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En début d’année 2008, il avait été annoncé un recul des prix de l’immobilier de 3%. Mais d’après les dernières prévisions, ce sera plutôt un recul de 4%. Par ailleurs, une baisse de 4 à 6% devrait suivre en 2009.
La principale cause est la récente remontée des taux d’intérêts qui commence à peser lourd sur la solvabilité des ménages à leur capacité d’achat.
Le désintérêt des investisseurs locatifs pour qui la pierre ne représente plus un placement rentable est également un facteur important de ralentissement du marché.

Source: Capital

Il est désormais de jurisprudence constante que le salaire du gardien n’est récupérable sur les locataires (à concurrence des trois quarts de son montant) que dans la mesure où il assure cumulativement l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets (article 2 c du décret n° 87-713 du 26 août 1987).

En 2006, la Cour de cassation est venue préciser que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l’intégralité de ces tâches, à l’exclusion de tout partage avec un tiers.

Dans un arrêt du 15 mai 2008, la Haute Cour récidive et considère que l’enlèvement des encombrants n’est pas assimilable à l’enlèvement des rejets.

En l’espèce, les missions du gardien comportaient des tâches administratives, de surveillance et de gestion de la résidence, de nettoyage et d’entretien courant des parties communes, ainsi que de stockage des « encombrants » en vue de leur évacuation par les services de la commune.

Or, ces missions ne comprennent pas l’élimination des rejets. De plus, l’enlèvement des « encombrants » n’est pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987. En conséquence, le salaire du gardien est considéré comme non récupérable.

Source: FNAIM

Les statistiques de la fin du mois de mai 2008, confirme le ralentissement de la construction. Les mises en chantiers ont reculé de 21,6% par rapport en 2007, soit une baisse de 2,6% sur un an.
Les autorisations de construction sont en retrait de près de 20% sur trois mois et de 11% sur un an.

Le plus touchée par ce phénomène est la maison individuelle: - 36% sur le trimestre et - 10 % sur un an pour les mises en chantier. Concernant les autorisations de construire: - 21% sur le trimestre et - 9,5% sur un an.

Les logements collectifs s’en sortent un peu mieux: - 7,4% sur le trimestre, + 5,7% sur un an pour les mise en chantier, - 18,5% sur le trimestre et - 12% sur un an concernant les autorisations de construire.

Dans le non-résidentiel, la tendance n’est pas bonne non plus. Le commerce, un des plus gros poste de non-résidentiel a donné un coup de frein tant sur les mises en chantier avec une baisse de 15% sur le trimestre qu’aux dépôts de permis de construire.

Source: Le Moniteur Expert

La proposition de loi déposée le 28 septembre 2005 par les députés Pierre Morange et Damien Meslot  visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les lieux d’habitation a été adoptée en deuxième lecture par l’Assemblée nationale.

L’article 2 précise que “l’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire d’un logement doit installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée. Il doit veiller à l’entretien et au fonctionnement de ce dispositif. Il notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie.”

Concernant l’obligation d’installation, elle doit porter sur l’occupant des lieux.
L’article 4 fixe un délai de 5 ans à compter de la date de publication de la loi pour se mettre en règle.

Affaire à suivre…

Source: Proposition de loi du 28 septembre 2005
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 1ère lecture
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 2° lecture

Réponse: En vertu des dispositions du b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, sont déductibles des revenus fonciers, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Il en va notamment ainsi des dépenses liées à l’installation initiale d’une cuisine ou à son remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie.

Cela étant, le Conseil d’Etat a considéré dans un arrêt du 28 novembre 2007 (n° 290510, 3e et 8e s.-s) que les dépenses liées à l’acquisition d’équipements ménagers ou électroménagers affectés aux logements locatifs ne pouvaient pas être considérées comme des travaux d’amélioration et ne pouvaient donc pas être déductibles des revenus fonciers dans la mesure où il s’agit d’acquisitions de biens mobiliers.

Cette décision de la Haute Assemblée ne porte toutefois que sur les dépenses liées à l’acquisition isolée d’équipements ménagers ou électroménagers et non sur les dépenses globales liées à l’installation d’une cuisine intégrée et équipée.

