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L’enquêté réalisée par l’UFC-Que-Choisir sur les diagnostics immobilier, révèle des pratiques inquiétantes par les diagnostiqueurs, comme par exemple:
- zones d’amiante non détectées,
- diagnostics termites effectués sans sondage,
- diagnostics des installations de gaz ne détectant pas une anomalie pourtant basique

Ces diagnostics ne sont cependant pas anodins pour les consommateurs, puisqu’ils sont censés garantir la parfaite information des vendeurs et acheteurs sur les caractéristiques essentielles du bien touchant à la sécurité et à la santé des occupants.

L’UFC-Que-Choisir veut mettre fin à ce qu’elle qualifie de “conflits d’intérêts anormaux”.
Par exemple, certains groupes d’entreprises se posent à la fois en juge et partie en délivrant les certifications des diagnostiqueurs et en réalisant les diagnostics. De nombreux diagnostiqueurs versent également des commissions aux agents immobiliers, voire des notaires, afin que ceux-ci leur adressent leur clientèle, alors que les diagnostiqueurs sont tenus à une obligation d’indépendance et d’impertialité.

Face à ces situations, l’UFC-Que-Choisir suggère trois axes pour renforcer la transparence via une réforme du cadre législatif actuel, à savoir:
- exiger les diagnostics immobiliers dés la mise en vente du bien,
- interdire pour un même groupe de sociétés d’agir à la fois sur le terrain de la certification et sur celui de l’activité de diagnostics immobiliers,
- aller plus loin que la simple mention des résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les annonces immobilières en la rendant juridiquement opposable entre l’acheteur et le vendeur. De cette manière, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être engagée en cas de diagnostic erroné.

En “annexe, quelques repères juridiques et un petit aperçu du marché au format PDF
Source immage: Clarifimmo

Selon la FNAIM, les prix dans l’immobilier ancien se sont stabilisés au 1er trimestre 2008.
Ce constat vaut tant pour les transactions que pour le marché locatif privé.

Transaction immobilière:
Si sur un trimestre, les prix ont baissé de 1,0% (-0,4% pour les appartements et - 1,9% pour les maisons), la variation annuelle reste toujours positive: + 2,7%. 
Les maisons ont connu une revalorisation de 1,3% en avril 2008.
Selon la FNAIM, “si le spectre d’une spéculation à la baisse n’est pas à exclure, il faut certainement privilégier le scénario de la stabilisation des prix”.

Marché locatif privé:
Le marché locatif privé n’échappe pas au mouvement de stabilisation de la hausse des prix. En effet, après un niveau moyen de + 3,7% entre 2004 et 2006, le rythme de progression annuel moyen des loyers s’est établi à la fin du 1er trimestre 2008 à +0,7%. Cette hausse se confirme sur l’ensemble du territoire.
Contrairement aux maisons, les appartements ont vu leurs prix reculer de 0,1% en avril 2008.

La FNAIM conclut “si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer leurs prétentions financières avant d’y être contraints, l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme et se maintenir à niveau.”

Source: AJDI

A compter du 12 août 2008, le diagnostic Plomb, appelé également constat de risque d’exposition au plomb (CREP) mentionné à l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique devra être annexé au bail locatif de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic a été rendu obligatoire afin de lutter contre le saturnisme, grave affection neurologique chez l’enfant, en limitant les risques d’exposition au plomb contenu dans les peintures anciennes. Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb succède à l’Etat des Risques d’Exposition au Plomb (ERAP) depuis le 25 avril 2006.

L’absence de ce diagnostic dans le contrat de location constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur.

Lors de la signature du bail, Le diagnostic plomb doit dater de moins de 6 ans.
Si le diagnostic plomb révèle l’absence de revêtement contenant du plomb, il n’y a pas lieu de procéder à l’actualisation du constat lors de l’établissement d’un nouveau bail, le constat initial pouvant être joint au contrat de location.

