Blog Immobilier

La présente proposition de loi de M. Jean-Luc Warsmann vise à remédier à diverses imperfections de la loi n° 65-1067 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour sécuriser le fonctionnement des copropriétés.

Le 1° remédie à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a abrogé les dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dorénavant, les décisions relatives aux travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont visées au n) de l’article 25.

Le 2° vise à rendre automatique l’exclusion de la prise en charge des frais de procédure du syndicat des copropriétaires par le copropriétaire qui a vu sa prétention en justice aboutir. Seuls les autres copropriétaires seront redevables de ces frais, sans que le copropriétaire qui a obtenu gain de cause ait à en faire la demande.

Le 3° tend à rendre neutre le choix du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires. En effet, trop de syndics demandent à l’assemblée générale des copropriétaires de voter pour un compte unique, au motif que l’adoption d’un compte séparé engendrerait des frais supplémentaires. Le choix des copropriétaires n’est donc pas libre, mais lié au montant de la facturation que le syndic retiendra, alors que l’adoption d’un compte séparé doit être le principe. Il est donc indispensable de prévoir que ce principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du syndic, tant en ce qui concerne l’existence que la gestion du compte.
En outre, le choix d’un compte unique ne doit pouvoir être adopté qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), et la possibilité de faire passer cette option par une majorité plus faible doit être écartée.

Le 4° a pour objet de rendre plus dissuasive la rétention par l’ancien syndic des documents relatifs au syndicat des copropriétaires. En effet, la demande pourra être faite comme en matière de référé, et non plus en référé, de sorte que la décision ne sera plus seulement provisoire, mais que le litige sera jugé au fond, avec la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir des dommages et intérêts, en plus de la liquidation de l’astreinte.

Le 5° vise à améliorer de manière pratique la constitution du conseil syndical et d’étendre la possibilité de siéger à d’autres personnes que celles actuellement mentionnées. Cette possibilité est ainsi étendue aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité et aux usufruitiers. De la même manière, les interdictions de siéger sont étendues au partenaire lié par un pacte civil de solidarité.
Est en outre supprimée la référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location accession à la propriété immobilière qui a été abrogé par l’article 102 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.

Le 6° tend à rendre plus efficace la limitation des mandats, dès lors qu’il est apparu que malgré la généralité des termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, les limitations légales prévues sont privées partiellement d’effets au motif qu’il a été admis que la limitation à trois mandats ne s’appliquait pas à l’administrateur de biens titulaire de mandats de gestion, dans la mesure où les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’ont imposé aucune limitation pour l’exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion pour un même administrateur de biens.
La seconde modification consiste à aligner les droits et obligations des partenaires pacsés sur ceux du conjoint, pour ce qui concerne le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 7° a pour objet de remédier à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur a inséré un article 24-1 entre les articles 24 et 25.

Le 8° vise également à remédier à un défaut de concordance. La loi du 1^er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ont, en effet, été codifiées dans le code de commerce depuis 2000.

Retrouvez l’intégralité de cette proposition sur le site de Assemblée Nationale.

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le juge dispose de larges prérogatives pour sanctionner le bailleur défaillant.
Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le tribunal, saisi d’une demande de mise en conformité d’un logement non décent, détermine la nature et le délai d’exécution des travaux.  Il peut, en outre, réduire ou suspendre le paiement du loyer et décider de suspendre la durée du bail.
 

