de la signature de la promesse de vente (compromis) ou du bail.

L’absence totale d’affichage engage la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier car dans ce cas, le professionnel contrevient directement à la loi.

Cependant si le classement énergétique affiché est erronée dans ces résultats, la responsabilité de l’agent immobilier paraît plus difficile à mettre en cause dans la mesure où ce dernier se contente de reproduire les éléments du DPE établi par un diagnostiqueur certifié, qu’il n’a donc pu lui-même vérifier, sauf erreur manifeste d’appréciation.

Source: FNAIM

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Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision?

Dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

1) En ce qui concerne les immeubles collectifs

Dans cette hypothèse, il appartiendra au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective.En effet, il semble peu envisageable que le locataire intervienne seul sur l’antenne collective de l’immeuble.

Dans ce cadre et en l’absence de jurisprudence n’ayant été rendue sur ce point à ce jour, il semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

Notons cependant que la Cour de cassation (Cass. 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042) semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

2) En ce qui concerne une maison individuelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipement mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptions nécessaires sur l’antenne.

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans les cadre du passage au numérique.

Source: FNAIM

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Herve NOVELLI, Secrétaire d’État chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et moyennes entreprises, du Tourisme, des Services et de la consommation a signé le 19 mars 2010 l’arrêté concernant les prestations de syndics des copropriétaires.
Cet arrêté fixe la liste des prestations de syndics devant figurer au minimum dans le forfait payé chaque année par les copropriétaires.
Cet arrêté améliorera les relations entre copropriétaires et gestionnaires de syndics et favorisera une concurrence saine et active entre les professionnels.

L’arrêté reprend la liste des prestations de gestion courante telle que recommandée par le CNC en précisant  certaines prestations de gestion courante afin d’en assurer une interprétation homogène:

  • tout contrat devra préciser explicitement les jours et plages horaires de présence du gestionnaire de syndic lors de la tenue de l’assemblée    générale, pour lesquelles il ne sera pas fait l’objet de facturation particulière

  • la détention et la conservation d’un certain nombre d’archives utiles au bon fonctionnement de la copropriété précisées dans l’arrêté (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges…), ne pourront faire l’objet de facturation particulière.

Tous les nouveaux contrats signés après le 1er juillet 2010 devront être conformes à cet arrêté.

Voici l’Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Source: economie.gouv.fr

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La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation vient d’être publiée au Journal officiel.

L’article L.129-8 du code de la construction et de l’habitation oblige désormais tout occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, à y installer au moins un détecteur de fumée normalisé et à veiller à son entretien et à son bon fonctionnement.

La loi précise également que l’occupant du logement devra notifier à son assureur le garantissant contre le risque incendie qu’il a procédé à cette installation. L’assureur pourra alors éventuellement procéder à une minoration de la prime d’assurance s’il est avéré que l’assuré s’est conformé au respect de toutes ses obligations. Mais le non-respect des obligations d’installation et d’entretien du détecteur ne pourra être constitutif d’un cas de déchéance de l’assurance.

Les dispositions de la présente loi n’entreront en vigueur qu’après la publication d’un décret en Conseil d’Etat et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de sa publication.

Ce décret viendra préciser:
- les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle obligation,
- les caractéristiques techniques 
- les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement
- les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d’incendie.

Source: FNAIM

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La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire qui délivre congé de réduire son délai de préavis à un mois en cas de mutation.

Le texte ne précise pas si pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, cette mutation doit être imposée par l’employeur, ou si le locataire peut être à l’origine de cette mutation.

Pour la première fois, la Haute juridiction (Cass. 3ème civ. 20 janvier 2010, pourvoi n° 09-10.28) affirme dans un arrêt qui aura les honneurs d’une publication au bulletin officiel, que les juges du fond ont jugé « à bon droit » que le motif de réduction du délai de préavis de trois à un mois pour mutation, visé à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, joue même lorsque le preneur est à l’origine de son changement d’affectation.

La solution retenue par la Cour de cassation ne fait qu’appliquer à la lettre les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle vise le cas de la mutation du locataire, sans plus de précisions.

Source: FNAIM

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La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 une disposition qui a eu pour conséquence de gravement perturber le marché de la location pour les étudiants.
Nul besoin de rappeler en effet, que depuis la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander un cautionnement.

Les assurances de loyers impayés classiques, les Garanties Loyers Impayés (GLI) ont refusé les dossiers des étudiants au motif que les critères de solvabilité n’étaient plus remplis faute de pouvoir demander une caution solidaire des parents.

Publiée au Journal officiel du 25 novembre 2009, la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, autorise désormais un bailleur ayant souscrit une assurance le garantissant contre les impayés de loyers à demander à un locataire étudiant ou apprenti un cautionnement.

