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Herve NOVELLI, Secrétaire d’État chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et moyennes entreprises, du Tourisme, des Services et de la consommation a signé le 19 mars 2010 l’arrêté concernant les prestations de syndics des copropriétaires.
Cet arrêté fixe la liste des prestations de syndics devant figurer au minimum dans le forfait payé chaque année par les copropriétaires.
Cet arrêté améliorera les relations entre copropriétaires et gestionnaires de syndics et favorisera une concurrence saine et active entre les professionnels.

L’arrêté reprend la liste des prestations de gestion courante telle que recommandée par le CNC en précisant  certaines prestations de gestion courante afin d’en assurer une interprétation homogène:

  • tout contrat devra préciser explicitement les jours et plages horaires de présence du gestionnaire de syndic lors de la tenue de l’assemblée    générale, pour lesquelles il ne sera pas fait l’objet de facturation particulière

  • la détention et la conservation d’un certain nombre d’archives utiles au bon fonctionnement de la copropriété précisées dans l’arrêté (plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges…), ne pourront faire l’objet de facturation particulière.

Tous les nouveaux contrats signés après le 1er juillet 2010 devront être conformes à cet arrêté.

Voici l’Arrêté du 19 mars 2010 modifiant l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.

Source: economie.gouv.fr

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La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a introduit, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l‘article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
  l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au 
  fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 :
« Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs
».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières.
Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

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En date du 10 mai 2009, je vous informais des dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi MLLE du 25 mars 2009.

Vous trouverez ci-dessous la première réponse du ministre du logement et de la ville (Rép. min. publiée au JO du 20 octobre 2009) sur la mise en œuvre de cet article:

Question N° 27326 du 15/07/08 (JO):
M. Michel Piron attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les honoraires des syndics de copropriété et leur qualification exacte au regard de la loi du 10 juillet 1965. La rémunération d’un syndic de copropriété se décompose en prestations de gestion courante et prestations spéciales, dont les critères de distinction peuvent effectivement prêter à controverse. S’il n’est pas contestable qu’un syndic puisse prétendre à des honoraires spéciaux au titre des travaux décidés par un vote à la majorité de l’article 26 de la loi précitée lorsque ce quorum est nécessaire, se pose néanmoins la question de savoir ce qu’il en est pour ce qui concerne les travaux rendus obligatoires par une disposition réglementaire comme la mise aux normes de sécurité des ascenseurs. Par ailleurs, la réparation ou le remplacement à l’identique d’éléments dégradés ou devenus défectueux au fil du temps sont des opérations d’entretien ou de sauvegarde des parties communes. Si le syndic doute que la mission qui lui incombe lui permette d’en décider seul et qu’il provoque une décision de l’assemblée statuant à la majorité de l’article 24 de ladite loi, la question se pose là encore de savoir si le syndic est véritablement fondé à demander des honoraires spéciaux. Dans ce cas, il est probable qu’il soit tenté de provoquer cette assemblée générale à la seule fin d’obtenir des honoraires supplémentaires. Enfin, lorsqu’un contrat de syndic comporte une clause de révision automatique des honoraires de gestion courante en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, le fait que l’indice retenu ne soit pas celui afférent au trimestre au cours duquel le contrat prend effet mais un indice antérieur de plusieurs trimestres, ce qui introduit une augmentation virtuelle dans le contrat dès sa signature, est-il conforme à la loi ou s’agit-il en l’espèce d’une clause abusive ? Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser les modalités d’appréciation de ces articles de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre aux syndics de copropriété et aux copropriétaires de convenir de façon plus éclairée de leurs relations contractuelles.