Aussi, il a paru possible d’admettre que les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée soient globalement considérées, lorsqu’elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d’amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l’acquisition d’équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation.

Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué.

Cette mesure ne contredit pas les précisions mentionnées au BOI 5 D-2-07 (fiche 8, n°6) qui excluent des dépenses de réparation déductibles des revenus fonciers les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d’une cuisine aménagée existante, lesquelles sont considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou de la réparation de l’immeuble nu. Enfin, de telles dépenses ne constituent pas non plus des dépenses d’amélioration déductibles.

Source: Impôt RES N°2008/14 (FP) du 17/06/2008

L’INSEE constate que « la France subit à son tour un retournement du marché».

La dégradation du marché immobilier neuf ne fait pas de doute. Les promoteurs ont annoncé que les ventes atteindront péniblement les 110 000 transactions contre 130 000 l’année dernière. Le nombre de mise en chantier de logements neufs est en baisse de près de 20% depuis le début de l’année.
« Les données sont certes fragiles en raison d’un changement de méthode de collecte, mais leur recul est si marqué que sa réalité paraît assurée », explique l’Insee, qui ajoute en outre que « les stocks de logements neufs invendu ont dépassé leur pic de 1992 ».

Les prêts sur 20 ans, eux se négocient en moyenne à plus de 5%  soit “un niveau jamais atteint depuis l’année 2003 ». En cause : la récente flambée du taux des OAT, les obligations assimilables du Trésor, qui sont la référence du financement à long terme des banques et qui servent donc à fixer les taux des crédits immobiliers”.

Selon l’INSEE,  “si le retournement est certain, une incertitude demeure quant à son ampleur “.

Source: Capital

En raison du ralentissement sensible du marché immobilier en France, le promoteur immobilier Kaufman & Broad a vu son bénéfice net chuter. 

Aujourd’hui, le titre du promoteur immobilier a chuté de 17% à la Bourse de Paris après l’annonce des résultats semestriels.
Au mois de décembre dernier, la société connaissait une progression de 5% sur le chiffre d’affaire annuel. Sur les six premiers mois de son exercice, il s’est replié de 6,1% pour atteindre 586 millions d’euros. Cette année, il s’attend désormais à une baisse d’environ 5% de ses ventes pour un taux de marge brute entre 18 et 20%. 

La société attribue cette baisse “ essentiellement au changement d’attitude des banques dans l’octroi des crédits, à la montée des taux d’intérêt et à l’attentisme des acquéreurs plus marqué au deuxième trimestre.“

Le “ralentissement sensible du marché du logement en France, plus marqué qu’anticipé au deuxième trimestre” a affecté non seulement l’activité mais aussi la rentabilité du groupe qui recule de 3,7% à 19,8%. Du coup, le résultat net a fondu sur la période de 71,3% pour ressortir à 11,7 millions d’euros.

Ces résultats constituent un sévère avertissement sur les perspectives moroses du marché de la construction. Au premier trimestre, les ventes ont baissé de 30% par rapport à l’année dernière. Les lancements de nouvelles opérations immobilière ont reculé de 45%.

Source: Capital / Les Echos

Selon une étude de Empruntis, courtier immobilier en ligne, le taux fixe moyen des prêts immobiliers sur 20 ans a atteint la barre des 5%. C’est le plus haut niveau depuis 2003.

“Les taux d’intérêt destinés aux particuliers ont augmenté de manière notable depuis quelques semaines, enregistrant des hausses de l’ordre de 0,20% entre début mai et mi-juin”, indique un communiqué d’Empruntis.

Toujours d’après Empruntis, “la raison principale de cette hausse importante est la remontée importante des OAT (obligations assimilables du Trésor) qui sont la référence du financement à long terme des banques, celles-ci sont ainsi passées en quelques jours de 4,55% le 2 juin à 4,80% le 18 juin”.

Source: Le Moniteur Expert

En France, le marché du logement semble aujourd’hui caractérisé par de nombreux blocages.
Les files d’attente pour accéder au parc HLM s’allongent sans cesse, tandis que louer dans le parc privé est devenu un vrai défi pour un nombre croissant de ménages.

