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Question écrite n° 02421 de Mme Dominique Voynet (Seine-Saint-Denis - SOC) publiée dans le JO Sénat du 08/11/2007 - page 2020

Mme Dominique Voynet attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la liste des documents dont la demande est interdite lors de l’examen d’une demande de logement, prévue dans la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007.

La loi de juillet 1989 prévoyait une liste très limitative de documents dont la demande de production était prohibée lors de l’examen d’une demande de logement. Cette liste a été étendue dans la loi du 5 mars 2007. Cependant, la nouvelle loi a introduit l’exception à l’interdiction pour le bailleur d’exiger la présentation d’un dossier médical sauf « en cas de demande de logement adapté ou spécifique ».

Si cette exception peut parfois être justifiée, pour permettre à une personne d’obtenir un logement adapté à son handicap, il n’en est pas de même pour d’autres pathologies. On mesure bien le risque que des personnes séropositives, par exemple, se voient refuser un logement…

Elle lui demande donc quelles mesures elle entend prendre pour rectifier cette situation et garantir l’interdiction intégrale de toute demande d’un dossier médical tout en prévoyant la possibilité pour un médecin de certifier le besoin sans justifier de la nature de la maladie.

Réponse du Ministère du logement et de la ville  publiée dans le JO Sénat du 03/07/2008 - page 1353

Les différentes pièces qui peuvent être réclamées lors de la signature d’un bail relèvent de la liberté contractuelle des parties. L’exigence de ces pièces a pour but de protéger le bailleur mais également le locataire, dans la mesure où elle permet de vérifier qu’il sera en mesure d’assumer financièrement ses engagements. Afin d’éviter les atteintes à la vie privée et les discriminations dans l’accès au logement, l’article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a limité, depuis la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, les documents que le bailleur ne peut réclamer à son locataire. Plus récemment, l’article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a élargi la liste de ces pièces justificatives dont le bailleur ne peut exiger la production, notamment la présentation d’« un dossier médical, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ». La loi n° 2007-1786 du 19 décembre 2007 de financement de la sécurité sociale pour 2008 est revenue sur ce dispositif inadapté, interdisant dorénavant au bailleur de demander au candidat locataire la production d’un dossier médical en cas de demande d’un logement adapté ou spécifique. La production d’un certificat médical est en effet suffisante, le cas échéant.

Source: Le Sénat

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Christine Boutin, Ministre du Logement, a présenté son plan d’action qui permettrait de faciliter l’accès au logement. Quatre grands points sont traités, à savoir:
- construction accélérée aux logements
- accessibilité à la propriété pour les ménages les plus modestes
- lutte contre l’habitat indigne
- élargissement de l’accès au parc de logements sociaux

La mesure la plus importante est celle de la maison à 15 € par jour. Cependant, en raison d’un coût de revient plus élevé pour les appartements, les prix des futurs acquéreurs se voit réévalué à 18 ou 19 €.
Ce plan présenté par la Ministre du Logement prévoit également d’intégrer dans la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) les biens en “accessions aidée à la propriété”.
Rappelons que la loi SRU impose aux communes de construire 20% de logements sociaux.

Ce plan d’action n’est actuellement qu’en projet de loi. Il sera présenté au Conseil des ministres le 28 juillet 2008 avant le passage devant le Parlement en octobre 2008. Affaire à suivre.

Source: Empruntis

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L’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a modifié l’indice de référence des loyers créé par l’article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Le nouvel indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) est paru en date du 17 juillet 2008 (cf. INSEE).
Au 2° trimestre 2008, il a atteint le chiffre de 116,07, soit une hausse annuelle de 2,38% après une première hausse de 1,81% au 1er trimestre.
“Si les loyers augmentent moins depuis quelques mois au moment d’une relocation, la révision légale des loyers donne de bons coups de bambou au locataire en place. Pourtant le nouvel indice, entré en vigueur en février dernier, devait contenir les fortes augmentations liées à l’ancien mode de calcul. Celui-dernier intégrait l’indice du coût de la construction et celui des travaux d’entretien et d’amélioration de l’habitat. La flambée de ces deux indicateurs avait provoqué pendant plusieurs années des révisions de loyers comprises entre 2,5 et 3% par an.”

