Archives pour octobre 2008

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL), mis en place début de cette année et qui sert à la révision de loyers des logements dont les baux sont en cours ne finit pas d’augmenter. Au 3° trimestre, il affiche il une progression de 2,95% contre 2,38% au 2° trimestre et de 1,81% au 1er trimestre selon l’Insee.

Le nouvel indice devait ralentir les fortes augmentations provoquées par l’ancien mode de calcul qui intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. L’augmentation de ces deux indicateurs avait provoqué des révisions de loyers jugées trop violentes, comprises entre 2,5% et 3% par an.
Le nouvel indice qui est désormais basé sur l’indice des prix à la consommation hors tabac, atteint les mêmes sommets.
Il faudra attendre quelques mois pour sentir les bienfaits du ralentissement amorcé en septembre.

Rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi. La révision ne peut intervenir une seule fois dans l’année à une échéance indiquée dans le bail ou par défaut, à la date d’anniversaire de la signature du bail.

Source: Capital / Le moniteur

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Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants.  

Question écrite n° 03472 publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321: M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065 : En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale.

Source: Le Sénat

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Le syndic n’a pas l’obligation de joindre à la notification du proçès-verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations; néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité d’exiger du syndic qu’il lui envoie les copies ou extraits de ces documents.

Question publiée au JO le 22/04/2008: M. Paul Jeanneteau attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les modalités d’application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, fixées par le décret 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004. Selon l’article 18 de ce décret, le syndic doit notifier la décision de l’assemblée générale à chaque copropriétaire opposant ou défaillant. Selon l’article 14 modifié, la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal de l’assemblée générale. Toujours selon l’article 33 modifié, le syndic délivre des copies ou extraits qu’il certifie conformes des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Enfin, selon un arrêt du 28 février 2006 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, les procurations pour les assemblées générales constituent des annexes au procès-verbal. Compte tenu de ces éléments, et dans un but de légitime transparence réclamée par les copropriétaires, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l’on peut en déduire que la notification, prévue à l’article 18 du décret, oblige le syndic à joindre, à la copie du procès-verbal, la copie de la feuille de présence et des procurations, qui en sont les compléments juridiques inséparables. Si tel est bien le cas, il lui demande dans quelle mesure le Gouvernement envisage de modifier ledit article 18 afin d’éviter controverses et procédures coûteuses.

Réponse ministérielle publiée au JO le 17/06/2008: La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour son application distinguent la notification des décisions d’assemblée générale de l’envoi des copies ou extraits de ces décisions. Ainsi, en vertu des articles 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, le syndic a l’obligation de procéder à la notification de l’intégralité du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Cette notification doit contenir le texte de la décision, le résultat du vote et reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, l’article 33 du décret du 17 mars 1967 oblige le syndic à envoyer, à la demande d’un copropriétaire, les copies ou extraits des procès-verbaux et des annexes, notamment les procurations qu’il certifie conformes. En conséquence, le syndic n’a pas l’obligation de joindre à la notification du procès-verbal la feuille de présence ou les éventuelles procurations ; néanmoins, tout copropriétaire qui le souhaite a la possibilité d’exiger du syndic qu’il lui envoie les copies ou extraits de ces documents.

Source: Assemblée Générale

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