Blog Immobilier

La proposition de loi déposée le 28 septembre 2005 par les députés Pierre Morange et Damien Meslot  visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) dans tous les lieux d’habitation a été adoptée en deuxième lecture par l’Assemblée nationale.

L’article 2 précise que “l’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire d’un logement doit installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée. Il doit veiller à l’entretien et au fonctionnement de ce dispositif. Il notifie cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie.”

Concernant l’obligation d’installation, elle doit porter sur l’occupant des lieux.
L’article 4 fixe un délai de 5 ans à compter de la date de publication de la loi pour se mettre en règle.

Affaire à suivre…

Source: Proposition de loi du 28 septembre 2005
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 1ère lecture
               Proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale en 2° lecture

Dans une réponse ministérielle publiée au journal officiel le 21 février 2008, le Ministère du Logement et de la Ville rappelle que seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.

Question écrite n° 03472, publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321: M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels.
Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.

Réponse du Ministère du logement et de la ville, publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065: En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association. Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite. Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants. La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale.

Source: Sénat

La présente proposition de loi de M. Jean-Luc Warsmann vise à remédier à diverses imperfections de la loi n° 65-1067 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour sécuriser le fonctionnement des copropriétés.

Le 1° remédie à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a abrogé les dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dorénavant, les décisions relatives aux travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens sont visées au n) de l’article 25.

Le 2° vise à rendre automatique l’exclusion de la prise en charge des frais de procédure du syndicat des copropriétaires par le copropriétaire qui a vu sa prétention en justice aboutir. Seuls les autres copropriétaires seront redevables de ces frais, sans que le copropriétaire qui a obtenu gain de cause ait à en faire la demande.

Le 3° tend à rendre neutre le choix du compte séparé fait par le syndicat des copropriétaires. En effet, trop de syndics demandent à l’assemblée générale des copropriétaires de voter pour un compte unique, au motif que l’adoption d’un compte séparé engendrerait des frais supplémentaires. Le choix des copropriétaires n’est donc pas libre, mais lié au montant de la facturation que le syndic retiendra, alors que l’adoption d’un compte séparé doit être le principe. Il est donc indispensable de prévoir que ce principe du compte séparé soit garanti sans frais supplémentaire au profit du syndic, tant en ce qui concerne l’existence que la gestion du compte.
En outre, le choix d’un compte unique ne doit pouvoir être adopté qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), et la possibilité de faire passer cette option par une majorité plus faible doit être écartée.

Le 4° a pour objet de rendre plus dissuasive la rétention par l’ancien syndic des documents relatifs au syndicat des copropriétaires. En effet, la demande pourra être faite comme en matière de référé, et non plus en référé, de sorte que la décision ne sera plus seulement provisoire, mais que le litige sera jugé au fond, avec la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’obtenir des dommages et intérêts, en plus de la liquidation de l’astreinte.

Le 5° vise à améliorer de manière pratique la constitution du conseil syndical et d’étendre la possibilité de siéger à d’autres personnes que celles actuellement mentionnées. Cette possibilité est ainsi étendue aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité et aux usufruitiers. De la même manière, les interdictions de siéger sont étendues au partenaire lié par un pacte civil de solidarité.
Est en outre supprimée la référence à l’article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location accession à la propriété immobilière qui a été abrogé par l’article 102 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.

Le 6° tend à rendre plus efficace la limitation des mandats, dès lors qu’il est apparu que malgré la généralité des termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, les limitations légales prévues sont privées partiellement d’effets au motif qu’il a été admis que la limitation à trois mandats ne s’appliquait pas à l’administrateur de biens titulaire de mandats de gestion, dans la mesure où les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n’ont imposé aucune limitation pour l’exercice cumulé de plusieurs mandats de gestion pour un même administrateur de biens.
La seconde modification consiste à aligner les droits et obligations des partenaires pacsés sur ceux du conjoint, pour ce qui concerne le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 7° a pour objet de remédier à un défaut de concordance. En effet, la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur a inséré un article 24-1 entre les articles 24 et 25.

Le 8° vise également à remédier à un défaut de concordance. La loi du 1^er mars 1984 relative à la prévention et au règlement amiable des difficultés des entreprises et la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises ont, en effet, été codifiées dans le code de commerce depuis 2000.

Retrouvez l’intégralité de cette proposition sur le site de Assemblée Nationale.

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le juge dispose de larges prérogatives pour sanctionner le bailleur défaillant.
Selon l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le tribunal, saisi d’une demande de mise en conformité d’un logement non décent, détermine la nature et le délai d’exécution des travaux.  Il peut, en outre, réduire ou suspendre le paiement du loyer et décider de suspendre la durée du bail.
 