Au Ministère du Logement, on reste positif: “la hausse est inférieure d’un point à ce qu’elle aurait été (3,4%) si l’indice de référence n’avait pas été modifié “.
David Rodriguez, juriste de l’association pour le logement et le cadre de vie (CLCV) se demande “si l’on devait dépasser les 3%, est-ce qu’on pourra toujours se féliciter qu’elle soit inférieure d’un point à ce qu’elle aurait pu être ?”

Gérard Vittek, chef d’unité de la division comptes et études de l’industrie de l’Insee, confiait récemment à l’AFP : “vu la hausse des prix à la consommation, il est normal que l’IRL progresse et cela devrait se poursuivre au troisième trimestre”.
En tout cas, le débat sur le pouvoir d’achat n’est pas prêt de finir…

A toutes fins utiles, rappelons que la date de révision d’un loyer est encadrée par la loi : elle ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à une échéance stipulée dans le bail, ou, par défaut, à la date anniversaire de sa signature.
L’indice à ce jour utilisé est l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitations et l’indice du coût de la construction pour les baux professionnels/commerciaux.

Source: Capital

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La loi n° 2008-111 du 8 février 2008  pour le pouvoir d’achat comporte un article 10 relatif au dépôt de garantie applicable aux locataires de logements. Cette loi réduit le dépôt de garantie de deux mois de loyer à un mois de loyer pour les locations de logement qui relèvent du droit commun.
Quant on lit les déclarations ministérielles ou autres articles de presse, on constate que cette loi a unifié le régime des dépôts de garantie à un mois de loyer.
Cependant, la réalité juridique est plus complexe et il aurait fallu un peu plus de temps et de réflexion de la part du gouvernement et du parlement si l’objectif avait été réellement de modifier toutes les dispositions prévoyant encore un dépôt de garantie de deux mois.
Si le gouvernement veut simplifier en alignant tous les dépôts de garantie à un mois de loyer, il doit modifier tous les textes qui doivent l’être.

Montant du dépôt de garantie selon les bailleurs et les types de logement:

HLM
Conventinné (Hlm, art. 17 de la conventionné typé annexée à l’art. R. 353-1 du CCH): 1 mois de loyer
Non conventionné (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer
PLI (art. 75 de la loi du 1er septembre 1948): 2 mois de loyer

Autres bailleurs
Droit commun loi du 6 juillet 1989 (art.22) ou convention ANAH (art. L. 321-8 du CCH): 1 mois de loyer
Conventionné SEM (art. R. 353-59 du CCH -art.16): 1 mois de loyer
Conventionné APL (art. R. 353-90 - art.15 et R. 353-127 - art. 20 du CCH): 2 mois de loyer
Conventionné ANAH-APL (art. R. 353-32 du CCH - art.20): 2 mois de loyer
PAP locatif (art. R 353-200 du CCH - art.17): 2 mois de loyer

Autres
Loi du 1er septembre 1948 (art. 75): 2 mois de loyer
Logements foyers (art. R. 353-161 du CCH): 1 mois de loyer
Résidences sociales conventionnées (art. R. 353-165-2 du CCH - art.12): 1 mois de loyer
Logements meublés (art. L. 632-1 du CCH): Durée fixée par le bailleur

Source: AJDI

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DPEDepuis le 1er juillet 2007 l’article 3-1 de la joi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu’il annexe un diagnostic de performance énergétique (DPE) au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 5-1 du nouveau texte (décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai) lève toute ambiguïté sur la notion de “renouvellement” en précisant que, par ce terme, il faut entendre le premier renouvellement de location au sens de l’article 10, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, le locataire, dont le contrat s’est tacitement reconduit, ne peut reprocher  au bailleur de ne pas lui avoir fourni de DPE.

Selon l’article 3-1, avant dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, lequel n’a qu’une valeur informative.