Réponse publiée le 20/10/2009 au JO:
L’article 18-1 A nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par l’article 17 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, prévoit désormais que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Par conséquent, un syndic ne peut percevoir d’honoraires spécifiques que pour les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi de 1965. Les travaux courants relevant du budget prévisionnel ne peuvent donner lieu à la perception d’honoraires spécifiques, la rémunération du syndic pour de tels travaux étant incluse dans les honoraires forfaitaires de gestion courante. De plus, les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais votés au cas par cas par l’assemblée générale, après chaque décision pour réaliser des travaux et aux mêmes conditions de majorité. L’assemblée générale dispose donc d’un pouvoir de négociation et de décision concernant ces honoraires. Dans ces conditions, le syndic ne peut plus percevoir d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause générale de son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques et ce, sans déposséder l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière. En pratique, deux votes distincts de la même assemblée générale sont nécessaires, le premier concernant les travaux à réaliser et le second concernant le principe, le mode de calcul et le quantum pour les travaux concernés. La loi de 2009 ne prévoit ni texte d’application nécessaire, ni date d’entrée en vigueur différée pour la mise en oeuvre de cette disposition. Cette dernière est donc d’application immédiate à compter de la promulgation de la loi du 25 mars 2009. De plus, aux termes de l’article 43 de la loi de 1965, cette disposition est d’ordre public. Il ne saurait donc y être dérogé par contrat. En revanche, la loi de 1965 précitée ne prévoit aucune disposition particulière concernant l’indexation du contrat de syndic.

Source: Assemblée Nationale

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Quelques semaines après la loi Boutin, le Parlement a adopté une nouvelle loi, dite “Warsmann du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures“. Cette loi comprend 140 articles articulés autour de quatre thématiques faisant chacune l’objet d’un chapitre distinct. Le 1er chapitre vient d’introduire quelques améliorations ou modifications dans la loi du 10 juillet 1965.

1. Précisions concernant la limitation des pouvoirs en assemblée générale: modification de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965:
Certains syndics se basaient sur un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX et considéraient que les « mandats de gérance » n’étaient pas concernés par la limitation des mandats en assemblée générale prévue par l’article 22 de la loi de 1965. Ainsi certains syndics pouvaient - grâce à ces mandats - être majoritaires à eux seuls en assemblée générale. La loi WARSMANN met fin à cette situation anormale. Désormais la limitation des pouvoirs en assemblée générale sera de trois pouvoirs (sauf l’exception commune à tous les mandataires, lorsque le total des voix n’excède pas 5 % des voix du syndicat) prévue par l’article 22 et empêchant les abus s’appliquera explicitement aux mandats de gérance. Ainsi le service gérance d’un cabinet de syndic ne pourra plus détenir une majorité de mandats en assemblée générale.

2. Ouverture du conseil syndical à de nouvelles personnes : modification de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965:
La liste des personnes pouvant siéger au conseil syndical est élargie : les partenaires de PACS des copropriétaires et les usufruitiers peuvent désormais officiellement être désignés dans cet organe. Cependant, le partenaire de PACS du syndic ne peut ni être élu au conseil syndical, ni présider l’assemblée générale, ni recevoir mandat de représenter un copropriétaire.

3. Amélioration de la procédure de récupération des archives et des fond: modification de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965:
En cas de changement de syndic, lorsque l’ancien syndic ne transmet pas les fonds et archives dans les délais qui lui sont impartis par l’article 18-2 (1 mois), ce n’est plus le juge, statuant en référé, qui est compétent, mais le président du TGI, « statuant comme en matière de référé » qui pourra le condamner, outre à une astreinte, à des dommages et intérêts.  Cette modification devrait dissuader l’ancien syndic de faire trainer la tranmission des archives.

4. Amélioration de l’accès aux parties privatives en cas de travaux de sécurité: modification de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965:
L’accès obligatoire aux parties privatives en cas de travaux décidés au titre de la sécurité des biens et des personnes est désormais intégré à l’article 9 de la loi de 1965. Ainsi en cas de vote concernant la mise en place d’interphones ou de vidéophones, par exemple, nul ne pourra plus refuser l’accès aux parties privatives.

5. Dispense automatique d’avoir à participer aux frais de procédure pour les copropriétaires qui ont vu leurs droits reconnus en justice: modification de la l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:
Jusqu’à présent un copropriétaire qui « gagnait » un procès contre le syndicat pouvait être exonéré de sa quote-part de charges des frais de justice. Encore fallait-il qu’il le demande au juge. Désormais ce droit est acquis automatiquement.

