Archives pour juillet 2008

Question écrite n° 02421 de Mme Dominique Voynet (Seine-Saint-Denis - SOC) publiée dans le JO Sénat du 08/11/2007 - page 2020

Mme Dominique Voynet attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la liste des documents dont la demande est interdite lors de l’examen d’une demande de logement, prévue dans la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.

La loi de juillet 1989 prévoyait une liste très limitative de documents dont la demande de production était prohibée lors de l’examen d’une demande de logement. Cette liste a été étendue dans la loi du 5 mars 2007. Cependant, la nouvelle loi a introduit l’exception à l’interdiction pour le bailleur d’exiger la présentation d’un dossier médical sauf « en cas de demande de logement adapté ou spécifique ».

Si cette exception peut parfois être justifiée, pour permettre à une personne d’obtenir un logement adapté à son handicap, il n’en est pas de même pour d’autres pathologies. On mesure bien le risque que des personnes séropositives, par exemple, se voient refuser un logement…

Elle lui demande donc quelles mesures elle entend prendre pour rectifier cette situation et garantir l’interdiction intégrale de toute demande d’un dossier médical tout en prévoyant la possibilité pour un médecin de certifier le besoin sans justifier de la nature de la maladie.

Réponse du Ministère du logement et de la ville  publiée dans le JO Sénat du 03/07/2008 - page 1353

Les différentes pièces qui peuvent être réclamées lors de la signature d’un bail relèvent de la liberté contractuelle des parties. L’exigence de ces pièces a pour but de protéger le bailleur mais également le locataire, dans la mesure où elle permet de vérifier qu’il sera en mesure d’assumer financièrement ses engagements. Afin d’éviter les atteintes à la vie privée et les discriminations dans l’accès au logement, l’article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a limité, depuis la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, les documents que le bailleur ne peut réclamer à son locataire. Plus récemment, l’article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a élargi la liste de ces pièces justificatives dont le bailleur ne peut exiger la production, notamment la présentation d’« un dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ». La loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 de financement de la sécurité sociale pour 2008 est revenue sur ce dispositif inadapté, interdisant dorénavant au bailleur de demander au candidat locataire la production d’un dossier médical en cas de demande d’un logement adapté ou spécifique. La production d’un certificat médical est en effet suffisante, le cas échéant.

Source: Le Sénat

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Selon les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiées ce mardi 22 juillet, le marché des crédits immobiliers français a baissé de 11% au 1er semestre.
Ce recul s’expliquerait par une restriction de l’offre de prêt par les banques. Cependant, la capacité d’emprunt des ménages est restée intacte.
Au 1er semestre, le production de crédits immobiliers de baissé 10,9% par rapport à la même période l’année dernière. Le recul est de -12,5% dans l’ancien de -8,6% dans le neuf.
“La situation est totalement paradoxale, puisque l’activité est en recul sur tous les marchés, et pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation”, a relevé Michel Mouillart, le président de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Selon lui, l’origine de ce recul du marché se trouve dans les “difficultés” des établissements de crédit à “refinancer leurs activités de prêt”.
Aujourd’hui, on doit faire face à la “crise de liquidité”; en effet, la crise des crédits américains à risque (subprime) a conduit les banques à moins se prêter les unes aux autres.

Source: Le Moniteur

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Christine Boutin, Ministre du Logement, a présenté son plan d’action qui permettrait de faciliter l’accès au logement. Quatre grands points sont traités, à savoir:
- construction accélérée aux logements
- accessibilité à la propriété pour les ménages les plus modestes
- lutte contre l’habitat indigne
- élargissement de l’accès au parc de logements sociaux

La mesure la plus importante est celle de la maison à 15 € par jour. Cependant, en raison d’un coût de revient plus élevé pour les appartements, les prix des futurs acquéreurs se voit réévalué à 18 ou 19 €.
Ce plan présenté par la Ministre du Logement prévoit également d’intégrer dans la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) les biens en “accessions aidée à la propriété”.
Rappelons que la loi SRU impose aux communes de construire 20% de logements sociaux.

Ce plan d’action n’est actuellement qu’en projet de loi. Il sera présenté au Conseil des ministres le 28 juillet 2008 avant le passage devant le Parlement en octobre 2008. Affaire à suivre.

Source: Empruntis

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L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) est paru en date du 17 juillet 2008 (cf. INSEE).
Au 2° trimestre 2008, il a atteint le chiffre de 116,07, soit une hausse annuelle de 2,38% après une première hausse de 1,81% au 1er trimestre.
“Si les loyers augmentent moins depuis quelques mois au moment d’une relocation, la révision légale des loyers donne de bons coups de bambou au locataire en place. Pourtant le nouvel indice, entré en vigueur en février dernier, devait contenir les fortes augmentations liées à l’ancien mode de calcul. Celui-dernier intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. La flambée de ces deux indicateurs avait provoqué pendant plusieurs années des révisions de loyers comprises entre 2,5 et 3% par an.”