A toutes fins utiles, le DPE institué par l’ordonnance N° 2005-655 du 8 juin 2005 et mis en oeuvre par plusieurs décrets voit son champ d’application précisé par le décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai 2008.

Source: AJDI
Source image: Wikipédia

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L’application de l’article 55 de la loi de Solidarité et renouvellement urbain (SRU), impose aux communes de plus de 3.500 habitants d’atteindre le quota de 20% de logements sociaux en résidences principales afin de résorber le déficit de logements sociaux en 2020.
Cette loi demande aux communes , pour chaque période triennale, un accroissement “supérieur à 15% de la différence entre le nombre de logement sociaux pour atteindre la proportion de 20% et le nombre de logements sociaux” sur son territoire.

Mercredi 2 juillet 2008, la ministre du logement Christine Boutin a fait le bilan, pour une deuxième période de trois ans, de l’application 55 de la loi SRU. Sur 730 communes, 400 communes ont respecté leur engagement.
L’objectif pour ces communes qui étaient concernées par cet article était de produire 63 000 logements, 93 000 ont été crées. “Dans ce total, le ministère compte les logements construits, les logements privés qui deviennent “conventionnés”, les acquisitions par les organismes HLM d’appartements privés et même les logements financés, mais qui n’ont pas encore forcément tous leurs permis de construire. La moitié de ce total de 93.000 est, pour la période concernée, seulement financé, reconnaît le ministère.”

Parmis les communes qui ont dépassé leurs engagements: Domont (Val d’Oise), Lambersart (Nord), Orsay (Essonne), Sainr Jean de Luz (Pyrénées-Atlantique), Bordeaux.
Parmis les communes les moins bonnes: Neuilly sur Seine.

“Pour les communes récalcitrantes, je n’aurai pas d’état d’âme”, a menacé Mme Boutin, qui rendra son verdict en décembre.

Source: Le Moniteur

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La cour d’appel de Rennes, par décision rendue le 22 juin 2006, condamne un propriétaire à payer au locataire une amende de 2 000 € et 1 500  € de dommages et intérêts pour «publicité de nature à induire en erreur ».

Dans cette affaire, un particulier a passé une publicité pour louer un bien qualifié de « tout confort », et « à 10 minutes  de la mer ».

La locataire, à son arrivée, fait établir un procès-verbal par la DGCCRF de Saint-Brieuc qui constate d’une part la vétusté des appareils ménagers, la dangerosité de l’installation électrique, l’absence de soins dans l’entretien ; d’autre part que si la mer se trouve dans la commune, les plages les plus proches se trouvent à 25 minutes minimum de la location.
Elle conclut en précisant que « la location ne correspond pas à ce qu’on peut attendre d’une location annoncée tout confort »

La cour d’appel, se fondant sur l’article L. 121.1 du code de la consommation,  condamne le propriétaire, considérant que les allégations contenues dans la publicité, à savoir la notion de tout confort et la distance par rapport à la mer, sont inexactes et de nature à induire en erreur le consommateur en ce qui concerne la qualité substantielle du bien.

Cette décision présente un intérêt à plusieurs titres :

- l’article L. 121.1 du code de la consommation est codifié sous le chapitre « pratiques commerciales réglementées » et vise la publicité à caractère commercial. La cour d’appel a appliqué ces dispositions au propriétaire privé n’ayant pas la qualité de commerçant.
- le locataire a contesté la notion de  « tout confort », considérant  les équipements ménagers vétustes, l’installation électrique dangereuse, l’absence de soin dans l’entretien du logement, un environnement immédiat laissant à désirer.
- la location était bien à 10 minutes de la mer mais à 25 minutes des plages, ce qui rendait l’information fournie inexacte.

Pour toute location saisonnière, un état descriptif précis et exact, conforme à l’arrêté du 16 mai 1967, doit être remis au locataire.
Lorsque la location est classée “tourisme”, l’état descriptif à remettre résulte de l’arrêté de classement du 8 janvier 1993.

