Articles Taggués «copropriété»

La présente proposition de loi de M. Jean-Luc Warsmann vise à remédier à diverses imperfections de la loi n° 65-1067 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour sécuriser le fonctionnement des copropriétés.

Le 1° remédie à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a abrogé les dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dorénavant, les décisions relatives aux travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont visées au n) de l’article 25.

Le 2° vise à rendre automatique l’exclusion de la prise en charge des frais de procédure du syndicat des copropriétaires par le copropriétaire qui a vu sa prétention en justice aboutir. Seuls les autres copropriétaires seront redevables de ces frais, sans que le copropriétaire qui a obtenu gain de cause ait à en faire la demande.

Le 3° tend à rendre neutre le choix du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires. En effet, trop de syndics demandent à l’assemblée générale des copropriétaires de voter pour un compte unique, au motif que l’adoption d’un compte séparé engendrerait des frais supplémentaires. Le choix des copropriétaires n’est donc pas libre, mais lié au montant de la facturation que le syndic retiendra, alors que l’adoption d’un compte séparé doit être le principe. Il est donc indispensable de prévoir que ce principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du syndic, tant en ce qui concerne l’existence que la gestion du compte.
En outre, le choix d’un compte unique ne doit pouvoir être adopté qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), et la possibilité de faire passer cette option par une majorité plus faible doit être écartée.

Le 4° a pour objet de rendre plus dissuasive la rétention par l’ancien syndic des documents relatifs au syndicat des copropriétaires. En effet, la demande pourra être faite comme en matière de référé, et non plus en référé, de sorte que la décision ne sera plus seulement provisoire, mais que le litige sera jugé au fond, avec la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir des dommages et intérêts, en plus de la liquidation de l’astreinte.

Le 5° vise à améliorer de manière pratique la constitution du conseil syndical et d’étendre la possibilité de siéger à d’autres personnes que celles actuellement mentionnées. Cette possibilité est ainsi étendue aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité et aux usufruitiers. De la même manière, les interdictions de siéger sont étendues au partenaire lié par un pacte civil de solidarité.
Est en outre supprimée la référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location accession à la propriété immobilière qui a été abrogé par l’article 102 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.

Le 6° tend à rendre plus efficace la limitation des mandats, dès lors qu’il est apparu que malgré la généralité des termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, les limitations légales prévues sont privées partiellement d’effets au motif qu’il a été admis que la limitation à trois mandats ne s’appliquait pas à l’administrateur de biens titulaire de mandats de gestion, dans la mesure où les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’ont imposé aucune limitation pour l’exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion pour un même administrateur de biens.
La seconde modification consiste à aligner les droits et obligations des partenaires pacsés sur ceux du conjoint, pour ce qui concerne le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 7° a pour objet de remédier à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur a inséré un article 24-1 entre les articles 24 et 25.

Le 8° vise également à remédier à un défaut de concordance. La loi du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ont, en effet, été codifiées dans le code de commerce depuis 2000.

Retrouvez l’intégralité de cette proposition sur le site de Assemblée Nationale.

Tags: , ,

Comments Pas de commentaire »

La cour de cassation (Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012), rappelle que «les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution des travaux décidés par l’assemblée générale».

Source: Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012 / FNAIM

Tags: ,

Comments Pas de commentaire »

La cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 avril 2008 que ”le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom“.

En effet, l’article 18 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndic est chargé (…) : «  d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 (…). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (…) ».

Un copropriétaire a assigné son syndic en nullité de son mandat pour ne pas avoir ouvert, dans les trois mois de sa désignation, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel rejette sa demande estimant que le compte bancaire existant était bel et bien un compte séparé dans la mesure où :
- « les experts comptables successifs du syndic avaient attesté que le compte ouvert par le syndic était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette copropriété » ;
- « le responsable de l’agence bancaire avait précisé qu’il s’agissait bien d’un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non un sous compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic » ;
- « le commissaire aux comptes avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires » ;
- « la mention sur les relevés de compte de ce que le titulaire du compte était le syndic n’avait aucun effet juridique » ;
- « l’on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu’il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé » ;
- « c’était pour de purs raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées   aux copropriétaires par le syndic portaient l’indication de ce que le créancier était le syndic et non pas le syndicat des copropriétaires » ;
- « les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l’ordre du « syndic syndicat résidence…. » et qu’une telle mention aurait été inutile s’il ne s’était agi d’un compte séparé ».

La cour suprême casse l’arrêt rendu estimant que l’article 18 susvisé a été violé.

Il est important de rappeler que le principe est l’ouverture par le syndic d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires d’utiliser le compte unique du cabinet pour gérer les fonds du syndicat. Cette demande suppose cependant une décision expresse de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 avec obligation de préciser, en application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, la durée pour laquelle cette dispense est donnée.

Source: Cass. civ. 3ème 9 avril 2008 n° 07-12268

Tags: , ,

Comments 4 commentaires »

Il est important de rappeler que la rémunération du syndic professionnel n’est exigible qu’en présence d’un mandat écrit ou d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.
A défaut, le remboursement des rémunérations versées peut être poursuivi malgré le quitus délivré. (Ci. 3e, 27 mars 2008, pourvoi n° 07-10.191, arrêt n° 339 FS-P+B)

Tags: , ,

Comments Pas de commentaire »

A compter du 12 août 2008, le diagnostic Plomb, appelé également constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mentionné à l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique devra être annexé au bail locatif de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme, grave affection neurologique chez l’enfant, en limitant les risques d’exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb succède à l’Etat des Risques d’Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

L’absence de ce diagnostic dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Lors de la signature du bail, Le diagnostic plomb doit dater de moins de 6 ans.
Si le diagnostic plomb révèle l’absence de revêtement contenant du plomb, il n’y a pas lieu de procéder à l’actualisation du constat lors de l’établissement d’un nouveau bail, le constat initial pouvant être joint au contrat de location.

