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La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation vient d’être publiée au Journal officiel.

L’article L.129-8 du code de la construction et de l’habitation oblige désormais tout occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, à y installer au moins un détecteur de fumée normalisé et à veiller à son entretien et à son bon fonctionnement.

La loi précise également que l’occupant du logement devra notifier à son assureur le garantissant contre le risque incendie qu’il a procédé à cette installation. L’assureur pourra alors éventuellement procéder à une minoration de la prime d’assurance s’il est avéré que l’assuré s’est conformé au respect de toutes ses obligations. Mais le non-respect des obligations d’installation et d’entretien du détecteur ne pourra être constitutif d’un cas de déchéance de l’assurance.

Les dispositions de la présente loi n’entreront en vigueur qu’après la publication d’un décret en Conseil d’Etat et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de sa publication.

Ce décret viendra préciser:
- les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle obligation,
- les caractéristiques techniques 
- les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement
- les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d’incendie.

Source: FNAIM

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La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE ou la loi dite Boutin) est la quatrième grande loi sur le logement en 5 ans.

Voici ci-dessous quelques dispositions d’importance concernant la gérance locative. La réglementation nouvelle ne concerne que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Limitation du champ d’application du cautionnement: suivant l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, il n’est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement. Le texte édicte une interdiction de principe de tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Il ne s’agit pas, bien évidemment, du contrat d’assurance couvrant les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, …) qui est évoqué dans la loi du 6 juillet 1989, mais le contrat visé est celui souscrit par la bailleur pour se garantir contre l’inexécution, par le locataire, de ses obligations.
Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :
   - s’il est s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État
   - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

- Obligation de “transmettre” la quittance de loyer au locataire qui en fait la demance: l’article 54 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a modifié l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le bailleur est maintenant “tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande” alors qu’auparavant le bailleur était tenu de la “remettre”. Il a été décidé d’opter pour le verbe “transmettre”, qui pourrait ainsi s’appliquer aux envois pas e-mail. La rédaction d’origine est que le bailleur, ou son mandataire, pouvait se contenter de tenir à disposition des locataires la quittance, à charge pour eux de venir la charger.
Maintenant, le bailleur ou son mandataire doit faire parvenir, quel qu’en soit la méthode, la quittance au locataire, sans pouvoir lui en imputer les frais.

- Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989: selon l’article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui insère à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le 7° alinéa, une nouvelle mention doit obligatoirement figurer dans les contrats de location: « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» 
La surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Pour le moment, aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de mention de cette surface dans les baux.

- Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation: L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

- Logement indécent: transmission du juge constatant l’indécence du logement au préfet: Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

- Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué: L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »
Suivant le Jurisprudence de la Cour de Cassation, jusqu’à présent la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire.

Les dispositions présentées ci-dessus, entrent en vigueur le lendemain de la publication de la loi, soit le 28 mars 2009.

Source: FNAIM / AJDI

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Le nouvel indice de référence des loyers (IRL), mis en place début de cette année et qui sert à la révision de loyers des logements dont les baux sont en cours ne finit pas d’augmenter. Au 3° trimestre, il affiche il une progression de 2,95% contre 2,38% au 2° trimestre et de 1,81% au 1er trimestre selon l’Insee.

Le nouvel indice devait ralentir les fortes augmentations provoquées par l’ancien mode de calcul qui intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. L’augmentation de ces deux indicateurs avait provoqué des révisions de loyers jugées trop violentes, comprises entre 2,5% et 3% par an.
Le nouvel indice qui est désormais basé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, atteint les mêmes sommets.
Il faudra attendre quelques mois pour sentir les bienfaits du ralentissement amorcé en septembre.

Rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi. La révision ne peut intervenir une seule fois dans l’année à une échéance indiquée dans le bail ou par défaut, à la date d’anniversaire de la signature du bail.

Source: Capital / Le moniteur

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Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, l’agence immobilière, mandataire du bailleur, ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l’établissement de la quittance 

Question publiée au JO le 13/11/2007: M. Didier Mathus attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la délivrance de quittance de loyer par les agences immobilières. Selon l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance de loyer au locataire qui la demande. Il se trouve cependant que de nombreuses agences immobilières facturent à leurs locataires des frais de demande de règlement, d’expédition d’avis d’échéance ou de relance. Cette pratique ne semble pas en accord avec les recommandations de la commission des clauses abusives qui déclare illicite d’imputer les frais d’envoi d’une quittance à la charge du locataire. La loi n° 2006-872 conforte pourtant cette clause en apportant une meilleure sécurité juridique aux locataires. Dans ces conditions, il lui demande quelles mesures elle entend prendre afin de protéger les locataires démunis face à de tels procédés.

Réponse N° 10513 publiée au JO le 29/04/2008: Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, l’agence immobilière, mandataire du bailleur, ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l’établissement de la quittance (tribunal d’instance de Paris, 15 octobre 2003). Par ailleurs, l’article 4 prévoit que certaines clauses insérées dans un contrat de bail sont réputées non écrites, notamment les clauses qui font supporter au locataire des frais de relance et les frais d’expédition de la quittance. De telles clauses ne peuvent recevoir application même si elles figurent dans un bail signé par les parties. En effet, le locataire que la loi protège peut ignorer cette clause sans avoir besoin de recourir à une procédure judiciaire pour faire constater la nullité de la clause.

Source: Assemblée Nationale

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