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Selon l’Institut Xerfi, les prix de l’immobilier, notamment ceux de l’ancien devraient baisser de près de 15% d’ici 4 ans.

“Au-delà de 2012, le contexte économique et financier, sans être ultra-favorable aux marchés immobiliers, ne sera pas non plus un frein à leur expansion, estime Xerfi. Dans l’ancien, les prix “progresseraient (…) d’un peu plus de 6% entre 2011 et 2015″ et “d’un peu plus de 10%” pour les appartements neufs.
Toutefois, le marché des maisons individuelles devrait rester à la traîne, avec des ventes qui ne parviendront pas à retrouver leurs niveaux de la première moitié des années 2000 et des prix qui resteront inférieurs à ceux enregistrés en 2007, nuance l’étude.”

Xerfi voit 3 facteurs pour expliquer le retournement du marché à la hausse après 2012, à savoir:
- baisse des prix jusqu’en 2011 qui rendra les biens plus attractifs,
- pression démographique,
- potentiel endettement des ménages relativement bas en France.

Cette année, le marché devrait baisser de 3% dans l’ancien et de 4 et 5% dans le neuf avant de toucher “le fond” en 2011-2012.
“Compte tenu des évolutions passées, c’est dans l’ancien que le recul serait le plus prononcé, affirment-ils, en précisant que “la baisse des prix atteindra ainsi 14,5%” entre 2008 et 2011. La baisse des prix sera plus longue et plus profonde pour les maisons individuelles que pour les appartements avec respectivement un repli qui s’étalerait jusqu’en 2013 pour les premières (baisse totale de 12,5%), contre 2010 pour les seconds (et un repli de 5% seulement)”.

Source: Le Moniteur

Depuis le 1er juillet 2007 l’article 3-1 de la joi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu’il annexe un diagnostic de performance énergétique (DPE) au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. L’article 5-1 du nouveau texte (décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai) lève toute ambiguïté sur la notion de “renouvellement” en précisant que, par ce terme, il faut entendre le premier renouvellement de location au sens de l’article 10, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. Par conséquent, le locataire, dont le contrat s’est tacitement reconduit, ne peut reprocher  au bailleur de ne pas lui avoir fourni de DPE.

Selon l’article 3-1, avant dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE, lequel n’a qu’une valeur informative.

A toutes fins utiles, le DPE institué par l’ordonnance N° 2005-655 du 8 juin 2005 et mis en oeuvre par plusieurs décrets voit son champ d’application précisé par le décret n° 2008-461 du 15 mai 2008 JO 18 mai 2008.

Source: AJDI
Source image: Wikipédia

Selon la FNAIM, le ralentissement du marché immobilier touche autant les prix à l’achat qu’à la location.

Elle note que “le marché locatif privé apparait bel et bien en voie de stabilisation avec une évolution annuelle des loyers à la fin du mois de juin de +1,4% pour les appartements, et +1,5% pour les maisons”. Cela s’expliquerait par la rupture constatée en 2007 avec une hausse de 0,9% sur l’année contre une augmentation de 3,7% tous les ans entre 2004 et 2006.

Le marché des locations d’appartements représente plus de 80% des transactions.
Les hausses sur les 12 derniers mois sont limitées dans l’Ouest (O,5%), dans le Nord et dans l’Est (0,9%). Elles sont soutenues en région parisienne (1,5%), dans le Sud-Ouest (1,8%), le Sud-Est (2,5%) et à Paris (2,8%).

En cette période où les taux d’intérêt ne cessent de grimper et où la rentabilité de la propriété n’est plus garantie par des hausses continues, le match location contre achat mérite sans doute un regain d’intérêt.

L’évolution des loyers dans 22 villes et le prix moyen de location par m²

Source: Capital

Le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais la loi ne précise pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est le moyen le plus utilisé par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de Cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement.

Question écrite N° °2755 publiée dans le JO Sénat du 06/12/2007 - page 2206
M. André Vallet attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé de la consommation et du tourisme sur la nature des pièces justificatives relatives aux sommes prélevées sur le dépôt de garantie. Il lui indique que certains bailleurs présentent aux locataires de simples devis à la place de factures et que cette pratique leur permet de conserver le dépôt de garantie sans pour autant réaliser les travaux en question. Il lui indique également que certains devis sont réalisés par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire et que cette pratique permet de s’interroger sur la réalité des sommes nécessaires pour procéder aux travaux de réparation dans le logement. Dès lors, il lui demande si une modification de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, précisant qu’en la matière les pièces justificatives ne pourront qu’être des factures, ne serait pas de nature à mettre un terme aux abus dont souffrent essentiellement les consommateurs.