6. Assouplissement des règles de majorité en cas de vente du droit à construire: modification de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965:
La cession du droit de surélever le bâtiment est facilitée lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain. La décision nécessite alors, outre l’accord unanime des copropriétaires, la majorité de l’article 25 et non pas celle de l’article 26, sauf si le règlement de copropriété impose une majorité supérieure.

Source: FNAIM / Mon-immeuble.com
 

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La loi du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision aménage les règles applicables en matière de travaux touchant aux antennes collectives.

La diffusion des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode analogique ayant vocation à disparaître au plus tard le 30 novembre 2011, il est indispensable, lorsque l’antenne est collective, qu’une décision d’assemblée générale soit prise avant cette date afin que le mode numérique prenne le relais et d’éviter que les copropriétaires ne puissent plus recevoir les services de télévision diffusés par voie hertzienne.

Deux ans jour pour jour après la loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur, et quelques mois après la LME (Loi de Modernisation de l’Economie) du 4 août 2008, la loi du 5 mars 2009 relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision utilise les mêmes recettes afin de faciliter le basculement de la télévision analogique vers le numérique, à savoir, lorsque l’immeuble comporte une antenne collective permettant la réception des services de télévision par voie hertzienne terrestre :

- imposer que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux nécessaires à la réception par voie numérique, « avant la fin de la mise en œuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique ». Cela implique que le syndic se renseigne sur cette date afin de ne pas omettre d’inscrire la question à l’ordre du jour et risquer ainsi d’engager sa responsabilité si les copropriétaires se trouvent alors privés de tout service de télévision.
On se souvient que la loi du 5 mars 2007 et la LME avaient déjà eu recours à cette méthode « d’inscription d’office à l’ordre du jour » pour les propositions commerciales des distributeurs de services nationaux de télévision en mode numérique et les opérateurs de communication électronique en vue d’équiper l’immeuble en fibre optique.

- déroger à l’article 25j de la loi du 10 juillet 1965 et permettre que les décisions relatives aux antennes collectives soient prises à la majorité de l’article 24.
Tout comme les deux précédentes lois avaient instauré respectivement un article 24-1 et un article 24-2, un nouvel article 24-3 permet à l’assemblée de décider à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés les travaux et modifications de l’antenne collective rendus nécessaires par l’arrêt de l’analogique.

En outre, le nouvel article 24-3 permet à l’assemblée générale, dans les mêmes conditions de majorité et dans la limite d’un montant de dépenses, « de donner mandat au conseil syndical ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de dépenses, les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne collective des services de télévision lors de l’arrêt de la télévision analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique. ».

Source: FNAIM

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Publiée au Journal officiel du 27 mars 2009, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 compte 124 articles répartis en sept chapitres.
Voici quelques dispositions relatives à la copropriété.

 - Les honoraires du syndic (art. 18-1 loi du 10 juillet 1965): la règle consacrée par le nouvel article 18-1A de la loi, réserve la possibilité, pour le syndic, de réclamer des “honoraires spécifiques” dans les seules hypothèses définies par la nature de la dépense exposée. Ces honoraires supplémentaires peuvent être justifiés par les décisions de réaliser des travaux relevant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. La majorité requise lors du vote de la décision de travaux en assemblée générale est celle des articles 24, 25, 26, 26-3 ou 30 de la loi du 10 juillet 1965.
La rémunération particulière ne peut être décidée que lors de la même assemblée générale qui statue sur les travaux susceptibles de la justifier. La décision est prise aux mêmes conditions de majorités que celle portant sur les travaux (principe de l’article 11, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965).
Cette décision ne peut être prise, ni par anticipation, ni a posteriori. Seul le syndic en exercice, lorsqu’elle a été prise, doit pouvoir se prévaloir de cette décision.
La gestion courante n’ouvre pas droit à ces “honoraires spécifiques”.