Au Ministère du Logement, on reste positif: “la hausse est inférieure d’un point à ce qu’elle aurait été (3,4%) si l’indice de référence n’avait pas été modifié “.
David Rodriguez, juriste de l’association pour le logement et le cadre de vie (CLCV) se demande “si l’on devait dépasser les 3%, est-ce qu’on pourra toujours se féliciter qu’elle soit inférieure d’un point à ce qu’elle aurait pu être ?”

Gérard Vittek, chef d’unité de la division comptes et études de l’industrie de l’Insee, confiait récemment à l’AFP : “vu la hausse des prix à la consommation, il est normal que l’IRL progresse et cela devrait se poursuivre au troisième trimestre”.
En tout cas, le débat sur le pouvoir d’achat n’est pas prêt de finir…

A toutes fins utiles, rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi : elle ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à une échéance stipulée dans le bail, ou, par défaut, à la date anniversaire de sa signature.
L’indice à ce jour utilisé est l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitations et l’indice du coût de la construction pour les baux professionnels/commerciaux.

Source: Capital

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La loi n° 2008-111 du 8 février 2008  pour le pouvoir d’achat comporte un article 10 relatif au dépôt de garantie applicable aux locataires de logements. Cette loi réduit le dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer pour les locations de logement qui relèvent du droit commun.
Quant on lit les déclarations ministérielles ou autres articles de presse, on constate que cette loi a unifié le régime des dépôts de garantie à un mois de loyer.
Cependant, la réalité juridique est plus complexe et il aurait fallu un peu plus de temps et de réflexion de la part du gouvernement et du parlement si l’objectif avait été réellement de modifier toutes les dispositions prévoyant encore un dépôt de garantie de deux mois.
Si le gouvernement veut simplifier en alignant tous les dépôts de garantie à un mois de loyer, il doit modifier tous les textes qui doivent l’être.

Montant du dépôt de garantie selon les bailleurs et les types de logement:

HLM
Conventinné (Hlm, art. 17 de la conventionné typé annexée à l’art. R. 353-1 du CCH): 1 mois de loyer
Non conventionné (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer
PLI (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer

Autres bailleurs
Droit commun loi du 6 juillet 1989 (art.22) ou convention ANAH (art. L. 321-8 du CCH): 1 mois de loyer
Conventionné SEM (art. R. 353-59 du CCH -art.16): 1 mois de loyer
Conventionné APL (art. R. 353-90 - art.15 et R. 353-127 - art. 20 du CCH): 2 mois de loyer
Conventionné ANAH-APL (art. R. 353-32 du CCH - art.20): 2 mois de loyer
PAP locatif (art. R 353-200 du CCH - art.17): 2 mois de loyer

Autres
Loi du 1er septembre 1948 (art. 75): 2 mois de loyer
Logements foyers (art. R. 353-161 du CCH): 1 mois de loyer
Résidences sociales conventionnées (art. R. 353-165-2 du CCH - art.12): 1 mois de loyer
Logements meublés (art. L. 632-1 du CCH): Durée fixée par le bailleur

Source: AJDI

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Selon l’Institut Xerfi, les prix de l’immobilier, notamment ceux de l’ancien devraient baisser de près de 15% d’ici 4 ans.

“Au-delà de 2012, le contexte économique et financier, sans être ultra-favorable aux marchés immobiliers, ne sera pas non plus un frein à leur expansion, estime Xerfi. Dans l’ancien, les prix “progresseraient (…) d’un peu plus de 6% entre 2011 et 2015″ et “d’un peu plus de 10%” pour les appartements neufs.
Toutefois, le marché des maisons individuelles devrait rester à la traîne, avec des ventes qui ne parviendront pas à retrouver leurs niveaux de la première moitié des années 2000 et des prix qui resteront inférieurs à ceux enregistrés en 2007, nuance l’étude.”

Xerfi voit 3 facteurs pour expliquer le retournement du marché à la hausse après 2012, à savoir:
- baisse des prix jusqu’en 2011 qui rendra les biens plus attractifs,
- pression démographique,
- potentiel endettement des ménages relativement bas en France.

