Archives pour la catégorie Syndic, Copropriété

La possibilité offerte par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suffit à assurer le succès d’une résolution proposant l’installation de panneaux solaires.

Réponse ministérielle n° 13416, JOAN Q, 8 avril 2008, p.3094

Question: Mme Pascale Crozon interroge M. le ministre d’État, ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, sur les conditions d’installation de panneaux solaires dans les immeubles en copropriété. En effet, aux termes de l’article 25, alinéa g, de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ne peuvent êtres décidés qu’à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires, et non à la majorité simple des présents ou représentés prévue par l’article 24 de la même loi. De ce fait, l’absentéisme en assemblée générale tend à freiner l’installation de panneaux solaires ou autres sources renouvelables d’énergie dans les immeubles en copropriété. Compte tenu des engagements pris en faveur des énergies renouvelables par le programme « Moderniser le bâtiment et la ville » du Grenelle de l’environnement, elle lui demande s’il envisage d’assouplir cette législation afin de responsabiliser les propriétaires et de permettre au solaire de prendre toute sa place dans le parc immobilier privé.

Réponse: L’article 25-g de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires « les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ». Toutefois, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque « le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». La possibilité offerte par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suffit à assurer le succès d’une résolution proposant notamment l’installation de panneaux solaires, dans la mesure où cet article répond justement au souci de parer à l’absentéisme en assemblée générale. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, le comité opérationnel « bâtiments existants », qui a remis son rapport d’étape le 7 janvier 2008 au ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, n’a pas jugé nécessaire de modifier les règles de majorité prévues pour le vote de travaux d’économie d’énergie. C’est pourquoi une modification sur ce point particulier n’apparaît pas aujourd’hui nécessaire.

Source: Assemblée Nationale

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Une SCI, propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble parisien, a demandé à l’assemblée générale de pouvoir transformer l’une des fenêtres d’un lot en rez-de-chaussée en porte, afin de bénéficier d’un accès direct sur la rue. L’assemblée générale lui a refusé cette autorisation, ce que conteste la SCI devant les juges.

La Cour de cassation(Cass. 3ème civ. 21 mai 2008, pourvoi n° 07-12703). rejette le pourvoi de cette dernière et donne raison aux juges d’appel qui ont déduit à bon droit que la demande d’autorisation des travaux devait être rejetée dans la mesure où « les travaux projetés par la SCI consistant en l’agrandissement d’une fenêtre au rez-de-chaussée sur la rue pour la transformer en porte affectaient l’harmonie de l’immeuble et son esthétique ».

Rappelons que l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble ».

Nous constatons, que la notion de «destination de l’immeuble » s’apprécie in concreto eu égard aux caractéristiques de l’immeuble concerné. Il faut donc parfois également prendre en considération l’harmonie et l’esthétique de l’immeuble.

Source: FNAIM

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Dans une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 21 février 2008, le Ministère du Logement et de la Ville rappelle que seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.

Question écrite n° 03472, publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321: M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville, publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065: En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale.

Source: Sénat

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La présente proposition de loi de M. Jean-Luc Warsmann vise à remédier à diverses imperfections de la loi n° 65-1067 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour sécuriser le fonctionnement des copropriétés.

Le 1° remédie à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a abrogé les dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dorénavant, les décisions relatives aux travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont visées au n) de l’article 25.

Le 2° vise à rendre automatique l’exclusion de la prise en charge des frais de procédure du syndicat des copropriétaires par le copropriétaire qui a vu sa prétention en justice aboutir. Seuls les autres copropriétaires seront redevables de ces frais, sans que le copropriétaire qui a obtenu gain de cause ait à en faire la demande.

Le 3° tend à rendre neutre le choix du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires. En effet, trop de syndics demandent à l’assemblée générale des copropriétaires de voter pour un compte unique, au motif que l’adoption d’un compte séparé engendrerait des frais supplémentaires. Le choix des copropriétaires n’est donc pas libre, mais lié au montant de la facturation que le syndic retiendra, alors que l’adoption d’un compte séparé doit être le principe. Il est donc indispensable de prévoir que ce principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du syndic, tant en ce qui concerne l’existence que la gestion du compte.
En outre, le choix d’un compte unique ne doit pouvoir être adopté qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), et la possibilité de faire passer cette option par une majorité plus faible doit être écartée.

Le 4° a pour objet de rendre plus dissuasive la rétention par l’ancien syndic des documents relatifs au syndicat des copropriétaires. En effet, la demande pourra être faite comme en matière de référé, et non plus en référé, de sorte que la décision ne sera plus seulement provisoire, mais que le litige sera jugé au fond, avec la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir des dommages et intérêts, en plus de la liquidation de l’astreinte.