En outre, la production d’informations inexactes est sanctionnée au titre :

- du décret du 14 février 1967,  par une amende de 3 750 € pour « renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou d’ameublement ».  L’amende peut atteindre 7 500 € en cas de récidive.
- de l’article L. 121.1 du code de la consommation, par une amende pouvant atteindre 37 500 € et deux ans de prison pour publicité mensongère et/ou de nature à induire en erreur.

Source: FNAIM

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Une SCI, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble parisien, a demandé à l’assemblée générale de pouvoir transformer l’une des fenêtres d’un lot en rez-de-chaussée en porte, afin de bénéficier d’un accès direct sur la rue. L’assemblée générale lui a refusé cette autorisation, ce que conteste la SCI devant les juges.

La Cour de cassation(Cass. 3ème civ. 21 mai 2008, pourvoi n° 07-12703). rejette le pourvoi de cette dernière et donne raison aux juges d’appel qui ont déduit à bon droit que la demande d’autorisation des travaux devait être rejetée dans la mesure où « les travaux projetés par la SCI consistant en l’agrandissement d’une fenêtre au rez-de-chaussée sur la rue pour la transformer en porte affectaient l’harmonie de l’immeuble et son esthétique ».

Rappelons que l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble ».

Nous constatons, que la notion de «destination de l’immeuble » s’apprécie in concreto eu égard aux caractéristiques de l’immeuble concerné. Il faut donc parfois également prendre en considération l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble.

Source: FNAIM

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Détecteur de fuméeLa proposition de loi déposée le 28 septembre 2005 par les députés Pierre Morange et Damien Meslot  visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les lieux d’habitation a été adoptée en deuxième lecture par l’Assemblée nationale.

L’article 2 précise que “l’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire d’un logement doit installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée. Il doit veiller à l’entretien et au fonctionnement de ce dispositif. Il notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie.”

Concernant l’obligation d’installation, elle doit porter sur l’occupant des lieux.
L’article 4 fixe un délai de 5 ans à compter de la date de publication de la loi pour se mettre en règle.

Affaire à suivre…

Source: Proposition de loi du 28 septembre 2005
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 1ère lecture
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 2° lecture

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Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le juge dispose de larges prérogatives pour sanctionner le bailleur défaillant.
Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le tribunal, saisi d’une demande de mise en conformité d’un logement non décent, détermine la nature et le délai d’exécution des travaux.  Il peut, en outre, réduire ou suspendre le paiement du loyer et décider de suspendre la durée du bail.
 

“Dans un arrêt rendu le 11 mars dernier, c’est à la cour d’appel de Lyon de venir préciser les conditions dans lesquelles un locataire peut quitter immédiatement son logement, sans préavis.
Suivant cette décision, la résiliation immédiate du bail ne peut être justifiée que par des manquements
graves du bailleur à ses obligations.
En l’espèce, la locataire, souffrant d’asthme, reprochait aux bailleurs de lui avoir délivré un logement humide, non ventilé où, de surcroît, les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas (ou mal en consommant beaucoup).
En réalité, la cour a pu constater que la plupart des radiateurs pouvaient assurer une fonction de chauffage même s’ils consommaient plus que des radiateurs en bon état. Le logement était par ailleurs pourvu d’un chauffage au gaz.
De plus, les juges relevèrent que les bailleurs avaient agi dans des délais raisonnables pour remédier au dysfonctionnement des radiateurs dont la mise en marche aurait nécessairement réduit l’humidité d’un appartement non ou très peu occupé par la locataire, comme cette dernière le reconnaissait.
Il semble ainsi que dans cette affaire, le départ assez soudain de la locataire, sans mise en demeure préalable des bailleurs, n’aient pas laissé à ces derniers le temps d’agir.
C’est pourquoi la cour d’appel de Lyon débouta la locataire de sa demande de résiliation immédiate du bail fixée au jour de son départ.
Enfin, si sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance fut accueillie favorablement par les juges pour un montant de 500 €, ceux-ci la condamnèrent néanmoins à payer 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance… “

Source: FNAIM

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