Archives pour la catégorie Gérance

La loi Grenelle 2 n° 2010-788 du 12 juillet 2010 rend obligatoire à compter du 1er janvier 2011 l’affichage du classement énergétique des biens résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans toutes les annonces immobilières de vente et de location, quelle que soit l’affectation du bien, selon des modalités devant être définies par décret en Conseil d’Etat (art. L. 134-4-3 nouveau du code de la construction et de l’habitation).

Le professionnel devra donc être en possession de cette information lors de la signature des mandats de ventes ou de location, et non plus seulement lors de la signature de la promesse de vente (compromis) ou du bail.

L’absence totale d’affichage engage la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier car dans ce cas, le professionnel contrevient directement à la loi.

Cependant si le classement énergétique affiché est erronée dans ces résultats, la responsabilité de l’agent immobilier paraît plus difficile à mettre en cause dans la mesure où ce dernier se contente de reproduire les éléments du DPE établi par un diagnostiqueur certifié, qu’il n’a donc pu lui-même vérifier, sauf erreur manifeste d’appréciation.

Source: FNAIM

Tags:

Comments 48 commentaires »

Dans le cadre du basculement à la télévision numérique, à qui incombent les frais d’adaptation d’une antenne de télévision?

Dans le cadre d’un bail régi par la loi n° 89-461 du 6 juillet 1989, il semble que la réponse à cette question diverge en fonction de la nature de l’immeuble loué.

1) En ce qui concerne les immeubles collectifs

Dans cette hypothèse, il appartiendra au bailleur, propriétaire de l’immeuble, ou au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, de procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne collective.En effet, il semble peu envisageable que le locataire intervienne seul sur l’antenne collective de l’immeuble.

Dans ce cadre et en l’absence de jurisprudence n’ayant été rendue sur ce point à ce jour, il semble que le coût de cette adaptation soit récupérable sur le locataire en vertu de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et de l’article 3 du décret n° 67-1171 du 22 décembre 1967.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 autorise le propriétaire bailleur qui a installé une antenne collective à demander à chaque usager acceptant de se raccorder à cette antenne collective, à titre de frais de branchement et d’utilisation, une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement.

Notons cependant que la Cour de cassation (Cass. 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17042) semble refuser cette récupération de la dépense en l’absence d’accord du locataire à être raccordé à l’antenne.

2) En ce qui concerne une maison individuelle

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’oblige le bailleur à maintenir en bon état de fonctionnement que les seuls éléments d’équipement mentionnés au contrat de location.

Dès lors, si la présence de l’antenne n’est pas spécifiée au bail, ni à l’état des lieux d’entrée, il appartiendra au locataire de procéder ou de faire procéder, par un professionnel, aux adaptions nécessaires sur l’antenne.

Mais si l’antenne est spécifiée au bail ou à l’état des lieux d’entrée, le bailleur sera tenu de faire procéder aux adaptations nécessaires sur l’antenne. Or, ici se pose la délicate question de la possibilité pour le bailleur d’en répercuter le coût sur le locataire.

En effet, l’article 2 de la loi du 2 juillet 1966 ne vise que les antennes collectives et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne vise pas les frais d’adaptation d’antenne dans la liste des charges récupérables.

Dès lors, faute de fondement juridique et même si la solution semble paradoxale, il ne semble pas possible, dans le cadre d’une maison individuelle, de récupérer sur un locataire des frais d’adaptation d’antenne dans les cadre du passage au numérique.

Source: FNAIM

Tags: , , ,

Comments 23 commentaires »

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation vient d’être publiée au Journal officiel.

L’article L.129-8 du code de la construction et de l’habitation oblige désormais tout occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, à y installer au moins un détecteur de fumée normalisé et à veiller à son entretien et à son bon fonctionnement.