- Les archives du syndicat et le changement de syndic (art. 18-2 loi du 10 juillet 1965): l’espace occupé par les documents à conserver est souvent trop important pour que les professionnels puissent leur faire place dans leurs locaux. Ils ont recours à des prestataires de services spécialisés dans l’archivage. L’article 18-2 de la loi a été complété. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic doit informer le prestataire extérieur de ce changement dans le délai d’un mois (même délai que celui imposé pour la transmission des archives) en fournissant les coordonnées du nouveau syndic. La transmission des archives du syndicat à un successeur, en cas de changement de syndic, doit être facilité par le recours aux services d’un professionnel de la conservation des archives. Cependant, rien n’impose au successeur d’avoir recours au même prestataire.

- Les copropriétés en risque de difficultés (art. 29-1A et B loi du 10 juillet 1965): dès que 25% des sommes exigibles dues au syndicat au titre de certaines de ses créances sur les copropriétaires (art. 14-1 et 14-2) demeurent impayés à la clôture des comptes (25% du budget prévisionnel), le syndic doit informer le conseil syndical de la menace qui en résulte. Les impayés, ainsi pris en considération, sont ceux qui portent sur les sommes relatives aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, c’est-à-dire les dépenses qui figurent dans le budget de fonctionnement.
Le syndic doit, sans attendre l’avis du conseil syndical et sans consulter l’assemblée générale, solliciter la désignation d’un mandataire. La juridiction compétente est le président du tribunal de grande instance. Le délai laissé au syndic est d’un mois à compter de la première constatation des impayés, lors de la clôture des comptes.
A l’expiration du délai d’un mois et à défaut d’action du syndic, les copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat peuvent agir en référé pour demander la désignation d’un mandataire.

- Les copropriétés en difficultés (art. 29-1 loi du 10 juillet 1965): une procédure d’alerte préventive est créée pour prévenir en amont le traitement des copropriétés en difficulté

- La mise en vente d’aires de stationnement (art. 8-1 loi du 10 juillet 1965): en cas de vente isolée d’un lot de copropriété à usage de stationnement, les copropriétaires ont un droit de priorité.
Modalités d’application de ce droit de préemption : préalablement à la conclusion de la vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, le vendeur doit faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Par la suite, cette information est transmise sans délai par le syndic à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux frais du vendeur.

- Les adaptations du règlement de copropriété (art. 49 loi du 10 juillet 1965): la règle de l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives à la majorité de l’article 24 est pérennisée (il n’y a plus de délai butoir) et la modification qui en découle bénéficie d’une fiscalité allégée. En effet, la possibilité d’adapter le contenu du règlement aux dispositions nouvellement consacrées, par décision prise à la majorité de l’article 24, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 avait été prévue à titre provisoire jusqu’en décembre 2005 puis jusqu’en décembre 2008.

- La suppression du poste de concierge ou de gardien (art. 26f loi du 10 juillet 1965): les décisions relatives à la suppression du poste de gardien-concierge et la mise en vente du logement sont prises à la majorité de l’article 26 lorsque le logement affecté au poste de gardien-concierge appartient au syndicat et que les décisions ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

- Substitution de la commune aux copropriétaires défaillants pour travaux (art. 511-4 du CCH): lorsque la collectivité publique se substituera aux copropriétaires défaillants pour financer les travaux prescrits sur les immeubles en copropriété frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, la créance due par les copropriétaires défaillants sera majorée d’un intérêt moratoire au taux de l’intérêt légal.

- Notification du ravalement par décision du Maire (art. 132-3 du CCH): une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (article L132-1 du code de la construction et de l’habitation). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie. Par conséquent, la notification d’injonction de ravalement de façade est valablement faite par l’autorité municipale au syndic de copropriété à charge pour lui dans informer individuellement chaque copropriétaire par LR/AR, sans délai (art. L. 132-3 du CCH).

Sources: FNAIM / AJDI

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Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants.  

Question écrite n° 03472 publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321: M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065 : En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale.