Si le diagnostic plomb révèle l’un des cinq facteurs de dégradation prévus par la réglementation, le diagnostiqueur doit transmettre un copie du rapport aux services de la préfecture du département d’implantation du bien expertisé, qui peut imposer la réalisation des travaux aux propriétaires.

La distinction est faite entre peintures dégradés et facteurs de dégradation du bâti. Le CREP n’est pas transmit aux services de la préfecture en cas de seule présence de peinture dégradée.
Dès qu’il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire sera tout de même tenu d’effectuer des travaux, afin d’éliminer le risque d’exposition au plomb.

Rappelons que le CREP est également obligatoire en cas de vente.
Concernant les copropriétés, lors de travaux “susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements” (critères définis par arrêté du 25/04/2006), ou au plus tard avant le 11/08/2008 un CREP doit être effectué sur les parties communes d’habitation (article L1334-8 du Code de la Santé Publique).

Une proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements est en cours d’examen au Parlement.

Réponse Ministérielle N° 4125, JOAN Q, 29 janvier 2008

Question: “M. Jean-Michel Fourgous attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la proposition de loi n° 25-35 présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, qui a été adoptée à l’Assemblée nationale le 13 octobre 2005, et transmise le jour même au Sénat. L’adoption définitive de cette loi devient maintenant pressante afin d’améliorer la sécurité des immeubles anciens et permettre aux locataires de ces immeubles de bénéficier des aménagements nécessaires à leur sécurité. On estime, en effet, que l’aboutissement de ce texte permettrait de sauver à terme la vie de quelque 400 personnes par an dans notre pays. En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles mesures le Gouvernement compte prendre afin que cette mesure de protection des populations soit définitivement adoptée par le Parlement. “

Réponse: “La proposition de loi présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale, lors de la séance du 13 octobre 2005. Cette proposition de loi a été modifiée par le Sénat le 25 janvier 2007 puis déposée à l’Assemblée nationale le 4 juillet 2007 pour y faire l’objet d’une deuxième lecture. Par ailleurs, à la suite des incendies survenus en 2005 et de la commande du ministre en charge du logement, un rapport a été rédigé par MM. Pelletier et Doutreligne, respectivement président de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) et délégué général de la Fondation Abbé-Pierre. Ce rapport formule vingt-cinq propositions qui, pour la plupart, ont été ou sont en cours de réalisation. Il convient notamment de noter les mesures qui concourent à une meilleure prévention : l’enquête nationale logement intègre désormais des éléments visant à une meilleure connaissance du parc du point de vue du risque d’incendie ; des travaux de mise en sécurité ont été réalisés ou programmés dans les structures d’accueil des personnes défavorisées ainsi que dans les foyers de travailleurs migrants ; un guide sur les travaux à réaliser lors de réhabilitation des bâtiments d’habitation est en cours d’élaboration ; les textes concernant le diagnostic de l’installation d’électricité lors de la vente d’un logement sont en cours d’élaboration pour une mise en application le 1er avril 2008. Par ailleurs, une proposition de loi présentée par MM. Meslot et Morange visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements est en cours d’examen au Parlement.”

Source: Assemblée Nationale

Christine Boutin, Ministre du Logement, a officiellement lancé le programme de vente des maisons à 15 € par jour, soit 450 € maximum par mois.
Ce dispositif devrait permettre aux ménages modestes de devenir propriétaire d’une maison et de son terrain.

La commune devrait verser une subvention de 3 000 à 4 000 € par coût par maison de 169 000 à 222 000 €.
Ces maisons sont financées par le dispositif du Pass-Foncier qui doit permettre de payer la maison sur une période de 20 à 25 ans, puis le terrain sur une période de 10 à 15 ans, financé par le 1% Logement.

Selon le dispositif annoncé en février 2008 par la ministre, Christine Boutin prévoit 5 000 maisons à 15 € par jour avant la fin de l’année.
Ces constructions devraient profiter d’une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %.