“Dans un arrêt rendu le 11 mars dernier, c’est à la cour d’appel de Lyon de venir préciser les conditions dans lesquelles un locataire peut quitter immédiatement son logement, sans préavis.
Suivant cette décision, la résiliation immédiate du bail ne peut être justifiée que par des manquements graves du bailleur à ses obligations.
En l’espèce, la locataire, souffrant d’asthme, reprochait aux bailleurs de lui avoir délivré un logement humide, non ventilé où, de surcroît, les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas (ou mal en consommant beaucoup).
En réalité, la cour a pu constater que la plupart des radiateurs pouvaient assurer une fonction de chauffage même s’ils consommaient plus que des radiateurs en bon état. Le logement était par ailleurs pourvu d’un chauffage au gaz.
De plus, les juges relevèrent que les bailleurs avaient agi dans des délais raisonnables pour remédier au dysfonctionnement des radiateurs dont la mise en marche aurait nécessairement réduit l’humidité d’un appartement non ou très peu occupé par la locataire, comme cette dernière le reconnaissait.
Il semble ainsi que dans cette affaire, le départ assez soudain de la locataire, sans mise en demeure préalable des bailleurs, n’aient pas laissé à ces derniers le temps d’agir.
C’est pourquoi la cour d’appel de Lyon débouta la locataire de sa demande de résiliation immédiate du bail fixée au jour de son départ.
Enfin, si sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance fut accueillie favorablement par les juges pour un montant de 500 €, ceux-ci la condamnèrent néanmoins à payer 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance… “

Source: FNAIM

La réglementation sur le gaz naturel a changé depuis le 1er avril 2008. La taxe est fondée sur l’article 266 quinquies du code des douanes.

La taxe intérieure de consommation sur le gaz naturel (TICGN) n’était réservée qu’aux sites consommant plus de 5 millions de kWh par an.
Depuis le 1er avril 2008, elle s’applique à l’ensemble des consommateurs hors particuliers. Cette taxe est collectée par le fournisseur de gaz naturel qui le verse à l’état. Le tarif de cette taxe est de 1,19 mégawattheure.

“Le particulier qui bénéficie d’un contrat de gaz individuel est totalement exonéré, d’office, par son fournisseur sur tout le gaz qu’il utilise.
En revanche, les particuliers sous forme collective et notamment dans un syndicat de copropriétaires, seront exonérés en proportion des surfaces d’habitation que comprend l’immeuble.
Si les immeubles d’habitation sont exonérés d’office, pour l’année 2008, par leur fournisseur de gaz, ils devront, en revanche, à partir du 1er avril 2008, adresser une attestation d’exonération dans les meilleurs délais et au plus tard au 31 décembre 2008 à leur fournisseur de gaz.”

Cependant la taxe n’est pas due lorsque le gaz naturel est utilisé dans les cas repris dans le tableau que vous trouverez sur le site de “La Douane“.

Les textes d’application, à savoir un décret, trois arrêtés et un bulletins officiel des douanes sont actuellement en cours de signature. Dès leur publication, les textes et les formulaires pourront être télécharger sur le site de “La Douane”.

Source: FNAIM / La Douane

Selon le baromètre mensuel publié par la FNAIM, les prix des logements anciens en France sont repartis à la baisse en mai. Une baisse de -1,3% a été enregistrée après une hausse de 0,4% en avril dernier.

La FNAIM précise que ce résultat tient compte “d’évolutions contrastées”:
- une baisse des prix des maisons: -3,3%
- légère hausse des prix des appartements: 0,5%

Quand le prix des maisons se replis, ceux des appartements progressent, et vice versa; il est difficle de donner une opinion dans ces conditions. Cependant, le marché de l’immobilier est en voie de stabilisation avec des prix qui progressent: 1,7% sur les 12 derniers mois selon les derniers chiffres de la FNAIM. Mais ce chiffre est loin de ceux de 2003 avec 14% et 2004 avec 15,5%.

Source: Le Moniteur Expert

Les articles L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 831-1 et L.542-2 du code de la Sécurité sociale interdisent le versement de l’APL ou de l’AL aux personnes « locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du Code civil(2) ».

Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 13 mai 2008, le gouvernement rappelle que cette interdiction repose sur le principe de la « primauté légitime de la solidarité familiale » et sur la « volonté d’attribuer ces aides en priorité aux personnes les plus modestes qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale par le biais de la mise à disposition d’un logement ».

