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Les statistiques de la fin du mois de mai 2008, confirme le ralentissement de la construction. Les mises en chantiers ont reculé de 21,6% par rapport en 2007, soit une baisse de 2,6% sur un an.
Les autorisations de construction sont en retrait de près de 20% sur trois mois et de 11% sur un an.

Le plus touchée par ce phénomène est la maison individuelle: - 36% sur le trimestre et - 10 % sur un an pour les mises en chantier. Concernant les autorisations de construire: - 21% sur le trimestre et - 9,5% sur un an.

Les logements collectifs s’en sortent un peu mieux: - 7,4% sur le trimestre, + 5,7% sur un an pour les mise en chantier, - 18,5% sur le trimestre et - 12% sur un an concernant les autorisations de construire.

Dans le non-résidentiel, la tendance n’est pas bonne non plus. Le commerce, un des plus gros poste de non-résidentiel a donné un coup de frein tant sur les mises en chantier avec une baisse de 15% sur le trimestre qu’aux dépôts de permis de construire.

Source: Le Moniteur Expert

La proposition de loi déposée le 28 septembre 2005 par les députés Pierre Morange et Damien Meslot  visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les lieux d’habitation a été adoptée en deuxième lecture par l’Assemblée nationale.

L’article 2 précise que “l’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire d’un logement doit installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée. Il doit veiller à l’entretien et au fonctionnement de ce dispositif. Il notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie.”

Concernant l’obligation d’installation, elle doit porter sur l’occupant des lieux.
L’article 4 fixe un délai de 5 ans à compter de la date de publication de la loi pour se mettre en règle.

Affaire à suivre…

Source: Proposition de loi du 28 septembre 2005
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 1ère lecture
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 2° lecture

En raison du ralentissement sensible du marché immobilier en France, le promoteur immobilier Kaufman & Broad a vu son bénéfice net chuter. 

Aujourd’hui, le titre du promoteur immobilier a chuté de 17% à la Bourse de Paris après l’annonce des résultats semestriels.
Au mois de décembre dernier, la société connaissait une progression de 5% sur le chiffre d’affaire annuel. Sur les six premiers mois de son exercice, il s’est replié de 6,1% pour atteindre 586 millions d’euros. Cette année, il s’attend désormais à une baisse d’environ 5% de ses ventes pour un taux de marge brute entre 18 et 20%. 

La société attribue cette baisse “ essentiellement au changement d’attitude des banques dans l’octroi des crédits, à la montée des taux d’intérêt et à l’attentisme des acquéreurs plus marqué au deuxième trimestre.“

Le “ralentissement sensible du marché du logement en France, plus marqué qu’anticipé au deuxième trimestre” a affecté non seulement l’activité mais aussi la rentabilité du groupe qui recule de 3,7% à 19,8%. Du coup, le résultat net a fondu sur la période de 71,3% pour ressortir à 11,7 millions d’euros.

Ces résultats constituent un sévère avertissement sur les perspectives moroses du marché de la construction. Au premier trimestre, les ventes ont baissé de 30% par rapport à l’année dernière. Les lancements de nouvelles opérations immobilière ont reculé de 45%.

Source: Capital / Les Echos

En France, le marché du logement semble aujourd’hui caractérisé par de nombreux blocages.
Les files d’attente pour accéder au parc HLM s’allongent sans cesse, tandis que louer dans le parc privé est devenu un vrai défi pour un nombre croissant de ménages.

Dans cette note, Gunilla Björner procède à une analyse documentée de deux points de blocages importants, et mutuellement corrélés, de la chaîne du logement : la faible mobilité des occupants du parc HlM et l’absence d’une offre locative accessible et suffisamment abondante dans le parc privé. Ce travail s’articule autour d’une double analyse. d’une part, favoriser la mobilité dans le parc Hlm et libérer ainsi des logements pour ceux qui en ont le plus besoin est aujourd’hui une nécessité. Mais, d’autre part, le parc HlM ne saurait suffire à loger tous ceux qui peinent à trouver un toit. le parc locatif privé doit donc, lui aussi, être bien plus efficacement utilisé à cette fin. Conformément à la règle que s’est fixée l’Institut Montaigne, cette note débouche sur une série de 15 propositions concrètes, à savoir:

