Archives pour mai 2009

Quelques semaines après la loi Boutin, le Parlement a adopté une nouvelle loi, dite “Warsmann du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures“. Cette loi comprend 140 articles articulés autour de quatre thématiques faisant chacune l’objet d’un chapitre distinct. Le 1er chapitre vient d’introduire quelques améliorations ou modifications dans la loi du 10 juillet 1965.

1. Précisions concernant la limitation des pouvoirs en assemblée générale: modification de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965:
Certains syndics se basaient sur un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX et considéraient que les « mandats de gérance » n’étaient pas concernés par la limitation des mandats en assemblée générale prévue par l’article 22 de la loi de 1965. Ainsi certains syndics pouvaient - grâce à ces mandats - être majoritaires à eux seuls en assemblée générale. La loi WARSMANN met fin à cette situation anormale. Désormais la limitation des pouvoirs en assemblée générale sera de trois pouvoirs (sauf l’exception commune à tous les mandataires, lorsque le total des voix n’excède pas 5 % des voix du syndicat) prévue par l’article 22 et empêchant les abus s’appliquera explicitement aux mandats de gérance. Ainsi le service gérance d’un cabinet de syndic ne pourra plus détenir une majorité de mandats en assemblée générale.

2. Ouverture du conseil syndical à de nouvelles personnes : modification de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965:
La liste des personnes pouvant siéger au conseil syndical est élargie : les partenaires de PACS des copropriétaires et les usufruitiers peuvent désormais officiellement être désignés dans cet organe. Cependant, le partenaire de PACS du syndic ne peut ni être élu au conseil syndical, ni présider l’assemblée générale, ni recevoir mandat de représenter un copropriétaire.

3. Amélioration de la procédure de récupération des archives et des fond: modification de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965:
En cas de changement de syndic, lorsque l’ancien syndic ne transmet pas les fonds et archives dans les délais qui lui sont impartis par l’article 18-2 (1 mois), ce n’est plus le juge, statuant en référé, qui est compétent, mais le président du TGI, « statuant comme en matière de référé » qui pourra le condamner, outre à une astreinte, à des dommages et intérêts.  Cette modification devrait dissuader l’ancien syndic de faire trainer la tranmission des archives.

4. Amélioration de l’accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité: modification de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965:
L’accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes est désormais intégré à l’article 9 de la loi de 1965. Ainsi en cas de vote concernant la mise en place d’interphones ou de vidéophones, par exemple, nul ne pourra plus refuser l’accès aux parties privatives.

5. Dispense automatique d’avoir à participer aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice: modification de la l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:
Jusqu’à présent un copropriétaire qui « gagnait » un procès contre le syndicat pouvait être exonéré de sa quote-part de charges des frais de justice. Encore fallait-il qu’il le demande au juge. Désormais ce droit est acquis automatiquement.

6. Assouplissement des règles de majorité en cas de vente du droit à construire: modification de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965:
La cession du droit de surélever le bâtiment est facilitée lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain. La décision nécessite alors, outre l’accord unanime des copropriétaires, la majorité de l’article 25 et non pas celle de l’article 26, sauf si le règlement de copropriété impose une majorité supérieure.

Source: FNAIM / Mon-immeuble.com
 

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La loi du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision aménage les règles applicables en matière de travaux touchant aux antennes collectives.

La diffusion des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode analogique ayant vocation à disparaître au plus tard le 30 novembre 2011, il est indispensable, lorsque l’antenne est collective, qu’une décision d’assemblée générale soit prise avant cette date afin que le mode numérique prenne le relais et d’éviter que les copropriétaires ne puissent plus recevoir les services de télévision diffusés par voie hertzienne.