Source: Le Sénat

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Question n° 25689 de M. Domergue Jacques (Union pour un Mouvement Populaire - Hérault): M. Jacques Domergue attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de l’industrie et de la consommation sur les facturations abusives de certains syndics d’immeubles. Une liste des prestations de base qui doivent normalement être incluses dans le forfait annuel facturé par les syndics aux copropriétés a été établi par le Conseil national de la consommation (CNC) . Or, six mois après la publication de cette liste, l’association des responsables de copropriétés (ARC) estime que l’effort des syndics pour s’y conformer reste très insuffisant. En conséquence, il lui demande si on ne pourrait pas fixer par un arrêté que l’avis jusqu’à présent facultatif du CNC soit transformé en obligation.

Réponse publiée au JO le : 05/08/2008 page 6810: Le constat dressé par l’honorable parlementaire a conduit le ministre chargé de la consommation à saisir de cette question le Conseil national de la consommation (CNC) début 2007, en lui demandant de faire des propositions destinées à améliorer la lisibilité des contrats de syndics et, partant, la comparabilité des offres des différents cabinets. Ces travaux ont abouti le 27 septembre 2007 à l’adoption d’un avis consensuel entre professionnels et consommateurs, établissant une liste des prestations considérées comme relevant de la gestion courante et qui devraient, à ce titre, être facturées par les syndics dans le cadre d’un forfait annuel prédéterminé. Cet avis est disponible sur Internet à l’adresse
http ://www.finances.gouv.fr/conseilnationalconsommation.
Prenant acte de cette avancée, le secrétaire d’État chargé de la consommation et du tourisme a demandé aux organisations professionnelles de prendre les mesures appropriées pour assurer la mise en oeuvre effective de l’avis dès avril 2008. Il a demandé à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes d’évaluer l’application de cet avis. Les premiers résultats positifs devront être confirmés tout au long de l’année et un nouveau bilan sera établi fin 2008. Si les résultats obtenus à cette date ne sont pas satisfaisants, l’adoption d’un texte normatif sera envisagée.

Source: Assemblée Nationale

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La cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 avril 2008 que ”le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom“.

En effet, l’article 18 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndic est chargé (…) : «  d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 (…). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (…) ».

Un copropriétaire a assigné son syndic en nullité de son mandat pour ne pas avoir ouvert, dans les trois mois de sa désignation, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel rejette sa demande estimant que le compte bancaire existant était bel et bien un compte séparé dans la mesure où :
- « les experts comptables successifs du syndic avaient attesté que le compte ouvert par le syndic était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette copropriété » ;
- « le responsable de l’agence bancaire avait précisé qu’il s’agissait bien d’un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non un sous compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic » ;
- « le commissaire aux comptes avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires » ;
- « la mention sur les relevés de compte de ce que le titulaire du compte était le syndic n’avait aucun effet juridique » ;
- « l’on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu’il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé » ;
- « c’était pour de purs raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées   aux copropriétaires par le syndic portaient l’indication de ce que le créancier était le syndic et non pas le syndicat des copropriétaires » ;
- « les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l’ordre du « syndic syndicat résidence…. » et qu’une telle mention aurait été inutile s’il ne s’était agi d’un compte séparé ».

La cour suprême casse l’arrêt rendu estimant que l’article 18 susvisé a été violé.

Il est important de rappeler que le principe est l’ouverture par le syndic d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires d’utiliser le compte unique du cabinet pour gérer les fonds du syndicat. Cette demande suppose cependant une décision expresse de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 avec obligation de préciser, en application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, la durée pour laquelle cette dispense est donnée.

Source: Cass. civ. 3ème 9 avril 2008 n° 07-12268

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Il est important de rappeler que la rémunération du syndic professionnel n’est exigible qu’en présence d’un mandat écrit ou d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.
A défaut, le remboursement des rémunérations versées peut être poursuivi malgré le quitus délivré. (Ci. 3e, 27 mars 2008, pourvoi n° 07-10.191, arrêt n° 339 FS-P+B)

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