1. Repenser la politique des loyers dans le parc HLM en introduisant le concept de « loyer mutuel », qui serait fonction des revenus des locataires.
2. Faciliter l’accès, voire réserver, une partie de l’offre privée « à loyer maîtrisé » aux locataires quittant le parc social sous certaines conditions.
3. Mettre en place une incitation financière à la mobilité vers le parc privé (« prime à la mobilité »).
4. Multiplier les possibilités d’échange de logements entre locataires d’un logement social - même entre différents ensembles immobiliers et entre différents bailleurs sociaux - et simplifier les procédures d’échange.
5. Mettre en place une bourse d’échange de logements sociaux sur Internet.
6. Organiser régulièrement des campagnes d’information ciblées à destination des propriétaires privés pour les informer des conventions à loyers maîtrisés.
7. Réduire le coût de la Garantie des risques locatifs (GRL) - voire la rendre gratuite - pour les propriétaires qui acceptent des ménages à bas revenus. Communiquer plus largement sur la GRL pour la porter à la connaissance du grand public.
8. Proposer sur tout le territoire un « kit » complet de services (montage des dossiers de convention à loyer maîtrisé, mobilisation d’une garantie d’impayés, relogement, etc.), pour les propriétaires privés qui en ressentent le besoin. Renforcer les moyens d’actions des réseaux associatifs déjà engagés dans ce type d’actions.
9. Définir une grille plus fine de loyers maîtrisés afin de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux.
10. Moduler plus fortement la déduction fiscale spécifique à la fois en fonction de l’effort de modération de loyer consenti par le propriétaire et en fonction de l’état du marché. Sur les marchés les plus tendus, prévoir une exonération totale d’imposition aux revenus des logements conventionnés à un loyer social et très social. Sortir les logements conventionnés à un loyer social ou très social de l’assiette de l’ISF pour la durée de la convention.
11. Mettre en place un dispositif temporaire et dérogatoire pour les marchés les plus tendus en proposant aux propriétaires-bailleurs un niveau de loyer attractif et des services et garanties renforcés et gratuits. En contrepartie, les bailleurs accepteront d’accueillir les ménages les plus fragiles.
12. Réduire la durée d’une convention à loyer maîtrisé sans travaux à 3 ans pour les propriétaires bailleurs acceptant le « public DALO ».
13. Clarifier les règles de sortie des conventions concernant notamment la situation du bail à la fin de la convention, le niveau de loyer qui pourra être pratiqué à la sortie du conventionnement et la possibilité de récupérer rapidement son logement à la fin de la convention.
14. Instaurer une prime pour les propriétaires qui acceptent de reconduire le conventionnement.
15. Créer, à titre expérimental et dérogatoire, un « marché locatif bis » basé sur une plus grande confiance entre bailleurs et locataires, avec de moindres exigences en termes de caution et de justificatifs, mais une garantie plus raisonnablement calibrée de maintien dans les lieux.

Source: Institut Montaigne
               Les propositions opérationnelles
               Publication

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le juge dispose de larges prérogatives pour sanctionner le bailleur défaillant.
Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le tribunal, saisi d’une demande de mise en conformité d’un logement non décent, détermine la nature et le délai d’exécution des travaux.  Il peut, en outre, réduire ou suspendre le paiement du loyer et décider de suspendre la durée du bail.
 

“Dans un arrêt rendu le 11 mars dernier, c’est à la cour d’appel de Lyon de venir préciser les conditions dans lesquelles un locataire peut quitter immédiatement son logement, sans préavis.
Suivant cette décision, la résiliation immédiate du bail ne peut être justifiée que par des manquements graves du bailleur à ses obligations.
En l’espèce, la locataire, souffrant d’asthme, reprochait aux bailleurs de lui avoir délivré un logement humide, non ventilé où, de surcroît, les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas (ou mal en consommant beaucoup).
En réalité, la cour a pu constater que la plupart des radiateurs pouvaient assurer une fonction de chauffage même s’ils consommaient plus que des radiateurs en bon état. Le logement était par ailleurs pourvu d’un chauffage au gaz.
De plus, les juges relevèrent que les bailleurs avaient agi dans des délais raisonnables pour remédier au dysfonctionnement des radiateurs dont la mise en marche aurait nécessairement réduit l’humidité d’un appartement non ou très peu occupé par la locataire, comme cette dernière le reconnaissait.
Il semble ainsi que dans cette affaire, le départ assez soudain de la locataire, sans mise en demeure préalable des bailleurs, n’aient pas laissé à ces derniers le temps d’agir.
C’est pourquoi la cour d’appel de Lyon débouta la locataire de sa demande de résiliation immédiate du bail fixée au jour de son départ.
Enfin, si sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance fut accueillie favorablement par les juges pour un montant de 500 €, ceux-ci la condamnèrent néanmoins à payer 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance… “

Source: FNAIM

Selon le baromètre mensuel publié par la FNAIM, les prix des logements anciens en France sont repartis à la baisse en mai. Une baisse de -1,3% a été enregistrée après une hausse de 0,4% en avril dernier.

La FNAIM précise que ce résultat tient compte “d’évolutions contrastées”:
- une baisse des prix des maisons: -3,3%
- légère hausse des prix des appartements: 0,5%

Quand le prix des maisons se replis, ceux des appartements progressent, et vice versa; il est difficle de donner une opinion dans ces conditions. Cependant, le marché de l’immobilier est en voie de stabilisation avec des prix qui progressent: 1,7% sur les 12 derniers mois selon les derniers chiffres de la FNAIM. Mais ce chiffre est loin de ceux de 2003 avec 14% et 2004 avec 15,5%.