“Les foyers désireux de faire l’acquisition d’une « maison à 15 euros par jour » devront au préalable être éligibles au principe du Pass-foncier (système permettant d’acheter indépendamment le bien immobilier et le terrain sur lequel il repose). Ces ménages primo-accédants, dont le revenu net mensuel devra se situer entre 1.500 et 2.100 euros, devront en outre être constitués de 3 personnes minimum et bénéficier « d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par ou une ou plusieurs collectivités.»”

En savoir plus sur la maison à 15 € par jour

Source: Diagnostic Expertise

Le projet de loi préparé par le gouvernement afin de favoriser l’accession à la propriété permettra aux contribuables ayant acquis leur bien immobilier, dans le neuf ou dans l’ancien, à compter du 6 mai 2007 à titre de résidence principale, de bénéficier d’un crédit d’impôt calculé sur les intérêts d’emprunts.
Ils pourront déduire 20% des intérêts de l’emprunt de la somme à payer, au titre de l’imposition sur le revenu.

Ce dispositif devrait s’échelonner sur 5 ans suivant l’achat du logement.
Plafonné à 3 750 € pour les personnes célibataires, 7 500 € pour les couples et des montants majorés de 500 € par personne à charge.
Si l’un des membres du foyer fiscal est handicapé, les montants grimpent respectivement à 7 500 € et 15 000 €.

La première année, le taux de crédit d’impôt représente 40 % de la somme des intérêts d’emprunt et 20 % les quatre années restantes.

La FNAIM se montre satisfaite de l’annonce faite par le Ministre du Budget, des Comptes Publics et de la Fonction Publique, Monsieur Eric WOERTH, relative à la déduction des intérêts d’emprunts par les accédants à la propriété.

Source: Empruntis

Après le scandale des emprunts à taux variable, l’Assemblée nationale a décidé de prendre en main la question des ces prêts.
Le Député UMP, Frédéric Lefebvre, a présenté, courant mars 2008, un rapport d’information de la commission des Finances qui suggère 15 propositions visant à améliorer l’offre de prêts à taux variable aux emprunteurs.

Les banques ont signé le 22 mai 2008 12 engagements conformes aux recommandations de Frédéric Lefebvre.

Parmi ces engagements:
- suppression du taux d’appel
- amortissement négatif abandonné
- affectation des remboursements anticipés
- simulations pour avertir le client

L’objectif N°1 des ces dispositions:”garantir une bonne compréhension de la part de l’emprunteur et déterminer le niveau de risque acceptable par lui.”

Annexes: Communiqué de la FBF (Fédération Bancaire Française)
Sources: Capital / C Banque

Selon le promoteur-constructeur, Promogim, l’année 2007 aura été une année record pour le marché de la promotion immoblière.

Quelques chiffres:
- volume de ventes brutes: 127 206 unités
- ventes de logements collectifs: 110 574 unités
- ventes de maisons individuelles: 16 632 unités

Les trois régions les plus dynamiques:
- Ile de France
- Rhône Alpes
- Provence Côte d’Azur
Ces trois régions constituent 43% des ventes effectuées en 2007.

Les ventes ont cependant reculées au deuxième semestre 2007 par rapport au premier, “le signe de la fin d’un cycle selon le promoteur”.

«  Le contexte économique est difficile, marqué notamment par la hausse des prix des matières premières qui entraîne une augmentation du prix de revient et par le fait que les établissements bancaires sont moins enclins à faire des prêts. Ces deux éléments conduisent à une baisse des ventes  », explique le président de Promogim, Christian Nolloy.
Le tassement devrait se poursuivre en 2008, ce qui se traduirait par une baisse des prix comprises entre 10 % et 15 %. Même prévision pour la production de logements neufs qui chuterait de 15 %, une baisse qui devrait se poursuivre au cours des trois prochaines années.

