Articles Taggués «location»

Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision?

Dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

1) En ce qui concerne les immeubles collectifs

Dans cette hypothèse, il appartiendra au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective.En effet, il semble peu envisageable que le locataire intervienne seul sur l’antenne collective de l’immeuble.

Dans ce cadre et en l’absence de jurisprudence n’ayant été rendue sur ce point à ce jour, il semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

Notons cependant que la Cour de cassation (Cass. 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042) semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

2) En ce qui concerne une maison individuelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipement mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptions nécessaires sur l’antenne.

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans les cadre du passage au numérique.

Source: FNAIM

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En pratique, la gestion locative d’un bien recouvre l’accomplissement de deux types d’actes, traités différemment par la loi Hoguet :
- la transaction (signature des baux)
- la gestion locative (perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, contentieux, …).

Pour mener ces deux missions, le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.

La loi Hoguet marque également la différence entre la mission de louer (Transaction) et de gérer (Gestion): si, lors de prise d’un bien en mandat, le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire ainsi que la gestion locative dudit bien, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance sera nécessaire.

La relocation du bien peut être qualifié d’acte accessoire à la mission principale de gérer le bien. Par conséquent, la signature d’un mandat de location pour la mise en place de nouveaux locataires, peut ne pas être considérée comme indispensable si un mandat de gestion a bien été signé.

Source: FNAIM

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A compter du 12 août 2008, le constat des risque d’exposition au plomb doit être obligatoirement annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté tout ou partie à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 (Article L .1334-7 du code de la santé publique) ou tout renouvellement du contrat. Jusqu’à présent, ce diagnostic n’était exigé qu’en cas de vente.

A toutes fins utiles, les bailleurs de logements loués meublés ou saisonniers sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de présence de plomb, le bailleur est tenu de le signaler aux occupants. Par ailleurs, il doit procéder, à ses propres frais, aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb tout en garantissant la sécurité des occupants.
Dans l’hypothèse d’un constat positif, le document reste valable six ans.
Cependant, le constat est valable définitivement lorsqu’aucun risque n’est dépisté.

A lire également: Nouveau diagnostic locatif obligatoire: le plomb

Source: Capital

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DPEDepuis le 1er juillet 2007 l’article 3-1 de la joi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu’il annexe un diagnostic de performance énergétique (DPE) au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 5-1 du nouveau texte (décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai) lève toute ambiguïté sur la notion de “renouvellement” en précisant que, par ce terme, il faut entendre le premier renouvellement de location au sens de l’article 10, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, le locataire, dont le contrat s’est tacitement reconduit, ne peut reprocher  au bailleur de ne pas lui avoir fourni de DPE.

Selon l’article 3-1, avant dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, lequel n’a qu’une valeur informative.

A toutes fins utiles, le DPE institué par l’ordonnance N° 2005-655 du 8 juin 2005 et mis en oeuvre par plusieurs décrets voit son champ d’application précisé par le décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai 2008.

Source: AJDI
Source image: Wikipédia

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La cour d’appel de Rennes, par décision rendue le 22 juin 2006, condamne un propriétaire à payer au locataire une amende de 2 000 € et 1 500  € de dommages et intérêts pour «publicité de nature à induire en erreur ».

Dans cette affaire, un particulier a passé une publicité pour louer un bien qualifié de « tout confort », et « à 10 minutes  de la mer ».

La locataire, à son arrivée, fait établir un procès-verbal par la DGCCRF de Saint-Brieuc qui constate d’une part la vétusté des appareils ménagers, la dangerosité de l’installation électrique, l’absence de soins dans l’entretien ; d’autre part que si la mer se trouve dans la commune, les plages les plus proches se trouvent à 25 minutes minimum de la location.
Elle conclut en précisant que « la location ne correspond pas à ce qu’on peut attendre d’une location annoncée tout confort »

La cour d’appel, se fondant sur l’article L. 121.1 du code de la consommation,  condamne le propriétaire, considérant que les allégations contenues dans la publicité, à savoir la notion de tout confort et la distance par rapport à la mer, sont inexactes et de nature à induire en erreur le consommateur en ce qui concerne la qualité substantielle du bien.

Cette décision présente un intérêt à plusieurs titres :

- l’article L. 121.1 du code de la consommation est codifié sous le chapitre « pratiques commerciales réglementées » et vise la publicité à caractère commercial. La cour d’appel a appliqué ces dispositions au propriétaire privé n’ayant pas la qualité de commerçant.
- le locataire a contesté la notion de  « tout confort », considérant  les équipements ménagers vétustes, l’installation électrique dangereuse, l’absence de soin dans l’entretien du logement, un environnement immédiat laissant à désirer.
- la location était bien à 10 minutes de la mer mais à 25 minutes des plages, ce qui rendait l’information fournie inexacte.