Source: Le Moniteur Expert

Suite à des réclamations qui avaient été déposées par le Mouvement international ATD Quart Monde et la Fédération des Associations Nationales de Travail avec les Sans-Abris (FEANTSA) contre la France sur des questions relatives au droit au logement, deux décisions rendues publiques le 5 juin 2008 à Strasbourg par le Conseil de l’Europe, dénoncent l’“insuffisance manifeste” de l’offre de logements sociaux en France.

Pour le Conseil de l’Europe, les mesures pévues en France pour augmenter le parc de logements sociaux vont dans le bon sens, “mais même si toutes les mesures envisagées étaient menées à bien, c’est-à-dire si 591 000 logements sociaux étaient réalisés d’ici à 2009, on observerait toujours un déséquilibre considérable par rapport au nombre de demandes de logements sociaux”. Par ailleurs, il estime que la procédure d’attribution des logements sociaux locatifs “ne garantit pas suffisamment d’équité et de transparence, car le logement social n’est pas réservé aux plus pauvres”.

Chrisitne Boutin a estimé, elle, que la situation du logement social s’arrange:

“C’est une décision qui a été prise en décembre 2007, l’Europe met six mois à publier une décision, qui est un constat sur la situation en 2006″, a estimé Mme Boutin. “Il va falloir que peut être le conseil de l’Europe apprenne à utiliser internet où des technologies un peu plus rapides”, a-t-elle poursuivi. “Les choses s’arrangent et du reste il va y avoir une décision du Conseil de l’Europe qui va être prise par le conseil des ministres en juin ou juillet prochain et qui va noter que la France a pris la loi sur le droit au logement opposable (…) et reconnaît que la France a fait des efforts importants”, a précisé Mme Boutin.

Source: Le Monde / Le Moniteur Expert

C’est désormais une certitude, le diagnostic immobilier intégrera prochainement la liste des diagnostics obligatoire à réaliser en cas de vente d’un bien immobilier, qu’il s’agit d’un appartement ou d’une maison datant de plus de 15 ans.

Le décret d’application du 22 avril 2008, paru dans le journal officiel du 24 avril prévoit la mise en place du diagnostic électrique à compter du 1er janvier 2009.

Ce certificat de conformité devra être annexé à toute nouvelle promesse ou acte de vente.
Afin de circonscrire les risques portant atteinte à la sécurité, il devra être établit par un professionnel agrée.

La principale mission du diagnostic électrique est de vérifier les systèmes de protection des installations, mais aussi d’identifier les éventuels « matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement »

Le diagnostic disposera d’une durée de validité de 3 ans.

Source: Empruntis / Diagnostic-Expertise

Selon la FNAIM, les prix dans l’immobilier ancien se sont stabilisés au 1er trimestre 2008.
Ce constat vaut tant pour les transactions que pour le marché locatif privé.

Transaction immobilière:
Si sur un trimestre, les prix ont baissé de 1,0% (-0,4% pour les appartements et - 1,9% pour les maisons), la variation annuelle reste toujours positive: + 2,7%. 
Les maisons ont connu une revalorisation de 1,3% en avril 2008.
Selon la FNAIM, “si le spectre d’une spéculation à la baisse n’est pas à exclure, il faut certainement privilégier le scénario de la stabilisation des prix”.

Marché locatif privé:
Le marché locatif privé n’échappe pas au mouvement de stabilisation de la hausse des prix. En effet, après un niveau moyen de + 3,7% entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s’est établi à la fin du 1er trimestre 2008 à +0,7%. Cette hausse se confirme sur l’ensemble du territoire.
Contrairement aux maisons, les appartements ont vu leurs prix reculer de 0,1% en avril 2008.

La FNAIM conclut “si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer leurs prétentions financières avant d’y être contraints, l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme et se maintenir à niveau.”

Source: AJDI

A compter du 12 août 2008, le diagnostic Plomb, appelé également constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mentionné à l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique devra être annexé au bail locatif de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme, grave affection neurologique chez l’enfant, en limitant les risques d’exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb succède à l’Etat des Risques d’Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

L’absence de ce diagnostic dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Lors de la signature du bail, Le diagnostic plomb doit dater de moins de 6 ans.
Si le diagnostic plomb révèle l’absence de revêtement contenant du plomb, il n’y a pas lieu de procéder à l’actualisation du constat lors de l’établissement d’un nouveau bail, le constat initial pouvant être joint au contrat de location.

Si le diagnostic plomb révèle l’un des cinq facteurs de dégradation prévus par la réglementation, le diagnostiqueur doit transmettre un copie du rapport aux services de la préfecture du département d’implantation du bien expertisé, qui peut imposer la réalisation des travaux aux propriétaires.

La distinction est faite entre peintures dégradés et facteurs de dégradation du bâti. Le CREP n’est pas transmit aux services de la préfecture en cas de seule présence de peinture dégradée.
Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tout de même tenu d’effectuer des travaux, afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

Rappelons que le CREP est également obligatoire en cas de vente.
Concernant les copropriétés, lors de travaux “susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements” (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d’habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).