Si le diagnostic plomb révèle l’un des cinq facteurs de dégradation prévus par la réglementation, le diagnostiqueur doit transmettre un copie du rapport aux services de la préfecture du département d’implantation du bien expertisé, qui peut imposer la réalisation des travaux aux propriétaires.

La distinction est faite entre peintures dégradés et facteurs de dégradation du bâti. Le CREP n’est pas transmit aux services de la préfecture en cas de seule présence de peinture dégradée.
Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tout de même tenu d’effectuer des travaux, afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

Rappelons que le CREP est également obligatoire en cas de vente.
Concernant les copropriétés, lors de travaux “susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements” (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d’habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).

Références légales et réglementaires:
Articles L.1334-5, L.1334-6, L.1334-7, L.1334-8, R.1334-10, R.1334-11 et R.1334-12 du Code de la Sécurité Publique ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb.

Source: Diagnostic Expertise
 

Tags: , , , ,

Comments 4 commentaires »

Une proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements est en cours d’examen au Parlement.

Réponse Ministérielle N° 4125, JOAN Q, 29 janvier 2008

Question: “M. Jean-Michel Fourgous attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la proposition de loi n° 25-35 présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, qui a été adoptée à l’Assemblée nationale le 13 octobre 2005, et transmise le jour même au Sénat. L’adoption définitive de cette loi devient maintenant pressante afin d’améliorer la sécurité des immeubles anciens et permettre aux locataires de ces immeubles de bénéficier des aménagements nécessaires à leur sécurité. On estime, en effet, que l’aboutissement de ce texte permettrait de sauver à terme la vie de quelque 400 personnes par an dans notre pays. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles mesures le Gouvernement compte prendre afin que cette mesure de protection des populations soit définitivement adoptée par le Parlement. “

Réponse: “La proposition de loi présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale, lors de la séance du 13 octobre 2005. Cette proposition de loi a été modifiée par le Sénat le 25 janvier 2007 puis déposée à l’Assemblée nationale le 4 juillet 2007 pour y faire l’objet d’une deuxième lecture. Par ailleurs, à la suite des incendies survenus en 2005 et de la commande du ministre en charge du logement, un rapport a été rédigé par MM. Pelletier et Doutreligne, respectivement président de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) et délégué général de la Fondation Abbé-Pierre. Ce rapport formule vingt-cinq propositions qui, pour la plupart, ont été ou sont en cours de réalisation. Il convient notamment de noter les mesures qui concourent à une meilleure prévention : l’enquête nationale logement intègre désormais des éléments visant à une meilleure connaissance du parc du point de vue du risque d’incendie ; des travaux de mise en sécurité ont été réalisés ou programmés dans les structures d’accueil des personnes défavorisées ainsi que dans les foyers de travailleurs migrants ; un guide sur les travaux à réaliser lors de réhabilitation des bâtiments d’habitation est en cours d’élaboration ; les textes concernant le diagnostic de l’installation d’électricité lors de la vente d’un logement sont en cours d’élaboration pour une mise en application le 1er avril 2008. Par ailleurs, une proposition de loi présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements est en cours d’examen au Parlement.”

Source: Assemblée Nationale

Tags: , , , ,

Comments Pas de commentaire »

Dans l’avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l’amélioration de la transparence des tarifs des syndics, il n’est pas évoqué la question des honoraires dits “privatifs”.

Les honoraires dits “privatifs” sont des honoraires prélevés par un syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété et attribués à titre privatif à certains copropriétaires comme par exemple:
- frais de rappel pour retard de paiement des charges
- frais de déclaration de sinistre si l’origine du sinistre se trouve dans une partie privative
- frais pour l’établissement d’états datés (questionnaire notaire en cas de vente), etc.

 Le secrétaire d’Etat chargé de la Consommation et du Tourisme a été interrogé sur l’état de la réglementation relative à la pratique en matière de copropriété des honoraires dits “privatifs”.
Il semble que ces facturations soient illégales, puisque:
- elle ne relèvent pas des frais limitativement énumérés par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967
- il ne peut être dérogé à ces dispositions qui sont d’ordre public.

Il a été demandé au secrétaire d’Etat chargé de la Consommation et du Tourisme de confirmer le caractère illicite des frais et éventuellement qu’elles seront les sanctions applicables en la matière.

Réponse ministérielle N° 9480, JOAN Q, 12 février 2008, p. 1187:

Le ministre rappelle que l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s’agit, d’une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l’encaissement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d’autre part, des honoraires d’établissement de l’état daté ; ce dernier point a été ajouté par voie d’amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL).
Il s’agit donc d’une imputation au compte du copropriétaire dans la comptabilité du syndic.
A noter que, par la même réponse, le ministre rappelle que toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété.
S’il est exact que la question des honoraires dits “privatifs” n’est pas abordée par l’avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l’amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n’ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail chargé d’étudier la question, il est nécessaire cependant de mettre l’accent, pour tenir compte du domaine d’intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l’article L. 113-3 du Code de la consommation.
Le ministre de l’économie, des finances et de l’emploi peut user de son pouvoir réglementaire, mais les services de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil.
Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l’avis du CNC, l’objet d’une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.”

Tags: , , , ,

Comments Un commentaire »