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Le syndic n’a pas l’obligation de joindre à la notification du proçès-verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations; néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité d’exiger du syndic qu’il lui envoie les copies ou extraits de ces documents.

Question publiée au JO le 22/04/2008: M. Paul Jeanneteau attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, fixées par le décret 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004. Selon l’article 18 de ce décret, le syndic doit notifier la décision de l’assemblée générale à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Selon l’article 14 modifié, la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal de l’assemblée générale. Toujours selon l’article 33 modifié, le syndic délivre des copies ou extraits qu’il certifie conformes des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Enfin, selon un arrêt du 28 février 2006 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, les procurations pour les assemblées générales constituent des annexes au procès-verbal. Compte tenu de ces éléments, et dans un but de légitime transparence réclamée par les copropriétaires, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l’on peut en déduire que la notification, prévue à l’article 18 du décret, oblige le syndic à joindre, à la copie du procès-verbal, la copie de la feuille de présence et des procurations, qui en sont les compléments juridiques inséparables. Si tel est bien le cas, il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement envisage de modifier ledit article 18 afin d’éviter controverses et procédures coûteuses.

Réponse ministérielle publiée au JO le 17/06/2008: La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour son application distinguent la notification des décisions d’assemblée générale de l’envoi des copies ou extraits de ces décisions. Ainsi, en vertu des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, le syndic a l’obligation de procéder à la notification de l’intégralité du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Cette notification doit contenir le texte de la décision, le résultat du vote et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, l’article 33 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à envoyer, à la demande d’un copropriétaire, les copies ou extraits des procès-verbaux et des annexes, notamment les procurations qu’il certifie conformes. En conséquence, le syndic n’a pas l’obligation de joindre à la notification du procès-verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations ; néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité d’exiger du syndic qu’il lui envoie les copies ou extraits de ces documents.

Source: Assemblée Générale

La décision de la cour de cassation 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617 met en lumière la possible étendue de l’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un bien situé au voisinage d’une installation classée soumise à autorisation préfectorale.

L’article L. 514-20 du code de l’environnement met à la charge du propriétaire vendeur d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation a été exploitée une obligation spéciale d’information en ces termes :

« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

L’application de cette disposition légale n’était pas en cause en l’espèce puisque la vente ne portait pas sur un terrain ayant supporté pareille exploitation. Il s’agissait en fait d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement à proximité duquel se trouvait une installation classée pour la protection de l’environnement, et c’est donc sur le fondement du droit commun des contrats et des vices du consentement, le dol précisément, que la responsabilité du vendeur a été recherchée avec succès par l’acquéreur, qui a ainsi obtenu des dommages et intérêts.

Pourtant, la société venderesse n’avait pas dissimulé l’existence de l’usine dont l’activité avait débuté entre la signature du contrat de réservation et l’acte authentique, et l’acquéreur était informé de cette activité industrielle ainsi que d’un risque de nuisances olfactives en écrivant avant de s’engager définitivement : « j’espère que ADRIAN n’émettra pas d’odeurs gênantes ».

Cependant, le promoteur vendeur n’ignorait pas la qualification administrative particulière de l’installation avoisinante qui présentait « des dangers et des inconvénients », ainsi que le relève la Cour, l’aménageur de la ZAC lui ayant en outre conseillé de « communiquer aux acquéreurs éventuels des éléments quantitatifs et qualitatifs précis concernant la nature des constructions individuelles environnantes », ce dont il déclarait d’ailleurs tenir compte envers ses futurs clients, au commissaire enquêteur, lors de l’instruction du dossier de l’usine.

C’est finalement l’insuffisance des informations délivrées à l’acquéreur qui lui a été reprochée, comme caractérisant une réticence dolosive par volonté de dissimulation, alors qu’il vantait en même temps le standing de l’immeuble et la qualité de son environnement. L’étendue des informations dont ce vendeur disposait aurait dû le conduire à répondre plus précisément aux interrogations de l’acquéreur sur les nuisances olfactives ou à lui donner les moyens de se renseigner.

Même s’il ne s’agit là que d’un arrêt d’espèce, il incitera les rédacteurs de contrats, eu égard à leur responsabilité civile professionnelle, à renforcer l’information sur les installations classées situées au voisinage des biens transmis : indication des risques lorsqu’ils sont connus du vendeur, renvoi à l’étude de dangers… et à ne pas se contenter des indications de l’éventuel état des risques technologiques. On relèvera toutefois que la cour d’appel avait considéré qu’il ne revenait pas au notaire « de rechercher s’il existait une installation industrielle classée ou non éventuellement génératrice de nuisances à proximité du bien objet de la vente. »

Source: FNAIM / Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617.