Réponse ministérielle n°18706, 13 mai 2008

Question: Mme Martine Aurillac attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur l’interdiction de verser des aides au logement à un locataire dans le cas d’un bailleur ascendant ou descendant. Parfois, des parents souhaitent mettre à disposition de leurs enfants un bien immobilier qu’ils possèdent en contrepartie d’un loyer. Mais, selon les dispositions législatives, pour payer ce loyer les enfants ne pourront pas bénéficier des aides au logement puisque les textes interdisent le versement de ces aides si le bailleur est un ascendant du locataire. Le cas est identique si des enfants veulent louer un bien immobilier à leurs parents. Au moment où les prix des loyers sont au plus haut, que ces loyers peuvent être une source de revenus indispensables pour compléter des revenus, et que de plus en plus de Français ont du mal à se loger, la levée de cette interdiction permettrait à de nombreux Français aux moyens modestes de pouvoir se loger plus facilement. Aussi, elle lui demande si le Gouvernement entend mener des réflexions dans ce domaine.

Réponse: Les articles L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 831-1 et L. 542-2 du code de la sécurité sociale disposent que les aides personnelles au logement ne sont pas attribuées « aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants ou ceux de leur conjoint ou concubin, ou toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil ». Ces dispositions législatives traduisent la volonté d’attribuer les aides personnelles au logement en priorité aux personnes et aux ménages les plus modestes, qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale par le biais de la mise à disposition d’un logement. Le Gouvernement n’envisage pas de remettre en cause ce dispositif, qui repose sur la primauté légitime de la solidarité familiale. Cette dernière peut conduire les bailleurs à consentir des loyers compatibles avec les ressources du locataire indépendamment de l’aide personnelle.

Source: FNAIM / Assemblée Nationale

La cour de cassation (Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012), rappelle que «les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution des travaux décidés par l’assemblée générale».

Source: Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012 / FNAIM

La décision de la cour de cassation 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617 met en lumière la possible étendue de l’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un bien situé au voisinage d’une installation classée soumise à autorisation préfectorale.

L’article L. 514-20 du code de l’environnement met à la charge du propriétaire vendeur d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation a été exploitée une obligation spéciale d’information en ces termes :

« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

L’application de cette disposition légale n’était pas en cause en l’espèce puisque la vente ne portait pas sur un terrain ayant supporté pareille exploitation. Il s’agissait en fait d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement à proximité duquel se trouvait une installation classée pour la protection de l’environnement, et c’est donc sur le fondement du droit commun des contrats et des vices du consentement, le dol précisément, que la responsabilité du vendeur a été recherchée avec succès par l’acquéreur, qui a ainsi obtenu des dommages et intérêts.

Pourtant, la société venderesse n’avait pas dissimulé l’existence de l’usine dont l’activité avait débuté entre la signature du contrat de réservation et l’acte authentique, et l’acquéreur était informé de cette activité industrielle ainsi que d’un risque de nuisances olfactives en écrivant avant de s’engager définitivement : « j’espère que ADRIAN n’émettra pas d’odeurs gênantes ».

Cependant, le promoteur vendeur n’ignorait pas la qualification administrative particulière de l’installation avoisinante qui présentait « des dangers et des inconvénients », ainsi que le relève la Cour, l’aménageur de la ZAC lui ayant en outre conseillé de « communiquer aux acquéreurs éventuels des éléments quantitatifs et qualitatifs précis concernant la nature des constructions individuelles environnantes », ce dont il déclarait d’ailleurs tenir compte envers ses futurs clients, au commissaire enquêteur, lors de l’instruction du dossier de l’usine.

C’est finalement l’insuffisance des informations délivrées à l’acquéreur qui lui a été reprochée, comme caractérisant une réticence dolosive par volonté de dissimulation, alors qu’il vantait en même temps le standing de l’immeuble et la qualité de son environnement. L’étendue des informations dont ce vendeur disposait aurait dû le conduire à répondre plus précisément aux interrogations de l’acquéreur sur les nuisances olfactives ou à lui donner les moyens de se renseigner.

