Archives pour novembre 2009

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 a introduit, un nouvel article 18-1A dans la loi du 10 juillet 1965.

Ce dernier dispose que : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Rappelons que les travaux mentionnés à l’article 14-2 de la loi de 1965, donc non compris dans le budget prévisionnel, ont été définis par l‘article 44 du décret du 17 mars 1967.

Il s’agit :

- des travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- des travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
  l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation des bâtiments ;
- des études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
- et, d’une manière générale, des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au 
  fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les travaux de maintenance, quant à eux, sont définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 :
« Les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les règlementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs
».

Ces travaux de maintenance entrent donc dans le cadre des travaux relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le budget prévisionnel.

Avec le nouvel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, ils ne peuvent faire l’objet, comme toutes les autres dépenses qui relèvent du budget prévisionnel, d’honoraires spécifiques de prestations particulières.
Ils font partie des honoraires de gestion courante visés au contrat de syndic et n’ont pas à faire l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale lors du vote des travaux ou des dépenses courantes par l’assemblée générale.

En revanche, tous les autres travaux qui ne sont pas de maintenance, tels que définis par les articles 44 et 45 susvisés, et qui relèvent des articles 24, 25, 26, 26-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale comme auparavant mais aujourd’hui, les honoraires y afférents également.

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En date du 10 mai 2009, je vous informais des dispositions de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi MLLE du 25 mars 2009.

Vous trouverez ci-dessous la première réponse du ministre du logement et de la ville (Rép. min. publiée au JO du 20 octobre 2009) sur la mise en œuvre de cet article:

Question N° 27326 du 15/07/08 (JO):
M. Michel Piron attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les honoraires des syndics de copropriété et leur qualification exacte au regard de la loi du 10 juillet 1965. La rémunération d’un syndic de copropriété se décompose en prestations de gestion courante et prestations spéciales, dont les critères de distinction peuvent effectivement prêter à controverse. S’il n’est pas contestable qu’un syndic puisse prétendre à des honoraires spéciaux au titre des travaux décidés par un vote à la majorité de l’article 26 de la loi précitée lorsque ce quorum est nécessaire, se pose néanmoins la question de savoir ce qu’il en est pour ce qui concerne les travaux rendus obligatoires par une disposition réglementaire comme la mise aux normes de sécurité des ascenseurs. Par ailleurs, la réparation ou le remplacement à l’identique d’éléments dégradés ou devenus défectueux au fil du temps sont des opérations d’entretien ou de sauvegarde des parties communes. Si le syndic doute que la mission qui lui incombe lui permette d’en décider seul et qu’il provoque une décision de l’assemblée statuant à la majorité de l’article 24 de ladite loi, la question se pose là encore de savoir si le syndic est véritablement fondé à demander des honoraires spéciaux. Dans ce cas, il est probable qu’il soit tenté de provoquer cette assemblée générale à la seule fin d’obtenir des honoraires supplémentaires. Enfin, lorsqu’un contrat de syndic comporte une clause de révision automatique des honoraires de gestion courante en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, le fait que l’indice retenu ne soit pas celui afférent au trimestre au cours duquel le contrat prend effet mais un indice antérieur de plusieurs trimestres, ce qui introduit une augmentation virtuelle dans le contrat dès sa signature, est-il conforme à la loi ou s’agit-il en l’espèce d’une clause abusive ? Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser les modalités d’appréciation de ces articles de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre aux syndics de copropriété et aux copropriétaires de convenir de façon plus éclairée de leurs relations contractuelles.

Réponse publiée le 20/10/2009 au JO:
L’article 18-1 A nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créé par l’article 17 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, prévoit désormais que « seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Par conséquent, un syndic ne peut percevoir d’honoraires spécifiques que pour les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires, en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 de la loi de 1965. Les travaux courants relevant du budget prévisionnel ne peuvent donner lieu à la perception d’honoraires spécifiques, la rémunération du syndic pour de tels travaux étant incluse dans les honoraires forfaitaires de gestion courante. De plus, les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais votés au cas par cas par l’assemblée générale, après chaque décision pour réaliser des travaux et aux mêmes conditions de majorité. L’assemblée générale dispose donc d’un pouvoir de négociation et de décision concernant ces honoraires. Dans ces conditions, le syndic ne peut plus percevoir d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause générale de son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques et ce, sans déposséder l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière. En pratique, deux votes distincts de la même assemblée générale sont nécessaires, le premier concernant les travaux à réaliser et le second concernant le principe, le mode de calcul et le quantum pour les travaux concernés. La loi de 2009 ne prévoit ni texte d’application nécessaire, ni date d’entrée en vigueur différée pour la mise en oeuvre de cette disposition. Cette dernière est donc d’application immédiate à compter de la promulgation de la loi du 25 mars 2009. De plus, aux termes de l’article 43 de la loi de 1965, cette disposition est d’ordre public. Il ne saurait donc y être dérogé par contrat. En revanche, la loi de 1965 précitée ne prévoit aucune disposition particulière concernant l’indexation du contrat de syndic.

Source: Assemblée Nationale

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En cas d’infactions au règlement de copropriété commises par un locataire, le copropriétaire bailleur est responsable à l’égart du syndicat des ces infractions.

La cour d’appel de Paris, 23ème chambre du 26 février 2009, Juris-Data n° 2009-376258, a rappelé ce principe pour des travaux affectant des parties communes et les annexant, réalisés par le locataire sans autorisation de l’assemblée générale, et ce, bien que le copropriétaire, lui-même, n’ait pas autorisé son locataire à les réaliser.

Directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire bailleur a en principe le devoir d’intervenir pour faire cesser les agissements de celui-ci.
A défaut, sa propre responsabilité peut être engager à l’égard du syndicat.

Ainsi, il a été jugé que le copropriétaire bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des autres copropriétaires du fait du comportement bruyant et immoral de son locataire, ou de l’encombrement abusif des parties communes par celui-ci. 
Il est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, dégradations qui sont imputables à son locataire.
Il doit donc supporter le coût des travaux de réfection des désordres et réparer le trouble de jouissance subi par la copropriété.

Il appartient alors au propriétaire bailleur d’intervenir pour que cessent les infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.

En cas d’inaction du propriétaire bailleur, le syndicat des copropriétaires peut envisager deux procédures :

1) envisager une assignation à l’encontre du copropriétaire-bailleur, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, afin d’obtenir sa condamnation à faire cesser les troubles, au besoin sous astreinte, et au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété ;

2) envisager une action directement à l’encontre du locataire, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. 
Il est de jurisprudence constante que les locataires doivent, au même titre que leurs bailleurs, se conformer tant aux prescriptions du règlement de copropriété qu’aux décisions adoptées par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale à propos des modalités de jouissance des parties communes.

La jurisprudence admet également une action directe du syndicat des copropriétaires (dans l’hypothèse d’une carence du copropriétaire bailleur d’agir directement contre son locataire) à l’encontre du locataire, en résiliation de son bail, par le biais de l’action oblique visée par l’article 1166 du Code civil. Cependant, pour être recevable, une telle action doit répondre à certaines conditions. Il convient donc de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.

Source: FNAIM

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