La loi précise également que l’occupant du logement devra notifier à son assureur le garantissant contre le risque incendie qu’il a procédé à cette installation. L’assureur pourra alors éventuellement procéder à une minoration de la prime d’assurance s’il est avéré que l’assuré s’est conformé au respect de toutes ses obligations. Mais le non-respect des obligations d’installation et d’entretien du détecteur ne pourra être constitutif d’un cas de déchéance de l’assurance.

Les dispositions de la présente loi n’entreront en vigueur qu’après la publication d’un décret en Conseil d’Etat et au plus tard au terme d’un délai de cinq ans à compter de sa publication.

Ce décret viendra préciser:
- les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle obligation,
- les caractéristiques techniques 
- les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement
- les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d’incendie.

Source: FNAIM

Tags: , ,

Comments 15 commentaires »

La loi du 6 juillet 1989 permet au locataire qui délivre congé de réduire son délai de préavis à un mois en cas de mutation.

Le texte ne précise pas si pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, cette mutation doit être imposée par l’employeur, ou si le locataire peut être à l’origine de cette mutation.

Pour la première fois, la Haute juridiction (Cass. 3ème civ. 20 janvier 2010, pourvoi n° 09-10.28) affirme dans un arrêt qui aura les honneurs d’une publication au bulletin officiel, que les juges du fond ont jugé « à bon droit » que le motif de réduction du délai de préavis de trois à un mois pour mutation, visé à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, joue même lorsque le preneur est à l’origine de son changement d’affectation.

La solution retenue par la Cour de cassation ne fait qu’appliquer à la lettre les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle vise le cas de la mutation du locataire, sans plus de précisions.

Source: FNAIM

Tags: , ,

Comments Un commentaire »

La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 une disposition qui a eu pour conséquence de gravement perturber le marché de la location pour les étudiants.
Nul besoin de rappeler en effet, que depuis la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés de demander un cautionnement.

Les assurances de loyers impayés classiques, les Garanties Loyers Impayés (GLI) ont refusé les dossiers des étudiants au motif que les critères de solvabilité n’étaient plus remplis faute de pouvoir demander une caution solidaire des parents.

Publiée au Journal officiel du 25 novembre 2009, la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l’orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie, autorise désormais un bailleur ayant souscrit une assurance le garantissant contre les impayés de loyers à demander à un locataire étudiant ou apprenti un cautionnement.

Le texte est aujourd’hui modifié et dispose désormais : « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti

Attention, il est toujours interdit à un bailleur, pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 conclus après la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009, de cumuler une assurance loyers impayés et un acte de cautionnement.

Cette interdiction ne s’applique plus pour les locataires étudiants ou apprentis pour lesquels le cumul redevient désormais possible, que l’assurance soit une GLI ou une GRL.

Tags: , ,

Comments 3 commentaires »

En cas d’infactions au règlement de copropriété commises par un locataire, le copropriétaire bailleur est responsable à l’égart du syndicat des ces infractions.

La cour d’appel de Paris, 23ème chambre du 26 février 2009, Juris-Data n° 2009-376258, a rappelé ce principe pour des travaux affectant des parties communes et les annexant, réalisés par le locataire sans autorisation de l’assemblée générale, et ce, bien que le copropriétaire, lui-même, n’ait pas autorisé son locataire à les réaliser.

Directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire bailleur a en principe le devoir d’intervenir pour faire cesser les agissements de celui-ci.
A défaut, sa propre responsabilité peut être engager à l’égard du syndicat.

Ainsi, il a été jugé que le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires du fait du comportement bruyant et immoral de son locataire, ou de l’encombrement abusif des parties communes par celui-ci. 
Il est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, dégradations qui sont imputables à son locataire.
Il doit donc supporter le coût des travaux de réfection des désordres et réparer le trouble de jouissance subi par la copropriété.