Réponse du Secrétariat d’État chargé de la consommation et du tourisme publiée dans le JO Sénat du 20/03/2008 - page 559 
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de justifier les sommes qu’il retient sur le dépôt de garantie, mais ne précise effectivement pas la nature des pièces justificatives admises. S’agissant des travaux de remise en état, le devis est, dans la pratique, le moyen le plus usité par les professionnels de l’immobilier. Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation qui considère que la seule production d’un devis est suffisante pour justifier les travaux de réfection du logement (Cass. 3e Civ. 3 avril 2001). Le recours systématique à la facture pourrait se révéler problématique, car difficile à concilier avec les délais dans lesquels le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie. Ce délai, actuellement fixé à deux mois, devrait d’ailleurs être réduit à un mois aux termes de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. Enfin, le locataire peut contester le montant retenu dans le cadre d’une procédure contentieuse, facilitée par la compétence du juge de proximité pour les litiges de cette nature portant sur des montants inférieurs à 4 000 euros conformément à l’article L. 331-2-1 du code de l’organisation judiciaire. Dès lors, la modification proposée ne paraît pas nécessaire.

Source: Le Sénat
 

Selon la dernière étude de la FNAIM publiée le 08/07/2008, les prix des logements anciens ont progressé de 0,9 % après une baisse de 1% enregistré au 1er trimestre 2008.
Les prix de l’immobilier ancien ont été stables au 1er semestre par rapport au 2° semestre 2007.

“Il n’y a pas de crise” assure René Pallincourt, président de la Fnaim qui prévoit pour toute l’année 2008 une “situation atone” pour les prix par rapport à 2007.

Le ralentissement du rythme annuel de progression des prix se poursuit en 2005, 2006, 2007 et 2008. Ce ralentissement est observé de façon homogène sur toute la France.

Source: Le Moniteur

L’ordonnance N° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction modifie la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et institue l’obligation pour le bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique dont la durée de validité est suffisante pour ne pas entraîner de gêne importante pour les locations faisant l’objet d’une rotation importante.

Réponse ministérielle N° 9488, JOAN Q, 1er avril 2008

Question: M. André Wojciechowski attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la situation des propriétaires qui louent un logement. À chaque changement de locataire, le propriétaire doit fournir plusieurs attestations : non-présence de plomb et d’amiante, bilan énergétique du logement, etc. Certains changements de locataires s’effectuent tous les ans, voire tous les six mois. Il lui demande ce qu’elle entend mettre en oeuvre pour valider ces attestations pour plusieurs années.

Réponse: L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction modifie la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et institue l’obligation pour le bailleur de fournir un dossier de diagnostic technique comprenant : le diagnostic de performance énergétique, dont la durée de validité est fixée à dix ans ; le constat de risque d’exposition au plomb, qui doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location, uniquement pour les immeubles d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. De plus, lorsqu’un constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb, il n’y a pas lieu d’en faire établir un nouveau ; l’état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés, ou des zones de sismicité. L’état doit être établi moins de six mois avant la date de signature du contrat de location. Il peut être obtenu en mairie ou en direction départementale de l’équipement, sans intervention d’un diagnostiquer. Il n’est pas prévu d’attestation ou de diagnostic amiante dans le secteur locatif. C’est dans le cas de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation qu’un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante doit être fourni par le vendeur. Il n’apparaît donc pas de gêne importante pour les locations faisant l’objet d’une rotation rapide.

Source: Assemblée Nationale

L’application de l’article 55 de la loi de Solidarité et renouvellement urbain (SRU), impose aux communes de plus de 3.500 habitants d’atteindre le quota de 20% de logements sociaux en résidences principales afin de résorber le déficit de logements sociaux en 2020.
Cette loi demande aux communes , pour chaque période triennale, un accroissement “supérieur à 15% de la différence entre le nombre de logement sociaux pour atteindre la proportion de 20% et le nombre de logements sociaux” sur son territoire.

Mercredi 2 juillet 2008, la ministre du logement Christine Boutin a fait le bilan, pour une deuxième période de trois ans, de l’application 55 de la loi SRU. Sur 730 communes, 400 communes ont respecté leur engagement.
L’objectif pour ces communes qui étaient concernées par cet article était de produire 63 000 logements, 93 000 ont été crées. “Dans ce total, le ministère compte les logements construits, les logements privés qui deviennent “conventionnés”, les acquisitions par les organismes HLM d’appartements privés et même les logements financés, mais qui n’ont pas encore forcément tous leurs permis de construire. La moitié de ce total de 93.000 est, pour la période concernée, seulement financé, reconnaît le ministère.”