Deux ans jour pour jour après la loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur, et quelques mois après la LME (Loi de Modernisation de l’Economie) du 4 août 2008, la loi du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision utilise les mêmes recettes afin de faciliter le basculement de la télévision analogique vers le numérique, à savoir, lorsque l’immeuble comporte une antenne collective permettant la réception des services de télévision par voie hertzienne terrestre :

- imposer que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux nécessaires à la réception par voie numérique, « avant la fin de la mise en œuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique ». Cela implique que le syndic se renseigne sur cette date afin de ne pas omettre d’inscrire la question à l’ordre du jour et risquer ainsi d’engager sa responsabilité si les copropriétaires se trouvent alors privés de tout service de télévision.
On se souvient que la loi du 5 mars 2007 et la LME avaient déjà eu recours à cette méthode « d’inscription d’office à l’ordre du jour » pour les propositions commerciales des distributeurs de services nationaux de télévision en mode numérique et les opérateurs de communication électronique en vue d’équiper l’immeuble en fibre optique.

- déroger à l’article 25j de la loi du 10 juillet 1965 et permettre que les décisions relatives aux antennes collectives soient prises à la majorité de l’article 24.
Tout comme les deux précédentes lois avaient instauré respectivement un article 24-1 et un article 24-2, un nouvel article 24-3 permet à l’assemblée de décider à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés les travaux et modifications de l’antenne collective rendus nécessaires par l’arrêt de l’analogique.

En outre, le nouvel article 24-3 permet à l’assemblée générale, dans les mêmes conditions de majorité et dans la limite d’un montant de dépenses, « de donner mandat au conseil syndical ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de dépenses, les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne collective des services de télévision lors de l’arrêt de la télévision analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique. ».

Source: FNAIM

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Publiée au Journal officiel du 27 mars 2009, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 compte 124 articles répartis en sept chapitres.
Voici quelques dispositions relatives à la copropriété.

 - Les honoraires du syndic (art. 18-1 loi du 10 juillet 1965): la règle consacrée par le nouvel article 18-1A de la loi, réserve la possibilité, pour le syndic, de réclamer des “honoraires spécifiques” dans les seules hypothèses définies par la nature de la dépense exposée. Ces honoraires supplémentaires peuvent être justifiés par les décisions de réaliser des travaux relevant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. La majorité requise lors du vote de la décision de travaux en assemblée générale est celle des articles 24, 25, 26, 26-3 ou 30 de la loi du 10 juillet 1965.
La rémunération particulière ne peut être décidée que lors de la même assemblée générale qui statue sur les travaux susceptibles de la justifier. La décision est prise aux mêmes conditions de majorités que celle portant sur les travaux (principe de l’article 11, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Cette décision ne peut être prise, ni par anticipation, ni a posteriori. Seul le syndic en exercice, lorsqu’elle a été prise, doit pouvoir se prévaloir de cette décision.
La gestion courante n’ouvre pas droit à ces “honoraires spécifiques”.

- Les archives du syndicat et le changement de syndic (art. 18-2 loi du 10 juillet 1965): l’espace occupé par les documents à conserver est souvent trop important pour que les professionnels puissent leur faire place dans leurs locaux. Ils ont recours à des prestataires de services spécialisés dans l’archivage. L’article 18-2 de la loi a été complété. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit informer le prestataire extérieur de ce changement dans le délai d’un mois (même délai que celui imposé pour la transmission des archives) en fournissant les coordonnées du nouveau syndic. La transmission des archives du syndicat à un successeur, en cas de changement de syndic, doit être facilité par le recours aux services d’un professionnel de la conservation des archives. Cependant, rien n’impose au successeur d’avoir recours au même prestataire.

- Les copropriétés en risque de difficultés (art. 29-1A et B loi du 10 juillet 1965): dès que 25% des sommes exigibles dues au syndicat au titre de certaines de ses créances sur les copropriétaires (art. 14-1 et 14-2) demeurent impayés à la clôture des comptes (25% du budget prévisionnel), le syndic doit informer le conseil syndical de la menace qui en résulte. Les impayés, ainsi pris en considération, sont ceux qui portent sur les sommes relatives aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, c’est-à-dire les dépenses qui figurent dans le budget de fonctionnement.
Le syndic doit, sans attendre l’avis du conseil syndical et sans consulter l’assemblée générale, solliciter la désignation d’un mandataire. La juridiction compétente est le président du tribunal de grande instance. Le délai laissé au syndic est d’un mois à compter de la première constatation des impayés, lors de la clôture des comptes.
A l’expiration du délai d’un mois et à défaut d’action du syndic, les copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat peuvent agir en référé pour demander la désignation d’un mandataire.