“Dans un arrêt rendu le 11 mars dernier, c’est à la cour d’appel de Lyon de venir préciser les conditions dans lesquelles un locataire peut quitter immédiatement son logement, sans préavis.
Suivant cette décision, la résiliation immédiate du bail ne peut être justifiée que par des manquements graves du bailleur à ses obligations.
En l’espèce, la locataire, souffrant d’asthme, reprochait aux bailleurs de lui avoir délivré un logement humide, non ventilé où, de surcroît, les convecteurs électriques ne fonctionnaient pas (ou mal en consommant beaucoup).
En réalité, la cour a pu constater que la plupart des radiateurs pouvaient assurer une fonction de chauffage même s’ils consommaient plus que des radiateurs en bon état. Le logement était par ailleurs pourvu d’un chauffage au gaz.
De plus, les juges relevèrent que les bailleurs avaient agi dans des délais raisonnables pour remédier au dysfonctionnement des radiateurs dont la mise en marche aurait nécessairement réduit l’humidité d’un appartement non ou très peu occupé par la locataire, comme cette dernière le reconnaissait.
Il semble ainsi que dans cette affaire, le départ assez soudain de la locataire, sans mise en demeure préalable des bailleurs, n’aient pas laissé à ces derniers le temps d’agir.
C’est pourquoi la cour d’appel de Lyon débouta la locataire de sa demande de résiliation immédiate du bail fixée au jour de son départ.
Enfin, si sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance fut accueillie favorablement par les juges pour un montant de 500 €, ceux-ci la condamnèrent néanmoins à payer 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de l’instance… “

Source: FNAIM

Les articles L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 831-1 et L.542-2 du code de la Sécurité sociale interdisent le versement de l’APL ou de l’AL aux personnes « locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du Code civil(2) ».

Dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 13 mai 2008, le gouvernement rappelle que cette interdiction repose sur le principe de la « primauté légitime de la solidarité familiale » et sur la « volonté d’attribuer ces aides en priorité aux personnes les plus modestes qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale par le biais de la mise à disposition d’un logement ».

Réponse ministérielle n°18706, 13 mai 2008

Question: Mme Martine Aurillac attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur l’interdiction de verser des aides au logement à un locataire dans le cas d’un bailleur ascendant ou descendant. Parfois, des parents souhaitent mettre à disposition de leurs enfants un bien immobilier qu’ils possèdent en contrepartie d’un loyer. Mais, selon les dispositions législatives, pour payer ce loyer les enfants ne pourront pas bénéficier des aides au logement puisque les textes interdisent le versement de ces aides si le bailleur est un ascendant du locataire. Le cas est identique si des enfants veulent louer un bien immobilier à leurs parents. Au moment où les prix des loyers sont au plus haut, que ces loyers peuvent être une source de revenus indispensables pour compléter des revenus, et que de plus en plus de Français ont du mal à se loger, la levée de cette interdiction permettrait à de nombreux Français aux moyens modestes de pouvoir se loger plus facilement. Aussi, elle lui demande si le Gouvernement entend mener des réflexions dans ce domaine.

Réponse: Les articles L. 351-2-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 831-1 et L. 542-2 du code de la sécurité sociale disposent que les aides personnelles au logement ne sont pas attribuées « aux personnes qui sont locataires d’un logement appartenant à l’un de leurs ascendants ou descendants ou ceux de leur conjoint ou concubin, ou toute personne liée à elles par un contrat conclu en application de l’article 515-1 du code civil ». Ces dispositions législatives traduisent la volonté d’attribuer les aides personnelles au logement en priorité aux personnes et aux ménages les plus modestes, qui ne peuvent bénéficier d’une aide familiale par le biais de la mise à disposition d’un logement. Le Gouvernement n’envisage pas de remettre en cause ce dispositif, qui repose sur la primauté légitime de la solidarité familiale. Cette dernière peut conduire les bailleurs à consentir des loyers compatibles avec les ressources du locataire indépendamment de l’aide personnelle.

Source: FNAIM / Assemblée Nationale

La cour de cassation (Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012), rappelle que «les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution des travaux décidés par l’assemblée générale».

Source: Cass. 3ème civ. 19 décembre 2007,  n° 06-21012 / FNAIM

La décision de la cour de cassation 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617 met en lumière la possible étendue de l’obligation d’information pesant sur le vendeur d’un bien situé au voisinage d’une installation classée soumise à autorisation préfectorale.

L’article L. 514-20 du code de l’environnement met à la charge du propriétaire vendeur d’un terrain sur lequel une installation classée soumise à autorisation a été exploitée une obligation spéciale d’information en ces termes :

« Lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.
Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.
A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. »

L’application de cette disposition légale n’était pas en cause en l’espèce puisque la vente ne portait pas sur un terrain ayant supporté pareille exploitation. Il s’agissait en fait d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement à proximité duquel se trouvait une installation classée pour la protection de l’environnement, et c’est donc sur le fondement du droit commun des contrats et des vices du consentement, le dol précisément, que la responsabilité du vendeur a été recherchée avec succès par l’acquéreur, qui a ainsi obtenu des dommages et intérêts.

