Blog Immobilier

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL), mis en place début de cette année et qui sert à la révision de loyers des logements dont les baux sont en cours ne finit pas d’augmenter. Au 3° trimestre, il affiche il une progression de 2,95% contre 2,38% au 2° trimestre et de 1,81% au 1er trimestre selon l’Insee.

Le nouvel indice devait ralentir les fortes augmentations provoquées par l’ancien mode de calcul qui intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. L’augmentation de ces deux indicateurs avait provoqué des révisions de loyers jugées trop violentes, comprises entre 2,5% et 3% par an.
Le nouvel indice qui est désormais basé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, atteint les mêmes sommets.
Il faudra attendre quelques mois pour sentir les bienfaits du ralentissement amorcé en septembre.

Rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi. La révision ne peut intervenir une seule fois dans l’année à une échéance indiquée dans le bail ou par défaut, à la date d’anniversaire de la signature du bail.

Source: Capital / Le moniteur

Selon les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiées ce mardi 22 juillet, le marché des crédits immobiliers français a baissé de 11% au 1er semestre.
Ce recul s’expliquerait par une restriction de l’offre de prêt par les banques. Cependant, la capacité d’emprunt des ménages est restée intacte.
Au 1er semestre, le production de crédits immobiliers de baissé 10,9% par rapport à la même période l’année dernière. Le recul est de -12,5% dans l’ancien de -8,6% dans le neuf.
“La situation est totalement paradoxale, puisque l’activité est en recul sur tous les marchés, et pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation”, a relevé Michel Mouillart, le président de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Selon lui, l’origine de ce recul du marché se trouve dans les “difficultés” des établissements de crédit à “refinancer leurs activités de prêt”.
Aujourd’hui, on doit faire face à la “crise de liquidité”; en effet, la crise des crédits américains à risque (subprime) a conduit les banques à moins se prêter les unes aux autres.

Source: Le Moniteur

L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) est paru en date du 17 juillet 2008 (cf. INSEE).
Au 2° trimestre 2008, il a atteint le chiffre de 116,07, soit une hausse annuelle de 2,38% après une première hausse de 1,81% au 1er trimestre.
“Si les loyers augmentent moins depuis quelques mois au moment d’une relocation, la révision légale des loyers donne de bons coups de bambou au locataire en place. Pourtant le nouvel indice, entré en vigueur en février dernier, devait contenir les fortes augmentations liées à l’ancien mode de calcul. Celui-dernier intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. La flambée de ces deux indicateurs avait provoqué pendant plusieurs années des révisions de loyers comprises entre 2,5 et 3% par an.”

Au Ministère du Logement, on reste positif: “la hausse est inférieure d’un point à ce qu’elle aurait été (3,4%) si l’indice de référence n’avait pas été modifié “.
David Rodriguez, juriste de l’association pour le logement et le cadre de vie (CLCV) se demande “si l’on devait dépasser les 3%, est-ce qu’on pourra toujours se féliciter qu’elle soit inférieure d’un point à ce qu’elle aurait pu être ?”

Gérard Vittek, chef d’unité de la division comptes et études de l’industrie de l’Insee, confiait récemment à l’AFP : “vu la hausse des prix à la consommation, il est normal que l’IRL progresse et cela devrait se poursuivre au troisième trimestre”.
En tout cas, le débat sur le pouvoir d’achat n’est pas prêt de finir…

A toutes fins utiles, rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi : elle ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à une échéance stipulée dans le bail, ou, par défaut, à la date anniversaire de sa signature.
L’indice à ce jour utilisé est l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitations et l’indice du coût de la construction pour les baux professionnels/commerciaux.

Source: Capital

Selon l’Institut Xerfi, les prix de l’immobilier, notamment ceux de l’ancien devraient baisser de près de 15% d’ici 4 ans.

“Au-delà de 2012, le contexte économique et financier, sans être ultra-favorable aux marchés immobiliers, ne sera pas non plus un frein à leur expansion, estime Xerfi. Dans l’ancien, les prix “progresseraient (…) d’un peu plus de 6% entre 2011 et 2015″ et “d’un peu plus de 10%” pour les appartements neufs.
Toutefois, le marché des maisons individuelles devrait rester à la traîne, avec des ventes qui ne parviendront pas à retrouver leurs niveaux de la première moitié des années 2000 et des prix qui resteront inférieurs à ceux enregistrés en 2007, nuance l’étude.”

Xerfi voit 3 facteurs pour expliquer le retournement du marché à la hausse après 2012, à savoir:
- baisse des prix jusqu’en 2011 qui rendra les biens plus attractifs,
- pression démographique,
- potentiel endettement des ménages relativement bas en France.

Cette année, le marché devrait baisser de 3% dans l’ancien et de 4 et 5% dans le neuf avant de toucher “le fond” en 2011-2012.
“Compte tenu des évolutions passées, c’est dans l’ancien que le recul serait le plus prononcé, affirment-ils, en précisant que “la baisse des prix atteindra ainsi 14,5%” entre 2008 et 2011. La baisse des prix sera plus longue et plus profonde pour les maisons individuelles que pour les appartements avec respectivement un repli qui s’étalerait jusqu’en 2013 pour les premières (baisse totale de 12,5%), contre 2010 pour les seconds (et un repli de 5% seulement)”.

Source: Le Moniteur

Selon la FNAIM, le ralentissement du marché immobilier touche autant les prix à l’achat qu’à la location.