Pour toute location saisonnière, un état descriptif précis et exact, conforme à l’arrêté du 16 mai 1967, doit être remis au locataire.
Lorsque la location est classée “tourisme”, l’état descriptif à remettre résulte de l’arrêté de classement du 8 janvier 1993.

En outre, la production d’informations inexactes est sanctionnée au titre :

- du décret du 14 février 1967,  par une amende de 3 750 € pour « renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou d’ameublement ».  L’amende peut atteindre 7 500 € en cas de récidive.
- de l’article L. 121.1 du code de la consommation, par une amende pouvant atteindre 37 500 € et deux ans de prison pour publicité mensongère et/ou de nature à induire en erreur.

Source: FNAIM

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Danger ElectriqueC’est désormais une certitude, le diagnostic immobilier intégrera prochainement la liste des diagnostics obligatoire à réaliser en cas de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison datant de plus de 15 ans.

Le décret d’application du 22 avril 2008, paru dans le journal officiel du 24 avril prévoit la mise en place du diagnostic électrique à compter du 1er janvier 2009.

Ce certificat de conformité devra être annexé à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Afin de circonscrire les risques portant atteinte à la sécurité, il devra être établit par un professionnel agrée.

La principale mission du diagnostic électrique est de vérifier les systèmes de protection des installations, mais aussi d’identifier les éventuels « matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement »

Le diagnostic disposera d’une durée de validité de 3 ans.

Source: Empruntis / Diagnostic-Expertise

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Diagnostics immobiliersL’enquêté réalisée par l’UFC-Que-Choisir sur les diagnostics immobilier, révèle des pratiques inquiétantes par les diagnostiqueurs, comme par exemple:
- zones d’amiante non détectées,
- diagnostics termites effectués sans sondage,
- diagnostics des installations de gaz ne détectant pas une anomalie pourtant basique

Ces diagnostics ne sont cependant pas anodins pour les consommateurs, puisqu’ils sont censés garantir la parfaite information des vendeurs et acheteurs sur les caractéristiques essentielles du bien touchant à la sécurité et à la santé des occupants.

L’UFC-Que-Choisir veut mettre fin à ce qu’elle qualifie de “conflits d’intérêts anormaux”.
Par exemple, certains groupes d’entreprises se posent à la fois en juge et partie en délivrant les certifications des diagnostiqueurs et en réalisant les diagnostics. De nombreux diagnostiqueurs versent également des commissions aux agents immobiliers, voire des notaires, afin que ceux-ci leur adressent leur clientèle, alors que les diagnostiqueurs sont tenus à une obligation d’indépendance et d’impertialité.

Face à ces situations, l’UFC-Que-Choisir suggère trois axes pour renforcer la transparence via une réforme du cadre législatif actuel, à savoir:
- exiger les diagnostics immobiliers dés la mise en vente du bien,
- interdire pour un même groupe de sociétés d’agir à la fois sur le terrain de la certification et sur celui de l’activité de diagnostics immobiliers,
- aller plus loin que la simple mention des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières en la rendant juridiquement opposable entre l’acheteur et le vendeur. De cette manière, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être engagée en cas de diagnostic erroné.

En “annexe, quelques repères juridiques et un petit aperçu du marché au format PDF
Source immage: Clarifimmo

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DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est déjà obligatoire pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2007 et vente d’un bien depuis le 1er novembre 2006.
Mais, actuellement, ce document n’est à fournir qu’au moment de la signature de la vente ou du bail.

Les propriétaires d’appartements (location ou vente) devront bientôt fournir des renseignements sur les consommations d’énergies lors de la mise en vente ou en location de leur bien.
Plusieurs professionnels de l’immobilier se sont retrouvés au ministère de l’environnement le 19 mai 2008 et ont pris des engagements visant le développement de l’affichage du bilan énergétique du logement et de son impact sur le réchauffement climatique.
Cette convention, élaborée dans le cadre du Grenelle de l’environnement a pour objet:
- faire réaliser un diagnostic de performance énergétique dès la mise sur le marché d’un bien à la vente ou à la location
- encourager vendeurs et bailleurs à présenter systématiquement les résultats.

Les diffuseurs d’annonces immobilières en agence ou sur internet s’engagent à mettre en avant cette information sous une forme standart.

« Il s’agira vraisemblablement du code couleur allant du vert au rouge, accompagné d’une lettre allant de A à G, que les consommateurs connaissent déjà » indique Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi.

Cet engagement devrait se faire par palier:
- 10% des agences dès cette année
- 90% des agences vers 2012

Par ailleurs, précédent de quelques jours cette convention signée le 19 mai 2008, un décret du 15 mai 2008 apporte des précisions sur la fourniture du DPE lors de la mise en location d’un bien.

Source: Capital
Source image: Wikipédia

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