Dans cette note, Gunilla Björner procède à une analyse documentée de deux points de blocages importants, et mutuellement corrélés, de la chaîne du logement : la faible mobilité des occupants du parc HlM et l’absence d’une offre locative accessible et suffisamment abondante dans le parc privé. Ce travail s’articule autour d’une double analyse. d’une part, favoriser la mobilité dans le parc Hlm et libérer ainsi des logements pour ceux qui en ont le plus besoin est aujourd’hui une nécessité. Mais, d’autre part, le parc HlM ne saurait suffire à loger tous ceux qui peinent à trouver un toit. le parc locatif privé doit donc, lui aussi, être bien plus efficacement utilisé à cette fin. Conformément à la règle que s’est fixée l’Institut Montaigne, cette note débouche sur une série de 15 propositions concrètes, à savoir:

1. Repenser la politique des loyers dans le parc HLM en introduisant le concept de « loyer mutuel », qui serait fonction des revenus des locataires.
2. Faciliter l’accès, voire réserver, une partie de l’offre privée « à loyer maîtrisé » aux locataires quittant le parc social sous certaines conditions.
3. Mettre en place une incitation financière à la mobilité vers le parc privé (« prime à la mobilité »).
4. Multiplier les possibilités d’échange de logements entre locataires d’un logement social - même entre différents ensembles immobiliers et entre différents bailleurs sociaux - et simplifier les procédures d’échange.
5. Mettre en place une bourse d’échange de logements sociaux sur Internet.
6. Organiser régulièrement des campagnes d’information ciblées à destination des propriétaires privés pour les informer des conventions à loyers maîtrisés.
7. Réduire le coût de la Garantie des risques locatifs (GRL) - voire la rendre gratuite - pour les propriétaires qui acceptent des ménages à bas revenus. Communiquer plus largement sur la GRL pour la porter à la connaissance du grand public.
8. Proposer sur tout le territoire un « kit » complet de services (montage des dossiers de convention à loyer maîtrisé, mobilisation d’une garantie d’impayés, relogement, etc.), pour les propriétaires privés qui en ressentent le besoin. Renforcer les moyens d’actions des réseaux associatifs déjà engagés dans ce type d’actions.
9. Définir une grille plus fine de loyers maîtrisés afin de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux.
10. Moduler plus fortement la déduction fiscale spécifique à la fois en fonction de l’effort de modération de loyer consenti par le propriétaire et en fonction de l’état du marché. Sur les marchés les plus tendus, prévoir une exonération totale d’imposition aux revenus des logements conventionnés à un loyer social et très social. Sortir les logements conventionnés à un loyer social ou très social de l’assiette de l’ISF pour la durée de la convention.
11. Mettre en place un dispositif temporaire et dérogatoire pour les marchés les plus tendus en proposant aux propriétaires-bailleurs un niveau de loyer attractif et des services et garanties renforcés et gratuits. En contrepartie, les bailleurs accepteront d’accueillir les ménages les plus fragiles.
12. Réduire la durée d’une convention à loyer maîtrisé sans travaux à 3 ans pour les propriétaires bailleurs acceptant le « public DALO ».
13. Clarifier les règles de sortie des conventions concernant notamment la situation du bail à la fin de la convention, le niveau de loyer qui pourra être pratiqué à la sortie du conventionnement et la possibilité de récupérer rapidement son logement à la fin de la convention.
14. Instaurer une prime pour les propriétaires qui acceptent de reconduire le conventionnement.
15. Créer, à titre expérimental et dérogatoire, un « marché locatif bis » basé sur une plus grande confiance entre bailleurs et locataires, avec de moindres exigences en termes de caution et de justificatifs, mais une garantie plus raisonnablement calibrée de maintien dans les lieux.

Source: Institut Montaigne
               Les propositions opérationnelles
               Publication

Dans une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 21 février 2008, le Ministère du Logement et de la Ville rappelle que seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.

Question écrite n° 03472, publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321: M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville, publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065: En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale.

Source: Sénat