Elle note que “le marché locatif privé apparait bel et bien en voie de stabilisation avec une évolution annuelle des loyers à la fin du mois de juin de +1,4% pour les appartements, et +1,5% pour les maisons”. Cela s’expliquerait par la rupture constatée en 2007 avec une hausse de 0,9% sur l’année contre une augmentation de 3,7% tous les ans entre 2004 et 2006.

Le marché des locations d’appartements représente plus de 80% des transactions.
Les hausses sur les 12 derniers mois sont limitées dans l’Ouest (O,5%), dans le Nord et dans l’Est (0,9%). Elles sont soutenues en région parisienne (1,5%), dans le Sud-Ouest (1,8%), le Sud-Est (2,5%) et à Paris (2,8%).

En cette période où les taux d’intérêt ne cessent de grimper et où la rentabilité de la propriété n’est plus garantie par des hausses continues, le match location contre achat mérite sans doute un regain d’intérêt.

L’évolution des loyers dans 22 villes et le prix moyen de location par m²

Source: Capital

Selon la dernière étude de la FNAIM publiée le 08/07/2008, les prix des logements anciens ont progressé de 0,9 % après une baisse de 1% enregistré au 1er trimestre 2008.
Les prix de l’immobilier ancien ont été stables au 1er semestre par rapport au 2° semestre 2007.

“Il n’y a pas de crise” assure René Pallincourt, président de la Fnaim qui prévoit pour toute l’année 2008 une “situation atone” pour les prix par rapport à 2007.

Le ralentissement du rythme annuel de progression des prix se poursuit en 2005, 2006, 2007 et 2008. Ce ralentissement est observé de façon homogène sur toute la France.

Source: Le Moniteur

L’application de l’article 55 de la loi de Solidarité et renouvellement urbain (SRU), impose aux communes de plus de 3.500 habitants d’atteindre le quota de 20% de logements sociaux en résidences principales afin de résorber le déficit de logements sociaux en 2020.
Cette loi demande aux communes , pour chaque période triennale, un accroissement “supérieur à 15% de la différence entre le nombre de logement sociaux pour atteindre la proportion de 20% et le nombre de logements sociaux” sur son territoire.

Mercredi 2 juillet 2008, la ministre du logement Christine Boutin a fait le bilan, pour une deuxième période de trois ans, de l’application 55 de la loi SRU. Sur 730 communes, 400 communes ont respecté leur engagement.
L’objectif pour ces communes qui étaient concernées par cet article était de produire 63 000 logements, 93 000 ont été crées. “Dans ce total, le ministère compte les logements construits, les logements privés qui deviennent “conventionnés”, les acquisitions par les organismes HLM d’appartements privés et même les logements financés, mais qui n’ont pas encore forcément tous leurs permis de construire. La moitié de ce total de 93.000 est, pour la période concernée, seulement financé, reconnaît le ministère.”

Parmis les communes qui ont dépassé leurs engagements: Domont (Val d’Oise), Lambersart (Nord), Orsay (Essonne), Sainr Jean de Luz (Pyrénées-Atlantique), Bordeaux.
Parmis les communes les moins bonnes: Neuilly sur Seine.

“Pour les communes récalcitrantes, je n’aurai pas d’état d’âme”, a menacé Mme Boutin, qui rendra son verdict en décembre.

Source: Le Moniteur

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du 2nd trimestre 2008 pour les diverses catégories de crédits:

Prêts aux particuliers (entrant dans le champ d’application des articles L. 312-1 à L. 312-36 du Code de la consommation (prêts immobiliers))

- Prêts à taux fixe: 5,48%
- Prêts à taux variable: 5,39 %
- Prêts relais: 5,43%

Prêts aux entreprises:
- Découverts en compte: 10,69%

Source: FNAIM

En début d’année 2008, il avait été annoncé un recul des prix de l’immobilier de 3%. Mais d’après les dernières prévisions, ce sera plutôt un recul de 4%. Par ailleurs, une baisse de 4 à 6% devrait suivre en 2009.
La principale cause est la récente remontée des taux d’intérêts qui commence à peser lourd sur la solvabilité des ménages à leur capacité d’achat.
Le désintérêt des investisseurs locatifs pour qui la pierre ne représente plus un placement rentable est également un facteur important de ralentissement du marché.

Source: Capital

Les statistiques de la fin du mois de mai 2008, confirme le ralentissement de la construction. Les mises en chantiers ont reculé de 21,6% par rapport en 2007, soit une baisse de 2,6% sur un an.
Les autorisations de construction sont en retrait de près de 20% sur trois mois et de 11% sur un an.

Le plus touchée par ce phénomène est la maison individuelle: - 36% sur le trimestre et - 10 % sur un an pour les mises en chantier. Concernant les autorisations de construire: - 21% sur le trimestre et - 9,5% sur un an.

Les logements collectifs s’en sortent un peu mieux: - 7,4% sur le trimestre, + 5,7% sur un an pour les mise en chantier, - 18,5% sur le trimestre et - 12% sur un an concernant les autorisations de construire.

Dans le non-résidentiel, la tendance n’est pas bonne non plus. Le commerce, un des plus gros poste de non-résidentiel a donné un coup de frein tant sur les mises en chantier avec une baisse de 15% sur le trimestre qu’aux dépôts de permis de construire.

Source: Le Moniteur Expert