Le texte est aujourd’hui modifié et dispose désormais : « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti

Attention, il est toujours interdit à un bailleur, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus après la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, de cumuler une assurance loyers impayés et un acte de cautionnement.

Cette interdiction ne s’applique plus pour les locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul redevient désormais possible, que l’assurance soit une GLI ou une GRL.

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La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a introduit, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l‘article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
  l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au 
  fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 :
« Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs
».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières.
Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

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En date du 10 mai 2009, je vous informais des dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi MLLE du 25 mars 2009.

Vous trouverez ci-dessous la première réponse du ministre du logement et de la ville (Rép. min. publiée au JO du 20 octobre 2009) sur la mise en œuvre de cet article:

Question N° 27326 du 15/07/08 (JO):
M. Michel Piron attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les honoraires des syndics de copropriété et leur qualification exacte au regard de la loi du 10 juillet 1965. La rémunération d’un syndic de copropriété se décompose en prestations de gestion courante et prestations spéciales, dont les critères de distinction peuvent effectivement prêter à controverse. S’il n’est pas contestable qu’un syndic puisse prétendre à des honoraires spéciaux au titre des travaux décidés par un vote à la majorité de l’article 26 de la loi précitée lorsque ce quorum est nécessaire, se pose néanmoins la question de savoir ce qu’il en est pour ce qui concerne les travaux rendus obligatoires par une disposition réglementaire comme la mise aux normes de sécurité des ascenseurs. Par ailleurs, la réparation ou le remplacement à l’identique d’éléments dégradés ou devenus défectueux au fil du temps sont des opérations d’entretien ou de sauvegarde des parties communes. Si le syndic doute que la mission qui lui incombe lui permette d’en décider seul et qu’il provoque une décision de l’assemblée statuant à la majorité de l’article 24 de ladite loi, la question se pose là encore de savoir si le syndic est véritablement fondé à demander des honoraires spéciaux. Dans ce cas, il est probable qu’il soit tenté de provoquer cette assemblée générale à la seule fin d’obtenir des honoraires supplémentaires. Enfin, lorsqu’un contrat de syndic comporte une clause de révision automatique des honoraires de gestion courante en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, le fait que l’indice retenu ne soit pas celui afférent au trimestre au cours duquel le contrat prend effet mais un indice antérieur de plusieurs trimestres, ce qui introduit une augmentation virtuelle dans le contrat dès sa signature, est-il conforme à la loi ou s’agit-il en l’espèce d’une clause abusive ? Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser les modalités d’appréciation de ces articles de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre aux syndics de copropriété et aux copropriétaires de convenir de façon plus éclairée de leurs relations contractuelles.

Réponse publiée le 20/10/2009 au JO:
L’article 18-1 A nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par l’article 17 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, prévoit désormais que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Par conséquent, un syndic ne peut percevoir d’honoraires spécifiques que pour les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi de 1965. Les travaux courants relevant du budget prévisionnel ne peuvent donner lieu à la perception d’honoraires spécifiques, la rémunération du syndic pour de tels travaux étant incluse dans les honoraires forfaitaires de gestion courante. De plus, les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais votés au cas par cas par l’assemblée générale, après chaque décision pour réaliser des travaux et aux mêmes conditions de majorité. L’assemblée générale dispose donc d’un pouvoir de négociation et de décision concernant ces honoraires. Dans ces conditions, le syndic ne peut plus percevoir d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause générale de son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques et ce, sans déposséder l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière. En pratique, deux votes distincts de la même assemblée générale sont nécessaires, le premier concernant les travaux à réaliser et le second concernant le principe, le mode de calcul et le quantum pour les travaux concernés. La loi de 2009 ne prévoit ni texte d’application nécessaire, ni date d’entrée en vigueur différée pour la mise en oeuvre de cette disposition. Cette dernière est donc d’application immédiate à compter de la promulgation de la loi du 25 mars 2009. De plus, aux termes de l’article 43 de la loi de 1965, cette disposition est d’ordre public. Il ne saurait donc y être dérogé par contrat. En revanche, la loi de 1965 précitée ne prévoit aucune disposition particulière concernant l’indexation du contrat de syndic.

Source: Assemblée Nationale

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En cas d’infactions au règlement de copropriété commises par un locataire, le copropriétaire bailleur est responsable à l’égart du syndicat des ces infractions.

La cour d’appel de Paris, 23ème chambre du 26 février 2009, Juris-Data n° 2009-376258, a rappelé ce principe pour des travaux affectant des parties communes et les annexant, réalisés par le locataire sans autorisation de l’assemblée générale, et ce, bien que le copropriétaire, lui-même, n’ait pas autorisé son locataire à les réaliser.

Directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire bailleur a en principe le devoir d’intervenir pour faire cesser les agissements de celui-ci.
A défaut, sa propre responsabilité peut être engager à l’égard du syndicat.

Ainsi, il a été jugé que le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires du fait du comportement bruyant et immoral de son locataire, ou de l’encombrement abusif des parties communes par celui-ci. 
Il est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, dégradations qui sont imputables à son locataire.
Il doit donc supporter le coût des travaux de réfection des désordres et réparer le trouble de jouissance subi par la copropriété.

Il appartient alors au propriétaire bailleur d’intervenir pour que cessent les infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

En cas d’inaction du propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires peut envisager deux procédures :

1) envisager une assignation à l’encontre du copropriétaire-bailleur, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, afin d’obtenir sa condamnation à faire cesser les troubles, au besoin sous astreinte, et au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété ;

2) envisager une action directement à l’encontre du locataire, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. 
Il est de jurisprudence constante que les locataires doivent, au même titre que leurs bailleurs, se conformer tant aux prescriptions du règlement de copropriété qu’aux décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à propos des modalités de jouissance des parties communes.

La jurisprudence admet également une action directe du syndicat des copropriétaires (dans l’hypothèse d’une carence du copropriétaire bailleur d’agir directement contre son locataire) à l’encontre du locataire, en résiliation de son bail, par le biais de l’action oblique visée par l’article 1166 du Code civil. Cependant, pour être recevable, une telle action doit répondre à certaines conditions. Il convient donc de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.

Source: FNAIM

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Quelques semaines après la loi Boutin, le Parlement a adopté une nouvelle loi, dite “Warsmann du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures“. Cette loi comprend 140 articles articulés autour de quatre thématiques faisant chacune l’objet d’un chapitre distinct. Le 1er chapitre vient d’introduire quelques améliorations ou modifications dans la loi du 10 juillet 1965.

1. Précisions concernant la limitation des pouvoirs en assemblée générale: modification de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965:
Certains syndics se basaient sur un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX et considéraient que les « mandats de gérance » n’étaient pas concernés par la limitation des mandats en assemblée générale prévue par l’article 22 de la loi de 1965. Ainsi certains syndics pouvaient - grâce à ces mandats - être majoritaires à eux seuls en assemblée générale. La loi WARSMANN met fin à cette situation anormale. Désormais la limitation des pouvoirs en assemblée générale sera de trois pouvoirs (sauf l’exception commune à tous les mandataires, lorsque le total des voix n’excède pas 5 % des voix du syndicat) prévue par l’article 22 et empêchant les abus s’appliquera explicitement aux mandats de gérance. Ainsi le service gérance d’un cabinet de syndic ne pourra plus détenir une majorité de mandats en assemblée générale.

2. Ouverture du conseil syndical à de nouvelles personnes : modification de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965:
La liste des personnes pouvant siéger au conseil syndical est élargie : les partenaires de PACS des copropriétaires et les usufruitiers peuvent désormais officiellement être désignés dans cet organe. Cependant, le partenaire de PACS du syndic ne peut ni être élu au conseil syndical, ni présider l’assemblée générale, ni recevoir mandat de représenter un copropriétaire.

3. Amélioration de la procédure de récupération des archives et des fond: modification de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965:
En cas de changement de syndic, lorsque l’ancien syndic ne transmet pas les fonds et archives dans les délais qui lui sont impartis par l’article 18-2 (1 mois), ce n’est plus le juge, statuant en référé, qui est compétent, mais le président du TGI, « statuant comme en matière de référé » qui pourra le condamner, outre à une astreinte, à des dommages et intérêts.  Cette modification devrait dissuader l’ancien syndic de faire trainer la tranmission des archives.

4. Amélioration de l’accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité: modification de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965:
L’accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes est désormais intégré à l’article 9 de la loi de 1965. Ainsi en cas de vote concernant la mise en place d’interphones ou de vidéophones, par exemple, nul ne pourra plus refuser l’accès aux parties privatives.

5. Dispense automatique d’avoir à participer aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice: modification de la l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:
Jusqu’à présent un copropriétaire qui « gagnait » un procès contre le syndicat pouvait être exonéré de sa quote-part de charges des frais de justice. Encore fallait-il qu’il le demande au juge. Désormais ce droit est acquis automatiquement.

6. Assouplissement des règles de majorité en cas de vente du droit à construire: modification de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965:
La cession du droit de surélever le bâtiment est facilitée lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain. La décision nécessite alors, outre l’accord unanime des copropriétaires, la majorité de l’article 25 et non pas celle de l’article 26, sauf si le règlement de copropriété impose une majorité supérieure.

Source: FNAIM / Mon-immeuble.com
 

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