Parmis les communes qui ont dépassé leurs engagements: Domont (Val d’Oise), Lambersart (Nord), Orsay (Essonne), Sainr Jean de Luz (Pyrénées-Atlantique), Bordeaux.
Parmis les communes les moins bonnes: Neuilly sur Seine.

“Pour les communes récalcitrantes, je n’aurai pas d’état d’âme”, a menacé Mme Boutin, qui rendra son verdict en décembre.

Source: Le Moniteur

La cour d’appel de Rennes, par décision rendue le 22 juin 2006, condamne un propriétaire à payer au locataire une amende de 2 000 € et 1 500  € de dommages et intérêts pour «publicité de nature à induire en erreur ».

Dans cette affaire, un particulier a passé une publicité pour louer un bien qualifié de « tout confort », et « à 10 minutes  de la mer ».

La locataire, à son arrivée, fait établir un procès-verbal par la DGCCRF de Saint-Brieuc qui constate d’une part la vétusté des appareils ménagers, la dangerosité de l’installation électrique, l’absence de soins dans l’entretien ; d’autre part que si la mer se trouve dans la commune, les plages les plus proches se trouvent à 25 minutes minimum de la location.
Elle conclut en précisant que « la location ne correspond pas à ce qu’on peut attendre d’une location annoncée tout confort »

La cour d’appel, se fondant sur l’article L. 121.1 du code de la consommation,  condamne le propriétaire, considérant que les allégations contenues dans la publicité, à savoir la notion de tout confort et la distance par rapport à la mer, sont inexactes et de nature à induire en erreur le consommateur en ce qui concerne la qualité substantielle du bien.

Cette décision présente un intérêt à plusieurs titres :

- l’article L. 121.1 du code de la consommation est codifié sous le chapitre « pratiques commerciales réglementées » et vise la publicité à caractère commercial. La cour d’appel a appliqué ces dispositions au propriétaire privé n’ayant pas la qualité de commerçant.
- le locataire a contesté la notion de  « tout confort », considérant  les équipements ménagers vétustes, l’installation électrique dangereuse, l’absence de soin dans l’entretien du logement, un environnement immédiat laissant à désirer.
- la location était bien à 10 minutes de la mer mais à 25 minutes des plages, ce qui rendait l’information fournie inexacte.

Pour toute location saisonnière, un état descriptif précis et exact, conforme à l’arrêté du 16 mai 1967, doit être remis au locataire.
Lorsque la location est classée “tourisme”, l’état descriptif à remettre résulte de l’arrêté de classement du 8 janvier 1993.

En outre, la production d’informations inexactes est sanctionnée au titre :

- du décret du 14 février 1967,  par une amende de 3 750 € pour « renseignements manifestement inexacts sur la situation de l’immeuble, la consistance et l’état des lieux, les éléments de confort ou d’ameublement ».  L’amende peut atteindre 7 500 € en cas de récidive.
- de l’article L. 121.1 du code de la consommation, par une amende pouvant atteindre 37 500 € et deux ans de prison pour publicité mensongère et/ou de nature à induire en erreur.

Source: FNAIM

Une SCI, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble parisien, a demandé à l’assemblée générale de pouvoir transformer l’une des fenêtres d’un lot en rez-de-chaussée en porte, afin de bénéficier d’un accès direct sur la rue. L’assemblée générale lui a refusé cette autorisation, ce que conteste la SCI devant les juges.

La Cour de cassation(Cass. 3ème civ. 21 mai 2008, pourvoi n° 07-12703). rejette le pourvoi de cette dernière et donne raison aux juges d’appel qui ont déduit à bon droit que la demande d’autorisation des travaux devait être rejetée dans la mesure où « les travaux projetés par la SCI consistant en l’agrandissement d’une fenêtre au rez-de-chaussée sur la rue pour la transformer en porte affectaient l’harmonie de l’immeuble et son esthétique ».

Rappelons que l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble ».

Nous constatons, que la notion de «destination de l’immeuble » s’apprécie in concreto eu égard aux caractéristiques de l’immeuble concerné. Il faut donc parfois également prendre en considération l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble.

Source: FNAIM

Taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du 2nd trimestre 2008 pour les diverses catégories de crédits:

Prêts aux particuliers (entrant dans le champ d’application des articles L. 312-1 à L. 312-36 du Code de la consommation (prêts immobiliers))

- Prêts à taux fixe: 5,48%
- Prêts à taux variable: 5,39 %
- Prêts relais: 5,43%

Prêts aux entreprises:
- Découverts en compte: 10,69%

Source: FNAIM