Même s’il ne s’agit là que d’un arrêt d’espèce, il incitera les rédacteurs de contrats, eu égard à leur responsabilité civile professionnelle, à renforcer l’information sur les installations classées situées au voisinage des biens transmis : indication des risques lorsqu’ils sont connus du vendeur, renvoi à l’étude de dangers… et à ne pas se contenter des indications de l’éventuel état des risques technologiques. On relèvera toutefois que la cour d’appel avait considéré qu’il ne revenait pas au notaire « de rechercher s’il existait une installation industrielle classée ou non éventuellement génératrice de nuisances à proximité du bien objet de la vente. »

Source: FNAIM / Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617.

Suite à des réclamations qui avaient été déposées par le Mouvement international ATD Quart Monde et la Fédération des Associations Nationales de Travail avec les Sans-Abris (FEANTSA) contre la France sur des questions relatives au droit au logement, deux décisions rendues publiques le 5 juin 2008 à Strasbourg par le Conseil de l’Europe, dénoncent l’“insuffisance manifeste” de l’offre de logements sociaux en France.

Pour le Conseil de l’Europe, les mesures pévues en France pour augmenter le parc de logements sociaux vont dans le bon sens, “mais même si toutes les mesures envisagées étaient menées à bien, c’est-à-dire si 591 000 logements sociaux étaient réalisés d’ici à 2009, on observerait toujours un déséquilibre considérable par rapport au nombre de demandes de logements sociaux”. Par ailleurs, il estime que la procédure d’attribution des logements sociaux locatifs “ne garantit pas suffisamment d’équité et de transparence, car le logement social n’est pas réservé aux plus pauvres”.

Chrisitne Boutin a estimé, elle, que la situation du logement social s’arrange:

“C’est une décision qui a été prise en décembre 2007, l’Europe met six mois à publier une décision, qui est un constat sur la situation en 2006″, a estimé Mme Boutin. “Il va falloir que peut être le conseil de l’Europe apprenne à utiliser internet où des technologies un peu plus rapides”, a-t-elle poursuivi. “Les choses s’arrangent et du reste il va y avoir une décision du Conseil de l’Europe qui va être prise par le conseil des ministres en juin ou juillet prochain et qui va noter que la France a pris la loi sur le droit au logement opposable (…) et reconnaît que la France a fait des efforts importants”, a précisé Mme Boutin.

Source: Le Monde / Le Moniteur Expert

La maison individuelle est une des premières composante du marché de la construction de logements neufs. Cependant, la maison individuelle n’échappe pas à la crise actuelle du marché de l’immobilier.

Il y a environ 56% de logements neufs qui sont construits en France durant l’année. La maison individuelle a confirmer sa position de produit phare dans le marché de construction de logements en 2007.
Cependant, “l’année dernière, les mises en chantier ont reculé de 1,3% par rapport à 2006 soit à peu près 3 000 maisons construites en moins.”
“L’Etude Maison individuelle 2010″ prévoit le recul en 2008 et 2009 de 7 à 8% des mises en chantier et un niveau de production du secteur autour de 
209 000 à 212 000 maisons commencées. Un rebond serait possible en 2010.

Les facteurs explicatifs seraient similaires à ceux des autres branches à savoir:

- “un contexte économique incertain et probablement encore assez peu dynamique” ;
- “une possible remontée des taux d’intérêts, et surtout un resserrement des conditions d’obtention des crédits de la part des banques plus prudentes” ;
- “une hausse des coûts de construction, résultant notamment de l’adaptation des maisons aux nouvelles exigences de la réglementation thermique et plus généralement aux dispositions préconisées par le Grenelle de l’Environnement”.
 

Source: Le Moniteur Expert

Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n’a pas exécuté ses obligations.
La créance du locataire peut être constitué par des arriérés de loyers et charges, par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées.
Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n’apparaît pas pertinent d’en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution.

Réponse Ministérielle n° 7354, JOAN Q, 26 février 2008

Question: Mme Geneviève Levy attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n’est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C’est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l’obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d’une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d’envisager l’augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Réponse: L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l’article 10 de la loi pour le pouvoir d’achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d’exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d’un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n’a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu’il n’est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n’apparaît pas pertinent d’en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n’est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêt.

Source: Assemblé Nationale / AJDI