Pourtant, la société venderesse n’avait pas dissimulé l’existence de l’usine dont l’activité avait débuté entre la signature du contrat de réservation et l’acte authentique, et l’acquéreur était informé de cette activité industrielle ainsi que d’un risque de nuisances olfactives en écrivant avant de s’engager définitivement : « j’espère que ADRIAN n’émettra pas d’odeurs gênantes ».

Cependant, le promoteur vendeur n’ignorait pas la qualification administrative particulière de l’installation avoisinante qui présentait « des dangers et des inconvénients », ainsi que le relève la Cour, l’aménageur de la ZAC lui ayant en outre conseillé de « communiquer aux acquéreurs éventuels des éléments quantitatifs et qualitatifs précis concernant la nature des constructions individuelles environnantes », ce dont il déclarait d’ailleurs tenir compte envers ses futurs clients, au commissaire enquêteur, lors de l’instruction du dossier de l’usine.

C’est finalement l’insuffisance des informations délivrées à l’acquéreur qui lui a été reprochée, comme caractérisant une réticence dolosive par volonté de dissimulation, alors qu’il vantait en même temps le standing de l’immeuble et la qualité de son environnement. L’étendue des informations dont ce vendeur disposait aurait dû le conduire à répondre plus précisément aux interrogations de l’acquéreur sur les nuisances olfactives ou à lui donner les moyens de se renseigner.

Même s’il ne s’agit là que d’un arrêt d’espèce, il incitera les rédacteurs de contrats, eu égard à leur responsabilité civile professionnelle, à renforcer l’information sur les installations classées situées au voisinage des biens transmis : indication des risques lorsqu’ils sont connus du vendeur, renvoi à l’étude de dangers… et à ne pas se contenter des indications de l’éventuel état des risques technologiques. On relèvera toutefois que la cour d’appel avait considéré qu’il ne revenait pas au notaire « de rechercher s’il existait une installation industrielle classée ou non éventuellement génératrice de nuisances à proximité du bien objet de la vente. »

Source: FNAIM / Cass. 3ème civ. 7 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.617.

Le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n’a pas exécuté ses obligations.
La créance du locataire peut être constitué par des arriérés de loyers et charges, par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées.
Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n’apparaît pas pertinent d’en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution.

Réponse Ministérielle n° 7354, JOAN Q, 26 février 2008

Question: Mme Geneviève Levy attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les relations propriétaires/locataires lors de la restitution du dépôt de garantie. Les associations de consommateurs ont constaté que de nombreux bailleurs justifiaient les retenues sur le dépôt de garantie en présentant de simples devis, sans pour autant réaliser les travaux avant de relouer le bien. Par ailleurs certains devis sont effectués par des sociétés filiales du bailleur ou de son mandataire, laissant ainsi planer un doute quant à la sincérité des sommes demandées. Il apparaît également que la restitution tardive du dépôt de garantie n’est pas correctement indemnisée bien que celle-ci soit dommageable pour le locataire. C’est pourquoi elle souhaiterait savoir si le Gouvernement envisage de modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin que soit précisée l’obligation pour le bailleur de fournir une facture comme pièce justificative pour toute retenue sur le dépôt de garantie, facture ne provenant pas d’une société ayant un lien juridique avec le propriétaire ou son mandataire, mais également d’envisager l’augmentation du montant des indemnités dues aux locataires en cas de restitution tardive du dépôt de garantie.

Réponse: L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l’article 10 de la loi pour le pouvoir d’achat, adoptée définitivement par le Parlement le 31 janvier 2008. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d’exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d’un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n’a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu’il n’est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n’apparaît pas pertinent d’en fixer le taux au-delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n’est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle, sans intérêt.

Source: Assemblé Nationale / AJDI

Il est important de rappeler que la rémunération du syndic professionnel n’est exigible qu’en présence d’un mandat écrit ou d’une décision de nomination de l’assemblée générale ayant fixé sa rémunération préalablement à l’accomplissement de sa mission.
A défaut, le remboursement des rémunérations versées peut être poursuivi malgré le quitus délivré. (Ci. 3e, 27 mars 2008, pourvoi n° 07-10.191, arrêt n° 339 FS-P+B)

Après le scandale des emprunts à taux variable, l’Assemblée nationale a décidé de prendre en main la question des ces prêts.
Le Député UMP, Frédéric Lefebvre, a présenté, courant mars 2008, un rapport d’information de la commission des Finances qui suggère 15 propositions visant à améliorer l’offre de prêts à taux variable aux emprunteurs.

Les banques ont signé le 22 mai 2008 12 engagements conformes aux recommandations de Frédéric Lefebvre.

Parmi ces engagements:
- suppression du taux d’appel
- amortissement négatif abandonné
- affectation des remboursements anticipés
- simulations pour avertir le client

L’objectif N°1 des ces dispositions:”garantir une bonne compréhension de la part de l’emprunteur et déterminer le niveau de risque acceptable par lui.”

Annexes: Communiqué de la FBF (Fédération Bancaire Française)
Sources: Capital / C Banque