Il appartient alors au propriétaire bailleur d’intervenir pour que cessent les infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

En cas d’inaction du propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires peut envisager deux procédures :

1) envisager une assignation à l’encontre du copropriétaire-bailleur, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, afin d’obtenir sa condamnation à faire cesser les troubles, au besoin sous astreinte, et au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété ;

2) envisager une action directement à l’encontre du locataire, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. 
Il est de jurisprudence constante que les locataires doivent, au même titre que leurs bailleurs, se conformer tant aux prescriptions du règlement de copropriété qu’aux décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à propos des modalités de jouissance des parties communes.

La jurisprudence admet également une action directe du syndicat des copropriétaires (dans l’hypothèse d’une carence du copropriétaire bailleur d’agir directement contre son locataire) à l’encontre du locataire, en résiliation de son bail, par le biais de l’action oblique visée par l’article 1166 du Code civil. Cependant, pour être recevable, une telle action doit répondre à certaines conditions. Il convient donc de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.

Source: FNAIM

Tags: , ,

Comments 2 commentaires »

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi MOLLE ou la loi dite Boutin) est la quatrième grande loi sur le logement en 5 ans.

Voici ci-dessous quelques dispositions d’importance concernant la gérance locative. La réglementation nouvelle ne concerne que les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Limitation du champ d’application du cautionnement: suivant l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, il n’est plus possible au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement. Le texte édicte une interdiction de principe de tout cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. Il ne s’agit pas, bien évidemment, du contrat d’assurance couvrant les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, …) qui est évoqué dans la loi du 6 juillet 1989, mais le contrat visé est celui souscrit par la bailleur pour se garantir contre l’inexécution, par le locataire, de ses obligations.
Par ailleurs, si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (c’est-à-dire autre qu’une SCI familiale), le cautionnement ne pourra être demandé que :
   - s’il est s’il est apporté par un des organismes dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État
   - ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

- Obligation de “transmettre” la quittance de loyer au locataire qui en fait la demance: l’article 54 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a modifié l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le bailleur est maintenant “tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande” alors qu’auparavant le bailleur était tenu de la “remettre”. Il a été décidé d’opter pour le verbe “transmettre”, qui pourrait ainsi s’appliquer aux envois pas e-mail. La rédaction d’origine est que le bailleur, ou son mandataire, pouvait se contenter de tenir à disposition des locataires la quittance, à charge pour eux de venir la charger.
Maintenant, le bailleur ou son mandataire doit faire parvenir, quel qu’en soit la méthode, la quittance au locataire, sans pouvoir lui en imputer les frais.

- Mention obligatoire de la surface habitable dans les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989: selon l’article 78 de la loi du 25 mars 2009 qui insère à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le 7° alinéa, une nouvelle mention doit obligatoirement figurer dans les contrats de location: « Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée.» 
La surface habitable visée renvoie à la surface définie par l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel :
« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Pour le moment, aucune sanction n’est prévue par le texte en cas d’absence de mention de cette surface dans les baux.

- Sort des baux portant sur des locaux impropres à l’usage d’habitation: L’article 1719 du Code civil est complété par une phrase ainsi rédigée :  « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.»

- Logement indécent: transmission du juge constatant l’indécence du logement au préfet: Le juge aura désormais l’obligation de transmettre au préfet le jugement constatant l’indécence d’un logement loué.

- Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué: L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est complété par un alinéa ainsi rédigé :« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »
Suivant le Jurisprudence de la Cour de Cassation, jusqu’à présent la restitution du dépôt de garantie incombait au bailleur originaire.

Les dispositions présentées ci-dessus, entrent en vigueur le lendemain de la publication de la loi, soit le 28 mars 2009.