Le 5° vise à améliorer de manière pratique la constitution du conseil syndical et d’étendre la possibilité de siéger à d’autres personnes que celles actuellement mentionnées. Cette possibilité est ainsi étendue aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité et aux usufruitiers. De la même manière, les interdictions de siéger sont étendues au partenaire lié par un pacte civil de solidarité.
Est en outre supprimée la référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location accession à la propriété immobilière qui a été abrogé par l’article 102 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.

Le 6° tend à rendre plus efficace la limitation des mandats, dès lors qu’il est apparu que malgré la généralité des termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, les limitations légales prévues sont privées partiellement d’effets au motif qu’il a été admis que la limitation à trois mandats ne s’appliquait pas à l’administrateur de biens titulaire de mandats de gestion, dans la mesure où les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’ont imposé aucune limitation pour l’exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion pour un même administrateur de biens.
La seconde modification consiste à aligner les droits et obligations des partenaires pacsés sur ceux du conjoint, pour ce qui concerne le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 7° a pour objet de remédier à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur a inséré un article 24-1 entre les articles 24 et 25.

Le 8° vise également à remédier à un défaut de concordance. La loi du 1er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ont, en effet, été codifiées dans le code de commerce depuis 2000.

Retrouvez l’intégralité de cette proposition sur le site de Assemblée Nationale.

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La cour de cassation (Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012), rappelle que «les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution des travaux décidés par l’assemblée générale».

Source: Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012 / FNAIM

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La cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 avril 2008 que ”le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom“.

En effet, l’article 18 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 indique que le syndic est chargé (…) : «  d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 (…). La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (…) ».

Un copropriétaire a assigné son syndic en nullité de son mandat pour ne pas avoir ouvert, dans les trois mois de sa désignation, un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel rejette sa demande estimant que le compte bancaire existant était bel et bien un compte séparé dans la mesure où :
- « les experts comptables successifs du syndic avaient attesté que le compte ouvert par le syndic était un compte séparé fonctionnant séparément de tous les autres comptes ouverts par le syndic auprès de la même agence bancaire et n’enregistrant que les opérations propres à cette copropriété » ;
- « le responsable de l’agence bancaire avait précisé qu’il s’agissait bien d’un compte bancaire séparé ouvert pour le syndicat des copropriétaires et non un sous compte individualisé dans le cadre du compte ouvert au nom du syndic » ;
- « le commissaire aux comptes avait souligné que les intitulés et les numéros de comptes étaient nettement distingués entre le syndic et le syndicat des copropriétaires » ;
- « la mention sur les relevés de compte de ce que le titulaire du compte était le syndic n’avait aucun effet juridique » ;
- « l’on ne pouvait en tirer aucune conséquence dès lors qu’il était avéré que ce compte avait, de façon continue, fonctionné comme un compte séparé » ;
- « c’était pour de purs raisons pratiques que les demandes de prélèvement automatique proposées   aux copropriétaires par le syndic portaient l’indication de ce que le créancier était le syndic et non pas le syndicat des copropriétaires » ;
- « les appels de charges et de fonds précisaient bien aux copropriétaires que leurs chèques devaient être établis à l’ordre du « syndic syndicat résidence…. » et qu’une telle mention aurait été inutile s’il ne s’était agi d’un compte séparé ».

La cour suprême casse l’arrêt rendu estimant que l’article 18 susvisé a été violé.

Il est important de rappeler que le principe est l’ouverture par le syndic d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic peut proposer au syndicat des copropriétaires d’utiliser le compte unique du cabinet pour gérer les fonds du syndicat. Cette demande suppose cependant une décision expresse de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 avec obligation de préciser, en application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967, la durée pour laquelle cette dispense est donnée.

Source: Cass. civ. 3ème 9 avril 2008 n° 07-12268

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Il est important de rappeler que la rémunération du syndic professionnel n’est exigible qu’en présence d’un mandat écrit ou d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.
A défaut, le remboursement des rémunérations versées peut être poursuivi malgré le quitus délivré. (Ci. 3e, 27 mars 2008, pourvoi n° 07-10.191, arrêt n° 339 FS-P+B)

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A compter du 12 août 2008, le diagnostic Plomb, appelé également constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mentionné à l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique devra être annexé au bail locatif de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme, grave affection neurologique chez l’enfant, en limitant les risques d’exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb succède à l’Etat des Risques d’Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

L’absence de ce diagnostic dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Lors de la signature du bail, Le diagnostic plomb doit dater de moins de 6 ans.
Si le diagnostic plomb révèle l’absence de revêtement contenant du plomb, il n’y a pas lieu de procéder à l’actualisation du constat lors de l’établissement d’un nouveau bail, le constat initial pouvant être joint au contrat de location.