Cette année, le marché devrait baisser de 3% dans l’ancien et de 4 et 5% dans le neuf avant de toucher “le fond” en 2011-2012.
“Compte tenu des évolutions passées, c’est dans l’ancien que le recul serait le plus prononcé, affirment-ils, en précisant que “la baisse des prix atteindra ainsi 14,5%” entre 2008 et 2011. La baisse des prix sera plus longue et plus profonde pour les maisons individuelles que pour les appartements avec respectivement un repli qui s’étalerait jusqu’en 2013 pour les premières (baisse totale de 12,5%), contre 2010 pour les seconds (et un repli de 5% seulement)”.

Source: Le Moniteur

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DPEDepuis le 1er juillet 2007 l’article 3-1 de la joi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu’il annexe un diagnostic de performance énergétique (DPE) au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 5-1 du nouveau texte (décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai) lève toute ambiguïté sur la notion de “renouvellement” en précisant que, par ce terme, il faut entendre le premier renouvellement de location au sens de l’article 10, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, le locataire, dont le contrat s’est tacitement reconduit, ne peut reprocher  au bailleur de ne pas lui avoir fourni de DPE.

Selon l’article 3-1, avant dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, lequel n’a qu’une valeur informative.

A toutes fins utiles, le DPE institué par l’ordonnance N° 2005-655 du 8 juin 2005 et mis en oeuvre par plusieurs décrets voit son champ d’application précisé par le décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai 2008.

Source: AJDI
Source image: Wikipédia

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Selon la FNAIM, le ralentissement du marché immobilier touche autant les prix à l’achat qu’à la location.

Elle note que “le marché locatif privé apparait bel et bien en voie de stabilisation avec une évolution annuelle des loyers à la fin du mois de juin de +1,4% pour les appartements, et +1,5% pour les maisons”. Cela s’expliquerait par la rupture constatée en 2007 avec une hausse de 0,9% sur l’année contre une augmentation de 3,7% tous les ans entre 2004 et 2006.

Le marché des locations d’appartements représente plus de 80% des transactions.
Les hausses sur les 12 derniers mois sont limitées dans l’Ouest (O,5%), dans le Nord et dans l’Est (0,9%). Elles sont soutenues en région parisienne (1,5%), dans le Sud-Ouest (1,8%), le Sud-Est (2,5%) et à Paris (2,8%).

En cette période où les taux d’intérêt ne cessent de grimper et où la rentabilité de la propriété n’est plus garantie par des hausses continues, le match location contre achat mérite sans doute un regain d’intérêt.

L’évolution des loyers dans 22 villes et le prix moyen de location par m²

Source: Capital

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Le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais la loi ne précise pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est le moyen le plus utilisé par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de Cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement.

Question écrite N° °2755 publiée dans le JO Sénat du 06/12/2007 - page 2206
M. André Vallet attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de la consommation et du tourisme sur la nature des pièces justificatives relatives aux sommes prélevées sur le dépôt de garantie. Il lui indique que certains bailleurs présentent aux locataires de simples devis à la place de factures et que cette pratique leur permet de conserver le dépôt de garantie sans pour autant réaliser les travaux en question. Il lui indique également que certains devis sont réalisés par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire et que cette pratique permet de s’interroger sur la réalité des sommes nécessaires pour procéder aux travaux de réparation dans le logement. Dès lors, il lui demande si une modification de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant qu’en la matière les pièces justificatives ne pourront qu’être des factures, ne serait pas de nature à mettre un terme aux abus dont souffrent essentiellement les consommateurs.

Réponse du Secrétariat d’État chargé de la consommation et du tourisme publiée dans le JO Sénat du 20/03/2008 - page 559 
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise effectivement pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement (Cass. 3e Civ. 3 avril 2001). Le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie. Ce délai, actuellement fixé à deux mois, devrait d’ailleurs être réduit à un mois aux termes de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Enfin, le locataire peut contester le montant retenu dans le cadre d’une procédure contentieuse, facilitée par la compétence du juge de proximité pour les litiges de cette nature portant sur des montants inférieurs à 4 000 euros conformément à l’article L. 331-2-1 du code de l’organisation judiciaire. Dès lors, la modification proposée ne paraît pas nécessaire.

Source: Le Sénat
 

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Selon la dernière étude de la FNAIM publiée le 08/07/2008, les prix des logements anciens ont progressé de 0,9 % après une baisse de 1% enregistré au 1er trimestre 2008.
Les prix de l’immobilier ancien ont été stables au 1er semestre par rapport au 2° semestre 2007.

“Il n’y a pas de crise” assure René Pallincourt, président de la Fnaim qui prévoit pour toute l’année 2008 une “situation atone” pour les prix par rapport à 2007.

Le ralentissement du rythme annuel de progression des prix se poursuit en 2005, 2006, 2007 et 2008. Ce ralentissement est observé de façon homogène sur toute la France.

Source: Le Moniteur

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