Source: FNAIM / AJDI

Tags: , , , , , ,

Comments 4 commentaires »

Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, l’agence immobilière, mandataire du bailleur, ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l’établissement de la quittance 

Question publiée au JO le 13/11/2007: M. Didier Mathus attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la délivrance de quittance de loyer par les agences immobilières. Selon l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance de loyer au locataire qui la demande. Il se trouve cependant que de nombreuses agences immobilières facturent à leurs locataires des frais de demande de règlement, d’expédition d’avis d’échéance ou de relance. Cette pratique ne semble pas en accord avec les recommandations de la commission des clauses abusives qui déclare illicite d’imputer les frais d’envoi d’une quittance à la charge du locataire. La loi n° 2006-872 conforte pourtant cette clause en apportant une meilleure sécurité juridique aux locataires. Dans ces conditions, il lui demande quelles mesures elle entend prendre afin de protéger les locataires démunis face à de tels procédés.

Réponse N° 10513 publiée au JO le 29/04/2008: Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, l’agence immobilière, mandataire du bailleur, ne saurait imputer au locataire des frais au titre de l’établissement de la quittance (tribunal d’instance de Paris, 15 octobre 2003). Par ailleurs, l’article 4 prévoit que certaines clauses insérées dans un contrat de bail sont réputées non écrites, notamment les clauses qui font supporter au locataire des frais de relance et les frais d’expédition de la quittance. De telles clauses ne peuvent recevoir application même si elles figurent dans un bail signé par les parties. En effet, le locataire que la loi protège peut ignorer cette clause sans avoir besoin de recourir à une procédure judiciaire pour faire constater la nullité de la clause.

Source: Assemblée Nationale

Tags: , , , ,

Comments 6 commentaires »

En pratique, la gestion locative d’un bien recouvre l’accomplissement de deux types d’actes, traités différemment par la loi Hoguet :
- la transaction (signature des baux)
- la gestion locative (perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, contentieux, …).

Pour mener ces deux missions, le professionnel doit détenir la carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.

La loi Hoguet marque également la différence entre la mission de louer (Transaction) et de gérer (Gestion): si, lors de prise d’un bien en mandat, le professionnel se voit confier la mise en place d’un premier locataire ainsi que la gestion locative dudit bien, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance sera nécessaire.

La relocation du bien peut être qualifié d’acte accessoire à la mission principale de gérer le bien. Par conséquent, la signature d’un mandat de location pour la mise en place de nouveaux locataires, peut ne pas être considérée comme indispensable si un mandat de gestion a bien été signé.

Source: FNAIM

Tags: , , , , ,

Comments 17 commentaires »

Le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais la loi ne précise pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est le moyen le plus utilisé par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de Cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement.

Question écrite N° °2755 publiée dans le JO Sénat du 06/12/2007 - page 2206
M. André Vallet attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de la consommation et du tourisme sur la nature des pièces justificatives relatives aux sommes prélevées sur le dépôt de garantie. Il lui indique que certains bailleurs présentent aux locataires de simples devis à la place de factures et que cette pratique leur permet de conserver le dépôt de garantie sans pour autant réaliser les travaux en question. Il lui indique également que certains devis sont réalisés par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire et que cette pratique permet de s’interroger sur la réalité des sommes nécessaires pour procéder aux travaux de réparation dans le logement. Dès lors, il lui demande si une modification de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant qu’en la matière les pièces justificatives ne pourront qu’être des factures, ne serait pas de nature à mettre un terme aux abus dont souffrent essentiellement les consommateurs.

Réponse du Secrétariat d’État chargé de la consommation et du tourisme publiée dans le JO Sénat du 20/03/2008 - page 559 
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise effectivement pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement (Cass. 3e Civ. 3 avril 2001). Le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie. Ce délai, actuellement fixé à deux mois, devrait d’ailleurs être réduit à un mois aux termes de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Enfin, le locataire peut contester le montant retenu dans le cadre d’une procédure contentieuse, facilitée par la compétence du juge de proximité pour les litiges de cette nature portant sur des montants inférieurs à 4 000 euros conformément à l’article L. 331-2-1 du code de l’organisation judiciaire. Dès lors, la modification proposée ne paraît pas nécessaire.

Source: Le Sénat
 

Tags: , ,

Comments Pas de commentaire »