Si le diagnostic plomb révèle l’un des cinq facteurs de dégradation prévus par la réglementation, le diagnostiqueur doit transmettre un copie du rapport aux services de la préfecture du département d’implantation du bien expertisé, qui peut imposer la réalisation des travaux aux propriétaires.

La distinction est faite entre peintures dégradés et facteurs de dégradation du bâti. Le CREP n’est pas transmit aux services de la préfecture en cas de seule présence de peinture dégradée.
Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tout de même tenu d’effectuer des travaux, afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

Rappelons que le CREP est également obligatoire en cas de vente.
Concernant les copropriétés, lors de travaux “susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements” (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d’habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).

Références légales et réglementaires:
Articles L.1334-5, L.1334-6, L.1334-7, L.1334-8, R.1334-10, R.1334-11 et R.1334-12 du Code de la Sécurité Publique ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif au constat de risque d’exposition au plomb ;
arrêté du 25 avril 2006 relatif aux travaux en parties communes nécessitant l’établissement d’un constat de risque d’exposition au plomb.

Source: Diagnostic Expertise
 

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Dans l’avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l’amélioration de la transparence des tarifs des syndics, il n’est pas évoqué la question des honoraires dits “privatifs”.

Les honoraires dits “privatifs” sont des honoraires prélevés par un syndic sur la trésorerie des syndicats de copropriété et attribués à titre privatif à certains copropriétaires comme par exemple:
- frais de rappel pour retard de paiement des charges
- frais de déclaration de sinistre si l’origine du sinistre se trouve dans une partie privative
- frais pour l’établissement d’états datés (questionnaire notaire en cas de vente), etc.

 Le secrétaire d’Etat chargé de la Consommation et du Tourisme a été interrogé sur l’état de la réglementation relative à la pratique en matière de copropriété des honoraires dits “privatifs”.
Il semble que ces facturations soient illégales, puisque:
- elle ne relèvent pas des frais limitativement énumérés par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967
- il ne peut être dérogé à ces dispositions qui sont d’ordre public.

Il a été demandé au secrétaire d’Etat chargé de la Consommation et du Tourisme de confirmer le caractère illicite des frais et éventuellement qu’elles seront les sanctions applicables en la matière.

Réponse ministérielle N° 9480, JOAN Q, 12 février 2008, p. 1187:

Le ministre rappelle que l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise les syndics, à titre dérogatoire, à imputer au seul copropriétaire concerné un certain nombre de dépenses. Il s’agit, d’une part, de certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement et l’encaissement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire (frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, émoluments des actes des huissiers, etc.), d’autre part, des honoraires d’établissement de l’état daté ; ce dernier point a été ajouté par voie d’amendement parlementaire dans le cadre de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL).
Il s’agit donc d’une imputation au compte du copropriétaire dans la comptabilité du syndic.
A noter que, par la même réponse, le ministre rappelle que toutes les autres dépenses exécutées par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires et autorisées par ce dernier doivent être réparties selon les modalités prévues au règlement de copropriété.
S’il est exact que la question des honoraires dits “privatifs” n’est pas abordée par l’avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC) relatif à l’amélioration de la transparence des tarifs des syndics, ce point n’ayant pas été inclus dans le mandat du groupe de travail chargé d’étudier la question, il est nécessaire cependant de mettre l’accent, pour tenir compte du domaine d’intervention traditionnel du CNC, sur la question des modalités de présentation des tarifs dans le cadre du principe posé à l’article L. 113-3 du Code de la consommation.
Le ministre de l’économie, des finances et de l’emploi peut user de son pouvoir réglementaire, mais les services de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne sont pas habilités à constater ou à sanctionner les infractions aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, dont le contentieux est du ressort exclusif du juge civil.
Néanmoins, les pratiques tarifaires des syndics feront, au-delà du simple contrôle de la mise en oeuvre de l’avis du CNC, l’objet d’une surveillance au premier semestre 2008 de la part des services de la DGCCRF.”

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Le décret N° 2004-964 du 9 septembre 2004 précise la liste des dispositifs de sécurité à mettre en place ainsi qu’un calendrier à respecter par les propriétaires d’immeubles équipés d’ascenseurs.

Suite à de nombreuses difficultés rencontrées par les propriétaires et les ascensoristes pour respecter le premier échéancier de mise en conformité, à savoir au 3 juillet 2008, le décret N° 2008-291 du 28 mars 2008 modifiant le décret N° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs et le code de la construction et de l’habitation, repousse au 31 décembre 2010 cette date.
Ce décret modifie également les dates de contrôle technique obligatoire à effectuer après les travaux de mise en sécurité.

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