- Les copropriétés en difficultés (art. 29-1 loi du 10 juillet 1965): une procédure d’alerte préventive est créée pour prévenir en amont le traitement des copropriétés en difficulté

- La mise en vente d’aires de stationnement (art. 8-1 loi du 10 juillet 1965): en cas de vente isolée d’un lot de copropriété à usage de stationnement, les copropriétaires ont un droit de priorité.
Modalités d’application de ce droit de préemption : préalablement à la conclusion de la vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, le vendeur doit faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Par la suite, cette information est transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux frais du vendeur.

- Les adaptations du règlement de copropriété (art. 49 loi du 10 juillet 1965): la règle de l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives à la majorité de l’article 24 est pérennisée (il n’y a plus de délai butoir) et la modification qui en découle bénéficie d’une fiscalité allégée. En effet, la possibilité d’adapter le contenu du règlement aux dispositions nouvellement consacrées, par décision prise à la majorité de l’article 24, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 avait été prévue à titre provisoire jusqu’en décembre 2005 puis jusqu’en décembre 2008.

- La suppression du poste de concierge ou de gardien (art. 26f loi du 10 juillet 1965): les décisions relatives à la suppression du poste de gardien-concierge et la mise en vente du logement sont prises à la majorité de l’article 26 lorsque le logement affecté au poste de gardien-concierge appartient au syndicat et que les décisions ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

- Substitution de la commune aux copropriétaires défaillants pour travaux (art. 511-4 du CCH): lorsque la collectivité publique se substituera aux copropriétaires défaillants pour financer les travaux prescrits sur les immeubles en copropriété frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, la créance due par les copropriétaires défaillants sera majorée d’un intérêt moratoire au taux de l’intérêt légal.

- Notification du ravalement par décision du Maire (art. 132-3 du CCH): une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (article L132-1 du code de la construction et de l’habitation). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie. Par conséquent, la notification d’injonction de ravalement de façade est valablement faite par l’autorité municipale au syndic de copropriété à charge pour lui dans informer individuellement chaque copropriétaire par LR/AR, sans délai (art. L. 132-3 du CCH).

Sources: FNAIM / AJDI

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La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE ou la loi dite Boutin) est la quatrième grande loi sur le logement en 5 ans.

Voici ci-dessous quelques dispositions d’importance concernant la gérance locative. La réglementation nouvelle ne concerne que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Limitation du champ d’application du cautionnement: suivant l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, il n’est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement. Le texte édicte une interdiction de principe de tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Il ne s’agit pas, bien évidemment, du contrat d’assurance couvrant les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, …) qui est évoqué dans la loi du 6 juillet 1989, mais le contrat visé est celui souscrit par la bailleur pour se garantir contre l’inexécution, par le locataire, de ses obligations.
Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :
   - s’il est s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État
   - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

- Obligation de “transmettre” la quittance de loyer au locataire qui en fait la demance: l’article 54 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a modifié l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le bailleur est maintenant “tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande” alors qu’auparavant le bailleur était tenu de la “remettre”. Il a été décidé d’opter pour le verbe “transmettre”, qui pourrait ainsi s’appliquer aux envois pas e-mail. La rédaction d’origine est que le bailleur, ou son mandataire, pouvait se contenter de tenir à disposition des locataires la quittance, à charge pour eux de venir la charger.
Maintenant, le bailleur ou son mandataire doit faire parvenir, quel qu’en soit la méthode, la quittance au locataire, sans pouvoir lui en imputer les frais.

- Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989: selon l’article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui insère à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le 7° alinéa, une nouvelle mention doit obligatoirement figurer dans les contrats de location: « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» 
La surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Pour le moment, aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de mention de cette surface dans les baux.

- Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation: L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

- Logement indécent: transmission du juge constatant l’indécence du logement au préfet: Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

- Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué: L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »
Suivant le Jurisprudence de la Cour de Cassation, jusqu’à présent la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire.

Les dispositions présentées ci-dessus, entrent en vigueur le lendemain de la publication de la loi, soit le 28 mars 2009.

Source: FNAIM / AJDI

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