Source: Empruntis

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est déjà obligatoire pour toute mise en location depuis le 1er juillet 2007 et vente d’un bien depuis le 1er novembre 2006.
Mais, actuellement, ce document n’est à fournir qu’au moment de la signature de la vente ou du bail.

Les propriétaires d’appartements (location ou vente) devront bientôt fournir des renseignements sur les consommations d’énergies lors de la mise en vente ou en location de leur bien.
Plusieurs professionnels de l’immobilier se sont retrouvés au ministère de l’environnement le 19 mai 2008 et ont pris des engagements visant le développement de l’affichage du bilan énergétique du logement et de son impact sur le réchauffement climatique.
Cette convention, élaborée dans le cadre du Grenelle de l’environnement a pour objet:
- faire réaliser un diagnostic de performance énergétique dès la mise sur le marché d’un bien à la vente ou à la location
- encourager vendeurs et bailleurs à présenter systématiquement les résultats.

Les diffuseurs d’annonces immobilières en agence ou sur internet s’engagent à mettre en avant cette information sous une forme standart.

« Il s’agira vraisemblablement du code couleur allant du vert au rouge, accompagné d’une lettre allant de A à G, que les consommateurs connaissent déjà » indique Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi.

Cet engagement devrait se faire par palier:
- 10% des agences dès cette année
- 90% des agences vers 2012

Par ailleurs, précédent de quelques jours cette convention signée le 19 mai 2008, un décret du 15 mai 2008 apporte des précisions sur la fourniture du DPE lors de la mise en location d’un bien.

Source: Capital
Source image: Wikipédia

Un projet de décret visant à renforcer le supplément de loyer de solidarité (SLS), dit ” surloyer “, a été présenté par le cabinet de Christine Boutin, Ministre du Logement et de la Ville jeudi 15 mai 2008 devant le Conseil National de l’Habitat.
Ce projet vise à majorer les loyers des locataires en HLM dont les ressources dépassent d’au moins 20% le plafond de ressources pour accéder à un logement social.

Le supplément de loyer de solidarité devrait être demandé à plus de 140 000 locataires, soit 5% des foyers logés dans les HLM, à partir du 1er janvier 2009.
Les zones sensibles devraient être épargnées par le surloyer afin de ne pas nuire à la mixité sociale.

Pour le ministère, les objectifs sont:
- obtenir une grande équité entre les locataires
- inciter les foyers qui ont les moyens de louer un appartement dans le privé à déménager.

Actuellement la réglementation impose un surloyer à partir de 60% de dépassement des ressources.
Le nouveau barème national, variable en fonction des zones géographiques, sera progressif à partir de 20% de dépassement.

Exemple: “un couple avec deux enfants, à Paris, disposant de revenus excédant les plafonds de ressources de 50 % - soit 6 177 euros mensuels - et acquittant un loyer de 422 euros par mois et un surloyer de 100 euros par mois pour un HLM de 60 m2 devra payer, après la réforme, un surloyer de 311 euros, portant le loyer à 733 euros. Les ménages qui excèdent de plus de 90 % les plafonds devront, eux, payer un surloyer qui rapprochera leur quittance des prix du marché privé.”

Sur les 140 000 ménages concernés, 21 000 verraient leur loyer s’approcher des prix du marché privé.

LA CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) s’est opposée au projet de ce décret.

Elle considère “que ce n’est pas en imposant plus lourdement 140 000 locataires, ceux qui assurent une mixité économique et sociale dans des quartiers parfois sensibles, que le gouvernement résoudra la crise du logement.”

Pour la CLCV, ces mesures auront pour conséquences de mettre à mal la nécessaire mixité sociale et de ” ghettoïser ” un peu plus encore de nombreux quartiers. Elles soulèvent une autre interrogation : où iront tous ces ménages que l’on veut pousser hors des HLM ?”

Sources: Le Monde
CLCV
Source image: 20 minutes